相模原市にお住まいの方の中にも、このように「遠方の不動産」に関する悩みを抱えている方は少なくありません。遠方の不動産は、現地に行けないことから売却のハードルが高く感じられがちですが、結論からお伝えすると、現地に行かなくても売却することは可能です。

実際には、オンラインや郵送を活用することで、査定・契約・売却までを非対面で進めることもでき、相模原市にいながら全国の不動産に対応することができます。

この記事では、遠方の不動産を売却する具体的な方法や流れ、注意点について分かりやすく解説します。「どう進めればいいのか分からない」「現地に行けないけど売却できるのか不安」という方でも、この記事を読むことで全体の流れが理解でき、自分に合った進め方が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

遠方の不動産は売却できるのか？

結論からお伝えすると、遠方の不動産でも問題なく売却することができます。不動産売却は「現地に住んでいること」が必須ではなく、所有者が遠方にいても、適切な手続きを踏めば売却を進めることが可能です。

なぜ遠方でも売却できるのか

遠方でも売却できる理由は、不動産売却の多くの手続きが「非対面で完結できる仕組み」になっているためです。

• 査定は電話やオンラインで依頼できる
• 媒介契約は郵送や電子契約で締結できる
• 買主とのやり取りは不動産会社が対応する

このように、売主自身が何度も現地に足を運ばなくても、売却活動を進めることが可能です。

現地対応は不動産会社が行う

遠方不動産の売却では、現地での対応を不動産会社に任せることが一般的です。例えば、以下のような業務はすべて現地の不動産会社が対応します。

• 物件の確認や写真撮影
• 内覧の立ち会い
• 購入希望者との対応・交渉

そのため、売主が現地に行けない場合でも、問題なく売却活動を進めることができます。

「進め方」で結果が変わる

ただし、遠方の不動産売却は「任せきり」にしてしまうと、価格や売却期間に影響が出る可能性もあります。現地の状況を正しく把握し、適切な価格設定や販売戦略を立てることが重要です。そのため、遠方不動産の取り扱いに慣れている不動産会社を選ぶことがポイントになります。

遠方不動産の売却方法（流れ）

遠方の不動産売却も、基本的な流れは通常の売却と大きく変わりません。ここでは全体の流れを簡単にご紹介します。

遠方不動産の場合でも、査定から契約・引き渡しまでの多くの工程を、オンラインや郵送で進めることが可能です。そのため、現地に何度も足を運ばなくても売却を進めることができます。

不動産売却の全体像について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド

売却の具体的な流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
相模原市の不動産売却の流れ

売却時にかかる費用や税金については、こちらも参考にしてください。
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場
相模原市の不動産売却でかかる税金と節税方法

相模原市在住でも対応できる理由

遠方の不動産売却では、「現地に行けない」「状況が分からない」といった不安を感じる方も多いと思います。しかし、現在は売却の多くの工程を非対面で進めることができるため、相模原市にいながら全国の不動産に対応することが可能です。

非対面で手続きを進められる

• 査定や相談は電話・オンラインで対応可能
• 契約書類は郵送や電子契約で手続きできる
• 日々のやり取りも電話やメールで完結

このように、売主が現地に行かなくても、ほとんどの手続きを進めることができます。

現地対応は専門業者と連携

遠方不動産の売却では、現地での対応をどうするかが重要になります。

• 現地の確認や写真撮影
• 内覧の立ち会い
• 購入希望者への対応

これらは、現地の不動産会社や提携業者と連携することで対応可能です。

遠方不動産売却でよくある不安

遠方の不動産を売却する際、多くの方が同じような不安を感じています。特に、現地に行けない状況では「本当に売却できるのか」「トラブルにならないか」といった心配が大きくなりがちです。ここでは、実際によくご相談いただく代表的な不安についてご紹介します。

現地に行けない

「何度も現地に行かないと売却できないのでは？」という不安は非常に多くあります。仕事や家庭の都合で時間が取れない場合や、距離的に簡単に行けない場合は、売却そのものを後回しにしてしまう方も少なくありません。

しかし実際には、査定や契約、販売活動の多くは非対面で進めることができ、現地に行かなくても売却を進めることは可能です。重要なのは、現地対応を任せられる不動産会社を選ぶことです。

管理ができない

遠方の不動産では、「空き家の状態が気になる」「庭や室内の管理ができていない」といった不安もよくあります。特に長期間放置されている場合、建物の劣化や近隣への影響が心配になるケースもあります。

こうした管理の問題は、売却のタイミングや方法にも影響します。状況によっては、売却前に簡単な整理や対応が必要になることもあるため、現地の状況を把握しながら進めることが大切です。

そもそも売れるのか不安

「遠方だし古い物件だから売れないのではないか」と感じている方も多くいらっしゃいます。特に相続した実家や、長年使っていない空き家の場合は、この不安が大きくなりがちです。ただし、不動産は条件や売り方によって需要が大きく変わります。一般の買主に売却する方法だけでなく、買取などの選択肢も含めて検討することで、売却できる可能性は広がります。

遠方不動産の売却では、「できない」と決めつけてしまう前に、自分の状況に合った方法を知ることが重要です。次の章では、遠方不動産を売却する際の注意点について解説します。

遠方不動産売却の注意点

遠方の不動産売却では、進め方を間違えてしまうと、売却価格が下がったり、売却期間が長引いてしまうことがあります。ここでは、特に注意しておきたいポイントについて解説します。

管理を放置してしまう

遠方にある不動産は、どうしても管理が後回しになりがちです。しかし、放置してしまうと建物の劣化や雑草の繁茂などにより、物件の印象が悪くなり、売却に不利になる可能性があります。

• 建物の老朽化が進む
• 雑草やゴミによる近隣トラブル
• 内覧時の印象が悪くなる

こうした状態になると、売却価格が下がったり、買い手がつきにくくなるため、定期的な管理や早めの売却判断が重要です。

価格設定を間違える

遠方不動産では、現地の相場が分かりにくいため、価格設定を誤ってしまうケースも少なくありません。例えば、相場より高すぎる価格で売り出してしまうと、内覧が入らず売れ残ってしまう原因になります。一方で、安く設定しすぎると、本来得られるはずの利益を失ってしまいます。

遠方だからこそ、現地の市場を把握したうえで、適正な価格設定を行うことが重要です。

不動産会社選びを間違える

遠方不動産の売却では、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要になります。

• 現地対応ができない会社
• 遠方案件の経験が少ない会社
• 状況に応じた提案ができない会社

このような会社に依頼してしまうと、売却がスムーズに進まなかったり、適切な価格で売れない可能性があります。遠方不動産の売却では、「現地対応ができるか」「遠方案件に慣れているか」といった視点で会社を選ぶことが重要です。

まとめ

共有持分の不動産は、通常の不動産売却と比べて制約が多く、進め方によって結果が大きく変わる特徴があります。

本記事で解説したように、共有持分は売却すること自体は可能ですが、「誰に売るのか」「どの方法を選ぶのか」によって、売却価格やスピード、トラブルリスクが大きく異なります。

特に重要なのは、以下のポイントです。

• 事前に共有者と話し合い、方向性を整理しておくこと
• 共有持分は売却が難しいことを理解し、現実的な価格感を持つこと
• 状況に応じて、買取などの選択肢も含めて検討すること

また、相模原市では「古家付き」「再建築不可」「相続未整理」など、複数の条件が重なっているケースも多く、一般的な売却方法では進まないことも少なくありません。そのため、「とりあえず売る」のではなく、「自分の状況に合った方法を選ぶ」ことが、スムーズかつ納得のいく売却につながります。

不動産売却の全体像については、こちらの記事で詳しく解説しています。
相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド

売却の流れや手続きについて詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
相模原市の不動産売却の流れ

売却時にかかる費用や税金については、こちらをご確認ください。
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場
相模原市の不動産売却でかかる税金と節税方法

また、状況に応じて売却方法を選ぶことも重要です。時間をかけて高く売る仲介、早期に現金化できる買取、すぐに売却が難しい場合の空き家管理など、それぞれの選択肢があります。

各サービスについては、こちらからご確認いただけます。
不動産売却（仲介）について
不動産買取について
空き家管理サービスについて

共有持分の売却は、一人で悩んでいても解決が難しいケースが多くあります。「このままどうすればいいのか分からない」「トラブルにならないか不安」という方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

相模原市で不動産を所有している方の中には、このような「共有持分」に関する悩みを抱えている方も少なくありません。共有持分の不動産は、通常の不動産売却と比べて制約が多く、進め方を間違えるとトラブルに発展するケースもあります。そのため、「そもそも売れるのか」「どうやって売ればいいのか」と悩んでしまう方が多いのが現実です。

結論からお伝えすると、共有持分は売却することは可能です。ただし、売却方法や進め方によっては、価格が大きく下がったり、他の共有者とのトラブルにつながることもあるため注意が必要です。

この記事では、相模原市で共有持分を売却する方法や、トラブルを避けるためのポイントについて分かりやすく解説します。「どう進めるのが正解なのか分からない」という方でも、この記事を読むことで、自分に合った売却方法のイメージがつかめるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

共有持分とは？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している状態のことをいいます。例えば、相続によって土地や建物を兄弟姉妹で分けて所有しているケースなどが代表的です。

このような場合、それぞれが不動産全体を所有しているわけではなく、「持分」という形で一部の権利を持っている状態になります。

特に相模原市では、相続をきっかけに土地や戸建が共有名義になるケースが多く見られます。実家や空き家をそのまま複数人で所有しているという方も少なくありません。

共有持分の特徴

• 自分の持分だけを所有している状態
• 不動産全体を単独で売却することはできない
• 売却や活用には他の共有者の同意が必要になることが多い

なぜトラブルになりやすいのか

共有持分の不動産は、複数人の権利が絡むため、意思決定が難しくなりやすいという特徴があります。

例えば、「売却したい人」と「そのまま残したい人」で意見が分かれてしまうと、話が進まなくなるケースもあります。また、共有者同士の関係性や距離（遠方・疎遠など）によっては、連絡や調整が難しいこともあります。

このような理由から、共有持分の不動産は放置されやすく、結果として空き家化やトラブルにつながることもあります。

共有持分は売却できるのか？

結論からお伝えすると、共有持分は売却することが可能です。自分が持っている持分だけであれば、他の共有者の同意がなくても売却することができます。ただし、共有持分の売却は一般的な不動産売却と比べてハードルが高く、進め方には注意が必要です。

「共有だから売れない」と思われがちですが、実際には売却する方法は存在するのです。

一般の市場では売れにくい

共有持分は一般の買主にとって扱いが難しいため、通常の不動産市場では買い手がつきにくいという特徴があります。

• 自由に使えない（他の共有者の権利がある）
• 将来的なトラブルリスクがある
• 単独での活用や売却が難しい

このような理由から、一般の個人が購入するケースは少なく、売却できたとしても価格が下がる傾向があります。

売却方法が重要になる

共有持分を売却する際は、「誰に売るのか」「どの方法で売るのか」が非常に重要になります。通常の仲介とは異なる戦略が必要になるため、状況に応じた進め方を選ぶことがポイントです。

共有持分の売却方法

共有持分の売却方法は大きく分けて3つあります。どの方法を選ぶかによって、売却価格や難易度、トラブルリスクが大きく変わるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

• 他の共有者に売却する
• 第三者に売却する
• 専門の買取業者に売却する

パターン① 他の共有者に売る

最も理想的なのは、他の共有者に持分を買い取ってもらう方法です。この場合、不動産全体の利用や管理に支障が出ないため、比較的スムーズに進むケースが多く、価格面でも有利になりやすい傾向があります。ただし、相手に購入資金がない場合や、関係性によっては交渉が難航することもあります。

また、注意が必要なのが「価格設定」です。例えば、相場よりも極端に安い価格で持分を譲渡した場合、売買ではなく「贈与」とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

そのため、共有者間で売却を行う場合でも、適正な価格での取引を意識することが重要です。

パターン② 第三者に売る

第三者に共有持分を売却することも可能ですが、実務上はハードルが高い方法です。

• 共有状態のまま利用できない
• 他の共有者との関係が不透明
• 将来的なトラブルリスクがある

このような理由から、一般の個人が購入するケースは少なく、売却できたとしても価格は大きく下がる傾向があります。

パターン③ 買取業者に売る

現実的な選択肢として多いのが、共有持分を専門とする買取業者に売却する方法です。

業者は共有状態のリスクや権利関係を理解した上で購入するため、スムーズに売却できる可能性が高く、早期に現金化できるのが大きなメリットです。

• 他の共有者と話がまとまらない場合でも売却可能
• 手続きがシンプルで早い
• そのままの状態で売却できるケースが多い

一方で、価格は市場価格より低くなる傾向があるため、「価格」と「スピード」のバランスで判断することが重要です。

トラブルになりやすいケース

共有持分の不動産は、複数人の権利が関係するため、通常の不動産売却と比べてトラブルが発生しやすい傾向があります。実際に現場でも、「話が進まない」「関係が悪化する」といったケースは少なくありません。ここでは、特に多いトラブル事例について解説します。

例）共有者と連絡が取れない

相続などで共有名義になっている場合、共有者同士が疎遠になっていたり、遠方に住んでいるケースも多く見られます。その結果、売却の相談をしようとしても連絡が取れず、話が進まないという状況に陥ることがあります。

特に、長年放置されている不動産では、連絡先が分からない、所在が不明といったケースもあり、売却までに時間がかかる原因になります。

例）価格や条件で意見がまとまらない

共有者の間で「いくらで売るか」「いつ売るか」といった条件が一致しないケースも多くあります。

• できるだけ高く売りたい人
• 早く現金化したい人
• そもそも売りたくない人

このように考え方が異なるため、話し合いがまとまらず、結果として売却が進まないこともあります。場合によっては、感情的な対立に発展してしまうこともあり、関係悪化の原因になるケースも少なくありません。

例）勝手に売却してトラブルになる

共有持分は自分の持分だけであれば売却することは可能ですが、不動産全体を他の共有者の同意なく売却することはできません。この点を誤解したまま進めてしまい、「勝手に売られた」といったトラブルに発展するケースもあります。

また、第三者に持分を売却したことで、新たな共有者との関係が生まれ、さらに問題が複雑になることもあります。

例）放置して空き家・負担になるケース

共有持分の不動産は、「話がまとまらないから」と放置されてしまうケースも多くあります。しかし、放置することで以下のような問題が発生する可能性があります。

• 固定資産税の負担が続く
• 建物の老朽化や倒壊リスク
• 近隣トラブル（雑草・害虫など）

このように、放置しても状況が良くなることはなく、むしろリスクが増えてしまうため、早めの対応が重要です。

相模原市で共有持分売却の注意点

共有持分の売却は全国どこでも難しさがありますが、相模原市の場合はエリア特性や物件条件によって、さらに注意が必要なケースもあります。特に以下のような条件が重なると、売却の難易度が上がるため、事前に把握しておくことが重要です。

古家付きのまま放置されているケース

相模原市では、相続した実家などが「古家付き」のまま共有状態になっているケースが多く見られます。この場合、建物の老朽化が進んでいることが多く、そのままでは活用が難しいため、買い手が限定されてしまいます。また、共有状態では解体の判断も単独ではできないため、「解体するか」「そのまま売るか」で話がまとまらず、売却が進まない原因になることもあります。さらに、長期間放置されていると空き家状態となり、建物の劣化や近隣トラブルのリスクも高まります。

空き家のリスクや売却方法については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
相模原市の空き家売却について詳しく見る

再建築不可などの制限がある場合

相模原市内には、接道条件などの問題により「再建築不可」となる物件も存在します。このような物件は、通常の不動産よりも需要が限られるため、共有持分の状態ではさらに売却が難しくなる傾向があります。特に、共有持分＋再建築不可という条件が重なると、一般の買主がつきにくく、売却方法を慎重に検討する必要があります。

再建築不可物件について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
再建築不可物件の売却について

相続手続きが未整理のままになっているケース

相続によって共有持分になっている場合、名義変更や遺産分割が完了していないケースもあります。この状態では、そもそも売却手続きを進めることができないため、まずは相続手続きを整理する必要があります。また、相続人の人数が多い場合や、意見がまとまらない場合には、売却までに時間がかかることもあります。

相続不動産の売却については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
相続した不動産の売却について

相模原市では「複数の条件が重なるケース」が多い

相模原市では、「古家付き」「再建築不可」「相続による共有」といった複数の条件が重なっている物件も少なくありません。このような場合、一般的な売却方法では対応が難しく、専門的な知識や経験が必要になります。そのため、物件の状況を正しく把握したうえで、最適な売却方法を選ぶことが重要です。

まとめ

共有持分の不動産は、通常の不動産売却と比べて制約が多く、進め方によって結果が大きく変わる特徴があります。

本記事で解説したように、共有持分は売却すること自体は可能ですが、「誰に売るのか」「どの方法を選ぶのか」によって、売却価格やスピード、トラブルリスクが大きく異なります。特に重要なのは、以下のポイントです。

• 事前に共有者と話し合い、方向性を整理しておくこと
• 共有持分は一般的に売却が難しいことを理解し、現実的な価格感を持つこと
• 状況に応じて、専門の買取業者なども選択肢に入れること

また、相模原市では「古家付き」「再建築不可」「相続未整理」など、複数の条件が重なっているケースも多く、一般的な売却方法では進まないことも少なくありません。そのため、「とりあえず売る」のではなく、「自分の状況に合った方法を選ぶ」ことが、スムーズかつ納得のいく売却につながります。

例えば、時間をかけてでも高く売りたい場合は仲介、早期に現金化したい場合は買取、すぐに売却が難しい場合は空き家管理という選択肢もあります。それぞれのサービスについては、こちらからご確認いただけます。
不動産売却（仲介）について
不動産買取について
空き家管理サービスについて

共有持分の売却は、一人で悩んでいても解決が難しいケースが多くあります。「このままどうすればいいのか分からない」「トラブルにならないか不安」という方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

• 何から手をつければいいのかわからない
• このまま持ち続けるべきか悩んでいる
• 税金や手続きが難しそうで不安

と感じている方は多いのではないでしょうか。

相続した不動産は、そのままにしておくと固定資産税や管理の負担がかかるだけでなく、トラブルにつながる可能性もあります。一方で、正しい手順で進めればスムーズに売却することも可能です。

この記事では、相模原市で相続した不動産を売却する方法について、手続き・税金・注意点までわかりやすく解説します。

相続した不動産は売却すべき？判断ポイント

相続した不動産は、「売却」と「保有」のどちらが正解か迷う方が多いですが、状況によって最適な選択は異なります。まずは、判断の目安を整理してみましょう。

売却を検討した方がよいケース

以下に当てはまる場合は、売却を前向きに検討することをおすすめします。

• 遠方にあり管理が難しい
• 空き家のまま放置している
• 維持費（固定資産税・修繕費）が負担
• 相続人が複数いてトラブルになりそう

特に空き家は、放置することで

• 建物の劣化
• 近隣トラブル
• 固定資産税の増加

などのリスクがあるため注意が必要です。

持ち続けた方がよいケース

一方で、以下のような場合は保有も選択肢になります。

• 賃貸などで安定した収益がある
• 将来、自分や家族が住む予定がある
• 立地が良く資産価値が高い

判断に迷ったら専門家に相談するのが安心

相続不動産は、税金や手続き、将来の資産価値などを総合的に考える必要があります。判断に迷ったらぜひ、お近くの専門家にご相談ください。

相模原市で相続した不動産を売却する方法

相続した不動産の売却は、通常の売却と異なり「相続手続き」が必要になります。まずは全体の流れを確認しておきましょう。

STEP① 相続人の確定

まずは「誰が相続人なのか」を正確に確認します。相続では、戸籍を収集して法定相続人を確定する必要があります。

• 配偶者や子ども
• 兄弟姉妹
• 代襲相続（孫など）

など、想定より相続人が多くなるケースもあるため注意が必要です。 相続人が1人でも漏れていると、後の手続きはすべて無効になる可能性があります。

STEP② 遺産分割協議

相続人が確定したら、「誰が不動産を引き継ぐか」を決めます。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行います。

遺産分割の主な方法

• 単独で相続する
• 売却して現金で分ける（換価分割）
• 共有で所有する

遺産分割協議書の作成が必要

協議内容は「遺産分割協議書」として書面にまとめます。この書類は、

• 相続登記（名義変更）
• 不動産売却

の際に必要になる重要な書類です。

遺産分割協議書がないとどうなる？

• 名義変更ができない
• 売却が進められない
• 相続人同士のトラブルになる

相続人全員の合意がなければ、売却はできません。

STEP③ 相続登記（名義変更）

不動産を売却するには、名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。2024年から相続登記は義務化されており、

• 放置すると過料の可能性
• 売却できない
• トラブルの原因

となるため、早めの対応が重要です。

STEP④ 売却方法を選ぶ（仲介 or 買取）

相続不動産の売却方法は主に2つあります。

仲介（一般的な売却）

• 市場価格で売れる可能性が高い
• 売却まで時間がかかることも

買取（スピード重視）

• 早く現金化できる
• 手間が少ない（残置物OKなど）

状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。

相続不動産の売却でかかる税金

相続した不動産を売却すると、以下の税金が発生する可能性があります。

譲渡所得税

売却益が出た場合に課税されます。ただし、以下の特例が使えるケースもあります。

• 3,000万円特別控除
• 相続空き家の特例

特例を使えるかどうかで、税額が大きく変わるケースもあります。

売却時にかかる費用

不動産売却では、税金以外にもさまざまな費用がかかります。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 測量費用（必要な場合）
• 解体費用（場合による）

物件の状況によって費用は大きく変わります。

相続不動産売却の注意点

相続した不動産の売却では、通常の売却とは異なる注意点があります。事前に理解しておくことで、トラブルや損失を防ぐことができます。

① 名義変更前は売却できない

続した不動産は、被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却できません。必ず「相続登記（名義変更）」を行い、相続人の名義に変更する必要があります。この手続きを忘れてしまい、「売却を進めようとしたら止まってしまう」というケースは非常に多いです。

実務上のポイント

実務では、売買契約のタイミングに合わせて相続登記と買主への所有権移転登記を同時に行うケースもあります。ただし、この場合でも

• 相続人の確定
• 遺産分割協議の完了
• 遺産分割協議書の作成

が事前に済んでいることが前提となります。これらが整っていないと、決済（引渡し）まで進めることができません。

② 相続人同士のトラブル

相続人が複数いる場合、全員の合意がなければ売却はできません。特に以下のようなケースでは注意が必要です。

• 意見がまとまらない
• 一部の相続人と連絡が取れない
• 感情的な対立がある

また、共有名義のままにしてしまうと、

• 将来的に売却が難しくなる
• 次の相続でさらに権利関係が複雑になる

といったリスクがあります。可能であれば、早い段階で整理しておくことが重要です。

③ 空き家の放置は危険

相続した不動産を空き家のまま放置すると、さまざまな問題が発生します。

• 建物の劣化（雨漏り・老朽化）
• 近隣トラブル（雑草・不審者など）
• 固定資産税の増加（特定空き家の指定など）

放置期間が長くなるほど、売却条件が悪くなる傾向があります。

④ 税金の特例は期限がある

相続不動産の売却では、

• 3,000万円特別控除
• 相続空き家の特例

など、税負担を軽減できる制度があります。しかし、これらの特例には適用期限や要件があるため注意が必要です。知らずに期限を過ぎてしまい、税金が大きくなってしまうケースもあります。

よくある質問

相続不動産の売却について、よくいただくご質問をまとめました。

Q. 相続した不動産はすぐに売却することができますか？

相続した不動産は、必要な手続きが完了していれば売却可能です。ただし、

• 相続人の確定
• 遺産分割協議
• 相続登記（名義変更）

などが完了していない場合は、売却を進めることができません。事前準備を整えることで、スムーズに売却を進めることができます。

Q. 片付けしていなくても売れますか？

はい、そのままの状態でも売却できるケースがあります。特に買取の場合は、

• 家具や荷物が残っている
• 建物が古い
• 修繕が必要

といった状態でも対応可能なことがあります。「片付けが大変で進められない」という方も、まずはご相談ください。

Q. 遠方でも対応できますか？

はい、遠方の不動産でも対応可能です。

• 現地の確認
• 写真や資料でのご報告
• オンラインでのご相談

などを通じて、来店不要でも売却を進めることができます。相模原市に限らず、全国の不動産にも対応しております。

まとめ

相続した不動産の売却は、

• 手続き（相続人の確定・遺産分割・名義変更）
• 税金（譲渡所得税や各種特例）
• 売却方法（仲介・買取の選択）

を正しく理解することで、スムーズに進めることができます。一方で、これらの判断を誤ると、

• 売却が進まない
• 相続人同士のトラブルになる
• 想定以上の税金や費用がかかる

といったリスクもあるため注意が必要です。特に相模原市では、空き家や相続不動産のご相談が増えており、「何から始めればいいか分からない」という方も少なくありません。まずは一度、専門家に相談をしてみましょう。

すまる株式会社には、相続に関する知識を持つ「相続診断士」が在籍しており、不動産の売却だけでなく、相続全体の状況整理からサポートしております。

• 売却すべきか迷っている
• どのように分けるべきか悩んでいる
• 税金や手続きに不安がある

といった段階でも問題ありません。

• 再建築不可と言われて困っている
• 売却できるのか分からない
• 古くて使っていない家をどうすればいいか悩んでいる

といったご相談をいただくことがあります。再建築不可物件は、通常の不動産と比べて制限があるため、「売れないのでは？」と不安に感じる方も多いかと思います。しかし実際には、再建築不可物件でも売却は可能です

この記事では、

• 再建築不可とは何か
• なぜ売れにくいのか
• 売却方法（仲介・買取）
• 注意点

について、分かりやすく解説します。

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在の建物を解体すると、新しく建物を建てることができない土地のことです。

再建築できない主な原因

特に多いのは「接道義務を満たしていないケース」です。再建築不可物件は、不動産会社から

• 「このままだと建て替えできません」
• 「価格は安くなります」

と言われることが多く、

• 「なんでこんなに安くなるの？」
• 「そんなに価値がないの？」

と疑問に思われる方も多いです。しかし実際には、制限があるだけで、価値がゼロになるわけではありません。また、

• 再建築不可と分かって購入したが、売れるのか不安
• 古くなってきたので手放したい

といった理由でご相談いただくことも多くあります。再建築不可物件は「売れない」のではなく、売り方が通常と異なる物件です。

例外：43条但し書き許可という制度もある

再建築不可といっても、すべてのケースで絶対に建て替えできないわけではありません。一定の条件を満たすことで、建築基準法第43条但し書き許可（いわゆる43条許可）を取得し、再建築が認められるケースもあります。ただし、

• 自治体の判断による
• 個別条件が厳しい
• 必ず許可されるわけではない

といった特徴があるため、一般的には「再建築不可」として扱われることが多いです。

なぜ再建築不可物件は売れにくいのか

再建築不可物件は「売れない」のではなく、売れにくい理由がある物件です。

売れにくい主な理由

再建築不可物件は、通常の住宅のように「マイホームとして誰でも買える物件」ではありません。そのため、

• 住宅ローンを利用したい一般の買主
• 将来建て替えを考えている方

には敬遠されやすくなります。再建築不可物件を購入するのは、主に以下のような方です。

• 現金で購入できる方
• 投資目的（賃貸運用など）
• 建物をそのまま活用する前提の方

つまり、「物件の特徴を理解している人」にしか売れない物件なのです。再建築不可物件をご購入いただくためには、活用方法をイメージできるかどうかが重要です。再建築不可物件でも、使い方次第では価値があります。例えば、

• リフォームして賃貸として活用
• 駐車場として利用
• セカンドハウスとして利用

といった方法があります。ただし、「どう使えるか」が分からないと、買主は不動産購入の判断ができません。

リフォームにも注意が必要（法改正）

近年の法改正により、

• 間取りを大きく変更する
• 構造に関わる工事を行う

といった大規模なリフォームについては、建築確認が必要となるケースが増えています。再建築不可物件の場合、この建築確認が下りない可能性があるため、大規模なリフォームは実質的に難しいケースがあります。そのため、

• 購入後にどこまで手を入れられるのか
• 想定している活用ができるのか

といった点が、買主にとって重要な判断材料になります。

売却が難しくなる理由

ここまでをまとめると、

• 買える人が限られている
• 活用方法がイメージしづらい
• 追加コストの不安がある

これらが重なり、再建築不可物件が「売れにくい」と感じられる原因です。そのため、再建築不可物件は“売り方”が非常に重要になります。

相模原市の再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件の売却方法は主に2つあります。

仲介で売却する

仲介とは、不動産会社が買主を探して売却する一般的な方法です。

• 一般の買主や投資家に向けて販売する
• 条件が合えば相場に近い価格で売却できる可能性がある

一方で、

• 購入できる人が限られる（融資が付きにくい）
• 売却まで時間がかかることが多い

といった特徴があります。「時間がかかってもできるだけ高く売りたい方」に向いている方法です。

買取で売却する

買取とは、不動産会社が直接購入する方法です。

• 買主を探す必要がない
• スピーディーに売却できる
• そのままの状態でも対応できるケースが多い

特に再建築不可物件は、

• 一般の買主が限られる
• リフォームや活用のハードルがある

といった理由から、買取の方がスムーズに進むケースが多いことが特徴です。

仲介と買取の違い

どちらを選ぶべきか迷ったら

再建築不可物件の場合、

• 立地
• 建物の状態
• 接道状況

などによって、最適な売却方法が変わります。そのため、最初から一つに決めつけず、状況に応じて判断することが大切です。

再建築不可物件を売却する際の注意点

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて確認すべきポイントが多く、事前の整理が不十分だと売却がスムーズに進まないケースがあります。

① 接道状況の確認

再建築不可物件の多くは、建築基準法上の接道義務を満たしていないことが原因です。そのため、

• どの道路に接しているのか
• 幅員は何mか
• 建築基準法上の道路かどうか

といった点を正確に確認する必要があります。接道状況によっては、将来的に再建築の可能性が出るケースもあるため、慎重な確認が必要です。

② 権利関係の整理

再建築不可物件では、私道や共有部分が絡むケースも多く見られます。例えば、

• 私道の通行・掘削承諾が取れていない
• 共有名義で権利関係が複雑になっている

といった場合、売却時に買主が不安を感じ、購入を見送る原因になります。そのため、

• 通行承諾の有無
• 持分の整理

など、事前に確認しておくことが重要です。

③ 境界の問題

古い物件では、隣地との境界が曖昧なケースも少なくありません。

• 境界標がない
• 隣地との認識がズレている

といった場合には、測量が必要になる可能性があります。測量には費用や時間がかかるため、売却前にどの程度対応するかを検討しておくことが大切です。

④ 解体するべきか

「古い建物は解体した方が売れるのでは？」と考える方も多いですが、再建築不可物件では慎重な判断が必要です。まず前提として、解体してしまうと、建て替えができません。

• 建物付きで活用したい買主
• 現状のまま使いたい投資家

といった層にとっては、解体されていない方が価値があるケースも多いのが実情です。解体するかどうかは、

• 建物の状態
• 需要
• 売却方法

によって判断する必要があります。

再建築不可物件は売れるのか？

結論として、再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、通常の不動産と同じように考えるのではなく、

• どのように売るか（仲介か買取か）
• どの価格帯で売り出すか
• どのような買主を想定するか

といった点によって、売却結果が大きく変わります。再建築不可物件は、「誰にでも売れる物件ではない」ため、売り方が重要になります。一方で、

• 現金で購入できる方
• 投資目的で活用したい方

といったニーズは一定数存在するため、適切な方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。「売れない」と決めつけるのではなく、どのように売るかを考えることが重要です。

よくある質問

再建築不可物件について、特に多くいただくご質問をまとめました。

Q. 再建築不可物件は安くしか売れないのでしょうか？

一般的な不動産と比べると、価格が低くなる傾向はあります。これは、

• 建て替えができない
• 住宅ローンが使えないケースが多い

といった制限があるためです。ただし、極端に安くなるとは限りません。立地や建物の状態、活用方法によっては、

• 投資用として評価される
• 現金購入の需要がある

といったケースもあり、想定より良い条件で売却できることもあります。「安い＝売れない」ではなく、適正価格での売却が重要です。

Q. 解体した方が売れやすいですか？

必ずしもそうとは限りません。再建築不可物件の場合、解体してしまうと建て替えができないため、価値が下がるケースもあります。また、

• 建物を活用したい買主
• リフォーム前提の投資家

にとっては、建物が残っている方がメリットになることもあります。そのため、解体するかどうかは物件ごとに慎重に判断する必要があります。

Q. 古い家でも売れますか？

はい、売却できるケースは多くあります。再建築不可物件は、「建物をそのまま使う」ことを前提とした需要もあるため、築年数だけで判断されるわけではありません。例えば、

• 賃貸用として活用
• リフォーム前提で購入

といったニーズがあります。古いからといって諦める必要はありません。

Q. 再建築不可物件でも買取してもらえますか？

はい、可能です。すまる株式会社では、再建築不可物件の買取にも対応しています。

• そのままの状態
• 残置物がある状態

でもご相談いただけますので、「売れるか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。

Q. 調査だけお願いすることはできますか？

はい、可能です。再建築不可物件は、

• 接道状況
• 権利関係
• 法的制限

などの確認が重要になります。すまる株式会社では、調査・ご相談は無料で対応しております。「まずは状況を知りたい」という方でも問題ありません。

Q. どこに相談すればいいか分かりません

再建築不可物件は専門性が高いため、取り扱い経験のある不動産会社に相談することが重要です。

• 売却方法の選択
• 価格設定
• 活用提案

によって結果が大きく変わるため、早めに相談することで、より良い選択ができる可能性があります。

最後に、不安なままにしないことが大切です

再建築不可物件は、

• 売れるのか分からない
• 価値があるのか不安

と感じる方が多い不動産です。しかし、状況を整理することで、売却の方向性が見えてくるケースがほとんどです。まずは一度、現状を確認することから始めてみましょう。

まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという制限があるため、一般の不動産と比べて売却が難しいと感じる方が多い物件です。しかし実際には、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。

再建築不可物件が売れにくい理由は、

• 住宅ローンが利用しづらい
• 建て替えができない
• 購入できる人が限られる

といった特徴があるためです。一方で、

• 現金購入できる方
• 投資目的で活用したい方
• 現状の建物を活かしたい方

といった一定のニーズは存在しており、「売れない物件」ではなく「売り方が重要な物件」と言えます。

法改正による影響にも注意

さらに近年では、2025年の建築基準法改正により、

• 大規模リフォームに建築確認が必要になるケースが増加
• 再建築不可物件では確認が通らない可能性がある

といった変化があり、これまで以上に活用や売却の判断が重要になっています。

状況に応じた売却方法を選ぶことが重要

再建築不可物件の売却では、

• 仲介（できるだけ高く売りたい）
• 買取（早く確実に売りたい）

といった方法の選択が重要になります。
不動産売却の流れについて詳しく知りたい方はこちら。

売却・買取について詳しく知りたい方はこちら。

費用や税金も事前に確認しておくことが大切です

再建築不可物件の売却でも、

• 仲介手数料
• 測量費用
• 税金

などが発生する可能性があります。事前に確認しておくことで、安心して進めることができます。

最後に

再建築不可物件は、

• 売れるか分からない
• どう扱えばいいか分からない

といった不安を抱えやすい不動産です。しかし、状況を整理し、適切な方法を選ぶことで売却できるケースがほとんどです。「売れない」と決めつける前に、まずは現状を確認することが大切です。

• 住宅ローンの支払いが厳しくなってきた
• 滞納してしまい、督促が届いている
• 競売になるのではないかと不安

といった状況に悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。競売は突然始まるものではなく、一定の流れの中で徐々に進んでいきます。そのため、早い段階で正しく対処することで、状況を改善できる可能性があります。この記事では、相模原市で競売になりそうな不動産について、

• 競売までの流れ
• 放置するとどうなるか
• 競売を回避する方法

を分かりやすく解説します。

競売になるまでの流れ

まずは、競売がどのように進んでいくのかを見てみましょう。

競売までの一般的な流れ

滞納から競売までの目安期間

住宅ローンの滞納が始まると、一般的には以下のようなスケジュールで進んでいきます。

これはあくまで目安ですが、滞納から約半年〜1年程度で競売に進むケースが多いです。

気づいた時には時間があまり残っていないことも

お客様の中には、

• 「まだ大丈夫」と思っていたら
• いつの間にか一括請求になっていた

というケースも多いです。一度「期限の利益喪失」になると、 毎月の分割払いには戻せなくなります。

競売になるとどうなるのか

競売になると、通常の売却とは大きく異なる結果になります。

競売の主なデメリット

特に「売却価格が下がること」と「情報が公開されてしまうこと」は、後から大きな負担になる可能性があります。

競売を回避する方法

競売を回避するためには、早めの対応が重要です。主な方法としては、以下のようなものがあります。

任意売却という選択肢

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関（債権者）の同意を得て不動産を売却する方法です。通常、不動産を売却するには住宅ローンを完済する必要がありますが、

• 売却してもローンが残ってしまう
• すでに滞納している

といった場合でも、金融機関と交渉することで売却が可能になるのが任意売却です。

任意売却と競売の違い

本質的な違いは、任意売却は自分の意志で進める売却ですが、競売は裁判所による強制的な売却である点にあります。

任意売却は「競売になる前」にしかできないということが、一番重要です。任意売却は、競売の手続きが進む前にしか選べない方法です。

• まだ滞納初期
• 督促が来ている段階

このタイミングであれば、対応できる可能性があります。一方で、

• 競売の申立てが進んでいる
• 入札直前

といった段階では、間に合わないケースもあります。

任意売却を選ぶべきタイミング

任意売却は、同じ状況であっても「いつ動くか」によって結果が大きく変わります。そのため、タイミングの見極めが非常に重要です。

タイミングによって結果が変わる

例えば、同じように住宅ローンの支払いが難しくなったケースでも、

• 早い段階で相談した場合
• 滞納が進んでから相談した場合

では、選べる方法や条件が大きく異なります。

実際によくあるケース

例えば過去に、

• 滞納が始まってすぐにご相談いただいた方は→ 任意売却で市場に近い価格で売却できた

一方で、

• 一括請求後にご相談いただいた方は→ 時間が限られ、条件が厳しくなった

といったケースがありました。同じ不動産でも、相談のタイミングによって結果が変わるのが任意売却の特徴です。

なぜ早めに動く必要があるのか

任意売却には、見えにくい時間の制約があります。

• 債権者との交渉には時間がかかる
• 買主を見つける期間が必要
• 条件調整にも一定の時間が必要

つまり、時間がなければ進められない手続きです。

「まだ大丈夫」は一番危険な状態

実際のご相談でも多いのが、

• まだ少し払えている
• もう少し様子を見たい

といった段階で動かず、結果的に状況が進んでしまうケースです。気づいたときには、

• 一括請求が来ている
• 競売の準備が進んでいる

ということも少なくありません。

判断の目安

もし、以下のような状況であれば、早めの相談をおすすめします。

• 住宅ローンの支払いが厳しい
• 滞納が始まっている
• 督促が届いている
• 今後の支払いに不安がある

この段階であれば、まだ選択肢がある可能性が高いです。

任意売却は「選べるうちに動くこと」が重要です

任意売却は、状況が進むほど難しくなる手続きです。
逆に言えば、早く動くことで選択肢が広がる方法でもあります。

「もう少し様子を見よう」と思っている今が、実は最も重要なタイミングかもしれません。

よくある質問

競売や任意売却について、特に多くいただくご質問をまとめました。

Q. 競売はすぐ始まりますか？

競売は、住宅ローンの滞納が始まってすぐに行われるものではありません。一般的には、

• 滞納
• 督促・催告
• 一括請求（期限の利益喪失）
• 競売申立て

といった流れを経て進んでいきます。ただし、一度手続きが進み始めると、途中で止めることが難しくなるのが特徴です。そのため、「まだ大丈夫」と思っている段階でも、早めに状況を確認することが重要です。

Q. 任意売却は誰でもできますか？

任意売却は誰でもできるわけではありませんが、多くのケースで検討可能です。主な条件としては、

• 住宅ローンの返済が難しい状態であること
• 債権者（金融機関）の同意が得られること
• 売却できる見込みがあること

などがあります。ただし、これらは専門的な判断が必要になるため、ご自身で判断せずに一度相談することをおすすめします。

Q. 相談はいつするべきですか？

できるだけ早い段階での相談がおすすめです。任意売却は、早く相談するほど選択肢が広がるという特徴があります。

• 滞納が始まる前
• 滞納初期
• 督促が来ている段階

このようなタイミングであれば、対応できる可能性が高くなります。一方で、

• 競売の手続きが進んでいる
• 入札直前

といった段階では、間に合わないケースもあります。

Q. 競売になってしまったらもう遅いですか？

競売の手続きが始まっていても、状況によっては任意売却に切り替えられる可能性があります。ただし、

• 手続きの進行状況
• 残された期間

によって対応できるかどうかが変わります。そのため、競売の通知が来ている場合でも、できるだけ早く相談することが重要です。

Q. 周囲に知られてしまいますか？

競売の場合は、裁判所の情報として公開されるため、

• インターネット掲載
• 近隣への認知

といった可能性があります。一方で任意売却は、通常の不動産売却と同じ扱いになるため、周囲に知られにくい形で進めることができます。

Q. 費用はどのくらいかかりますか？

任意売却では、

• 仲介手数料
• 登記費用

などが発生しますが、状況によっては持ち出しが不要となるケースもあります。これは、売却代金の中から精算されるためです。ただし、個別の状況によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

相模原市の競売不動産について

競売は、住宅ローンの滞納によって段階的に進んでいく手続きであり、何もしないまま放置してしまうと、最終的には強制的に売却されてしまいます。特に、

• 市場価格より低い価格で売却される
• インターネット上に情報が公開される
• 引越しのタイミングを選べない

といった点は、後から大きな負担となる可能性があります。一方で、競売は突然始まるものではありません。

• 滞納
• 督促
• 一括請求
• 競売申立て

といった流れの中で進んでいくため、早い段階で対応することで回避できる可能性があります。

状況に応じた選択が重要です

競売を回避するためには、状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。例えば、

• できるだけ高く売りたい → 仲介による売却
• 早く手放したい → 買取
• ローンが残っている → 任意売却

といったように、状況によって最適な選択肢は異なります。一般的な不動産売却の基本的な流れについては、こちらも参考にしてください。

また、費用や税金についても事前に把握しておくことが重要です。

任意売却という選択肢

競売になりそうな状況でも、任意売却という方法を選ぶことで、

• 市場に近い価格で売却できる可能性がある
• 周囲に知られにくい形で進められる
• 条件を調整しながら売却できる

といったメリットがあります。任意売却について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

どの方法を選ぶべきか分からない方へ

「自分の場合はどの方法がいいのか分からない」という方も多くいらっしゃいます。そのような場合は、

• 現在の状況
• ローン残高
• ご希望

などを踏まえたうえで判断することが重要です。仲介や買取について詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

最後に

競売は、何もしないことで進んでしまう手続きですが、
早めに状況を整理し、適切な対応を取ることで回避できる可能性があります。

「まだ大丈夫」と思っている今が、最も重要なタイミングかもしれません。

• 毎月の返済が厳しくなってきた
• 気づいたら滞納してしまっている
• このまま競売になってしまうのではないかと不安

と感じている方も多いのではないでしょうか。実際に、当社にも

「もうどうしていいか分からない」
「誰にも相談できずに時間だけが過ぎてしまった」

といったご相談が増えています。特に住宅ローンの問題は、少しずつ進行することが多く、

• 最初は「今月だけ厳しい」
• 次第に「支払いが遅れがちになる」
• 気づけば「滞納が続いてしまう」

という流れで悪化していくケースが少なくありません。相模原市でも、以下のようなご相談を多くいただきます。

• 収入が減り、返済が厳しくなった
• 転職や病気で収入が不安定になった
• 離婚により住宅ローンの負担が大きくなった
• 投資用物件で想定通りの収益が出ていない

上記はどれも特別なケースではなく、誰にでも起こり得ることです。住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売に進む可能性があります。競売になると、

• 市場価格より低い価格で売却される
• インターネット上に情報が公開される
• 引越しのタイミングを選べない

など、大きなデメリットがあります。こうした状況でも、早めに対応することで「任意売却」という方法を選べる可能性があります。任意売却は、

• 競売を回避できる
• 条件を調整しながら売却できる

といった特徴があります。今回は、任意売却について詳しく解説します。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも、金融機関（銀行など）の同意を得て不動産を売却する方法です。

通常はローンが残っていると売れません

本来、不動産を売却する場合は、住宅ローンをすべて完済することが条件です。しかし、

• 売却してもローンが残ってしまう
• そもそも完済できる資金がない

といった場合、そのままでは売却できません。

そこで「任意売却」という方法があります

任意売却では、「金融機関の了承を得ること」でローンが残っていても不動産を売却できるようになります。

どんな人が任意売却になるのか

任意売却は、特別な人だけの話ではありません。実際には、

• 収入が減ってしまった
• 病気やケガで働けなくなった
• 離婚で支払いが難しくなった

など、誰にでも起こり得る理由で相談される方が多いです。

滞納が続くとどうなるのか

住宅ローンは、支払いが遅れるとすぐに影響が出ます。一般的には、

• 1〜2ヶ月滞納 → 督促が届く
• 3〜6ヶ月滞納 → 一括請求（期限の利益喪失）
• その後 → 競売の手続きへ進む

という流れになることが多いです。

任意売却は「競売になる前にできる選択肢」

競売になってしまうと、

• 市場より安く売却される
• 情報が公開される
• 自分のタイミングで動けない

といったデメリットがあります。一方で任意売却は、競売になる前に、自分の意思で売却できる方法です。

任意売却と競売の違い

先程競売について少し触れましたが、改めて、任意売却と競売の違いについてまとめます。

同じ「売却」でも、任意売却と競売では結果が大きく異なります。<できるだけ負担を抑えたい場合は、競売になる前に任意売却を検討することが重要です。

任意売却ができる条件

任意売却は誰でもできるわけではなく、いくつかの条件があります。ただし、難しく考える必要はなく、基本的には以下のポイントが重要です。

① 住宅ローンの滞納があること

任意売却は、基本的に「住宅ローンの返済が難しくなった場合」に検討される方法です。

• すでに滞納している
• これから支払いが難しくなる

といった段階でも相談可能です。「まだ少し払えているから大丈夫」と思っている間に、状況が進んでしまうケースも多くあります。

② 債権者（金融機関）の同意が必要

任意売却は、通常の売却と違い、金融機関の同意が必要になります。これは、ローンが残ったまま売却するためです。金融機関としては、

• いくらで売るのか
• 本当に売却できるのか

を確認したうえで判断します。そのため、価格設定や進め方がとても重要になります。

③ 売却できる見込みがあること

任意売却は「売れる見込み」がないと進めることができません。例えば、

• 相場から大きく離れた価格
• 買い手が見込めない状態

では、金融機関の同意が得られない可能性があります。そのため、現実的な価格設定が重要になります。

任意売却のポイント

任意売却では、「早く相談すること」が最も重要です。理由は、

• 滞納が進むと競売に移行する
• 時間がないと交渉が難しくなる

ためです。実際に「あと1〜2ヶ月早ければ対応できた」というケースも少なくありません

任意売却の流れ

任意売却は、通常の売却と比べて「債権者との調整」が入る点が特徴です。全体の流れを把握しておくことで、不安を軽減することができます。

任意売却は、通常の売却の流れに加えて「金融機関との交渉」が重要なポイントとなります。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却には多くのメリットがありますが、注意点もあります。事前に理解しておくことで、後悔のない判断ができます。

任意売却のメリット

任意売却のデメリット・注意点

任意売却は「いつでもできる方法」ではなく、競売になる前にしか選べない選択肢です。そのため、「まだ大丈夫」と思っている間に、任意売却ができなくなってしまうケースも少なくありません。

任意売却を成功させるポイント

任意売却は、進め方によって結果が大きく変わります。同じ状況でも、「うまくいくケース」と「うまくいかないケース」があるため、ポイントを押さえて進めることが重要です。

① できるだけ早く相談する

任意売却で最も重要なのは、相談のタイミングです。住宅ローンの滞納が始まると、

• 督促
• 一括請求（期限の利益喪失）
• 競売申立て

といった流れで、状況は時間とともに進んでいきます。一度競売の手続きが進んでしまうと、任意売却ができなくなる可能性があります。実際に、「あと少し早ければ対応できたのに…」というケースも少なくありません。

任意売却は“早く動いた人ほど有利”な仕組みです。

② 任意売却に詳しい会社に依頼する

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、

• 金融機関との交渉
• 売却条件の調整
• スケジュール管理

など、専門的な対応が必要になります。そのため、任意売却の経験が少ない会社では、うまく進まないケースもあります。一方で、任意売却に慣れている会社であれば、

• 債権者との交渉がスムーズ
• 現実的な価格設定ができる
• 売却までの流れが明確

といった違いがあります。誰に相談するかによって結果が変わるのが任意売却の特徴です。

③ 状況を正確に共有する

任意売却では、現状の把握がとても重要です。

• ローン残高
• 滞納状況
• 収入状況
• 他の借入の有無

などを正確に伝えることで、より現実的で適切な提案ができるようになります。逆に、

• 情報が曖昧
• 途中で内容が変わる

といった場合は、交渉が難しくなることもあります。少しでも不安なことは、正直に相談することが大切です。

最後に、任意売却は「一人で抱えないこと」が大切で

住宅ローンの問題は、誰にも相談できずに一人で抱えてしまう方が多いです。しかし、

• 早く相談する
• 正しい進め方を知る

ことで、状況が大きく変わる可能性があります。「まだ大丈夫」と思っている今が、動くタイミングかもしれません。

よくある質問

任意売却について、特に多くいただくご質問をまとめました。

Q. ブラックリストに載ってしまいますか？

結論から言うと、住宅ローンの滞納がある時点で信用情報には影響が出ています。いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれる状態は、任意売却をしたから載るのではなく支払いの遅れ（滞納）が原因で登録されます。そのため、

• 任意売却を選んだから不利になる
• 競売なら大丈夫

ということはありません。むしろ任意売却の方が、

• 状況を整理しやすい
• その後の生活を立て直しやすい

といったメリットがあります。大切なのは、今後どう立て直していくかです。

Q. 引越し費用は出ますか？

任意売却では、状況によっては引越し費用を認めてもらえるケースがあります。これは、債権者（金融機関）との交渉によって決まるため、必ず出るわけではありませんが、配慮されることも多いです。一方で競売の場合は、

• 強制的に退去
• 引越し費用は基本的に自己負担

となるため、大きな違いがあります。任意売却の方が、生活面での調整がしやすいのが特徴です。

Q. そのまま住み続けることはできますか？

ケースによっては、住み続けられる可能性もあります。例えば、

• 親族や知人に購入してもらう
• 投資家に購入してもらい賃貸として住む

といった方法です。ただし、

• 必ずできるわけではない
• 条件やタイミングによる

ため、早めの相談が重要になります。「住み続けたい」という希望がある場合は、事前に伝えることが大切です。

不安な状態のまま進めないことが大切です

任意売却のご相談では、

• 何が起きるのか分からない
• 将来が不安
• 誰にも相談できない

という状態の方が多くいらっしゃいます。しかし、状況を整理することで、選択肢が見えてくるケースがほとんどです。一人で抱え込まず、早めに相談することが大切です。

まとめ

住宅ローンの支払いが難しくなったとき、

• このままどうなるのか分からない
• 競売になってしまうのではないか
• 誰にも相談できず、不安だけが大きくなっている

という方は少なくありません。任意売却は、そうした状況の中で選択できる「競売を回避するための現実的な方法のひとつ」です。任意売却を選ぶことで、

• 市場に近い価格で売却できる可能性がある
• 周囲に知られにくい形で進められる
• 引越し時期や条件についても相談できる

といった、競売にはないメリットがあります。一方で、

• 債権者の同意が必要
• 時間に制限がある

といった特徴もあり、「いつでもできるわけではない」という点には注意が必要です。

任意売却は「タイミング」がすべてです

任意売却で最も重要なのは、タイミングです。

• 滞納が進みすぎてしまった
• 競売の手続きが始まってしまった

このような状態になると、選択できる可能性が狭まってしまいます。実際に、 「もっと早く相談していればよかった」というお声も多くいただいています。

一人で抱え込まないことが大切です

住宅ローンの問題は、非常にデリケートで、周囲に相談しにくいと感じる方も多いです。しかし、

• 状況を整理する
• 選択肢を知る
• 専門家の意見を聞く

これだけでも、今後の見通しが大きく変わることがあります。今の状況を正しく把握することが、最初の一歩です。

どの段階でもご相談いただけます

• まだ滞納していないが不安
• 滞納が始まってしまっている
• すでに督促が来ている

どの段階でも対応可能です。早い段階であればあるほど、選択肢は広がります。

• どう扱えばいいかわからない
• そのまま放置してしまっている
• 売却したいが何から始めればいいかわからない

といったお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。空き家は放置することでリスクが増え、結果的に「売りにくくなる」ケースも少なくありません。この記事では、相模原市の空き家を売却する方法と、放置によるリスク、早く売るためのポイントをわかりやすく解説します。

空き家を放置するとどうなる？

空き家を放置すると、見た目の問題だけでなく、さまざまなリスクが発生します。特に近年は法改正により、放置によるデメリットが大きくなっています。

主なリスク

近隣トラブルは想像以上に多い

空き家を放置していると、以下のような問題が実際に発生します。

• 雑草が伸びて隣地に越境する
• 害虫や動物（ハクビシン・ネズミなど）が発生する
• ゴミの不法投棄がされる
• 建物の一部が落下する危険性がある

こうした問題は、近隣住民とのトラブルにつながるだけでなく、所有者として責任を問われる可能性もあります。

空家法の改正によりリスクが拡大

近年の法改正により、空き家の管理責任はより厳しくなっています。管理が不十分な空き家は、

• 管理不全空家
• 特定空家

として市区町村から指導を受ける可能性があります。さらに、指導に従わず勧告を受けた場合は、住宅用地の特例（固定資産税の軽減措置）が適用されなくなります。その結果、固定資産税が最大で約6倍になる可能性もあります。

相模原市で空き家を売却する方法

空き家の売却方法は、大きく分けて以下の2つがあります。

「価格を重視するか」「スピードや手間を重視するか」によって、最適な売却方法は変わります。

① 仲介で売却する

不動産会社が買主を探して売却する方法です。

• 市場価格で売れる可能性が高い
• 条件次第で高値売却も期待できる

一方で、

• 売却まで時間がかかる
• 内覧や清掃などの手間が必要

といった点があります。

② 買取で売却する

不動産会社が直接購入する方法です。

• 早く現金化できる
• 手間が少ない（そのまま売却できるケースあり）

特に空き家の場合は、「古い」「片付けていない」「傷んでいる」といった状態でも対応できるのが特徴です。

空き家が売れにくい理由

空き家は、通常の不動産と比べて「売れない」のではなく、売れにくい状態になっているケースが多いのが特徴です。

主な原因

実際によくあるケース

空き家特有の問題として、以下のようなケースも多く見られます。

• 庭木が伸びすぎて伐採費用がかかる
• 建物の状態が分からず不安視される
• 長期間放置されており印象が悪い

こうした状態は、買主にとって「追加コスト」に見えるため、敬遠されやすくなります。

ここまで見ると「売れないのでは」と感じるかもしれませんが、際には売却方法や進め方を工夫することで対応できるケースがほとんどです。次に、空き家を早く売るためのポイントを解説します。

空き家を早く売るコツ

空き家は、進め方を少し工夫するだけで売却スピードが大きく変わります。ここでは、早く売るためのポイントを解説します。

売却をスムーズに進めるポイント

① 相場に合った価格設定をする

空き家の売却で最も重要なのが「価格設定」です。高く売りたいという気持ちから相場より高く設定してしまうと、

• 問い合わせが入らない
• 売却期間が長引く
• 結果的に値下げになる

といったケースが多く見られます。最初から適正価格で出すことが、結果的に早期売却につながります。

② 買取という選択肢も検討する

「なかなか売れない」「早く手放したい」という場合は、買取も有効です。

• すぐに現金化できる
• 内覧や交渉の手間がない
• 状態が悪くても対応可能

特に空き家は、買取の方がスムーズに進むケースも多くあります。

③ 最低限の整理・清掃を行う

必ずしもリフォームは必要ありませんが、

• ゴミの処分
• 簡単な清掃
• 庭木の整理

などを行うことで印象が大きく変わります。第一印象が良くなることで、売却スピードにも影響します。

④ 早めに動くことが重要

空き家は、時間が経つほど

• 建物が劣化する
• 印象が悪くなる
• 売却条件が悪くなる

といった傾向があります。「いつか売ろう」ではなく、早めに動くことが重要です。

よくある質問

空き家の売却について、よくいただくご質問をまとめました。

Q. 片付けをしないと売れませんか？

必ずしも片付けをする必要はありません。特に買取の場合は、

• 家具や荷物が残っている
• 長年放置されている

といった状態でも、そのまま売却できるケースがあります。一方で、仲介で売却する場合は、最低限の整理や清掃を行った方が印象が良くなり、売却しやすくなる傾向があります。

Q. 古い空き家（ボロ家）でも売れますか？

はい、売却可能です。建物が古い場合でも、

• 土地として売却する
• 買取で売却する

など、状況に応じた方法があります。 空き家は「状態が悪いから売れない」のではなく、売り方を工夫することで売却できるケースが多いです。

Q. 解体した方がいいのでしょうか？

必ずしも解体が必要とは限りません。解体には費用がかかるため、

• 解体して売る
• 建物付きで売る
• 買取でそのまま売る

といった選択肢を比較することが重要です。状況によっては、解体せずに売却した方が負担を抑えられるケースもあります。

まとめ

相模原市で空き家を所有している場合、

• 放置によるリスク（劣化・近隣トラブル・税負担の増加）
• 売却方法の選択（仲介・買取）
• 物件の状態やタイミング

などによって、売却のしやすさは大きく変わります。特に空き家は、時間が経つほど状態が悪化し、
結果として「売れにくくなる」ケースが多いため、早めの対応が重要です。

空き家は「どうするか迷っている状態」が一番もったいない

• 売るべきか分からない
• 片付けや解体をどうするか悩んでいる
• 何から始めればいいか分からない

このような状態で放置してしまうと、リスクだけが増えてしまう可能性があります。

空き家の専門知識をもとにサポートします

すまる株式会社には、空き家問題に関する知識を持つ「空き家相談士」が在籍しており、不動産の売却だけでなく、

• 空き家の管理
• 売却か保有かの判断
• 状況整理からのサポート

まで、幅広く対応しています。一般社団法人 空き家相談士協会の資格に基づいた専門的な視点でご提案いたします。

相模原市で不動産売却を検討している方の多くが、このような不安を抱えています。実は、不動産売却はちょっとした判断の違いで数十万円〜数百万円の差が出ることも珍しくありません。しかし逆に言えば、正しいポイントを押さえれば、誰でも高く売ることは可能です。

この記事では、相模原市で不動産を高く売るために絶対に知っておきたい「5つのポイント」をわかりやすく解説します。先に結論をお伝えすると、

「価格設定・売り方・タイミング・会社選び」で結果は大きく変わります。

売却で後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。相模原市で不動産売却を成功させるためには、正しい知識と戦略が重要です。

相模原市で不動産を高く売るための基本戦略

相模原市で不動産を高く売るためには、「なんとなく売る」のではなく、戦略的に進めることが重要です。実際に、価格設定や売り出しのタイミング、売却方法の選び方によって、売却結果は大きく変わります。また、相模原市はエリアごとに需要や相場が異なるため、物件ごとに最適な売り方を考える必要があります。この記事では、高く売るために押さえておきたい5つのポイントをわかりやすく解説していきます。

不動産売却の全体像については、こちらの記事で詳しく解説しています。
相模原市で不動産売却を検討の方へ｜初めてでも失敗しない完全ガイド

不動産売却は「出せば売れる」ではない

不動産売却は、「とりあえず出せば売れる」というものではありません。実際には、売り方を間違えるだけで数十万円〜数百万円の差が出ることもあります。特に相模原市のようにエリアごとに特性が異なる地域では、戦略の有無で売却結果が大きく変わります。

例えば、中央区と緑区では需要層が異なり、駅からの距離や土地条件によっても評価は大きく変わります。また、再建築不可などの特殊な条件がある場合は、売り方そのものを変える必要があります。

こうした違いを理解せずに売却を進めてしまうと、本来よりも安い価格で手放してしまう可能性があります。

重要なのは「物件ごとに戦略を変えること」

不動産にはそれぞれ異なる特徴があります。築年数や立地、接道状況、需要層などによって、最適な売却方法は変わります。つまり、「その物件に合った売り方」を選ぶことが、高く売るための最大のポイントです。

ポイント① 適正価格で売り出す

不動産売却で最も重要なのが「価格設定」です。売り出し価格は、その後の売却結果を大きく左右します。価格が高すぎると買い手が見つからず、売れ残る原因になります。一方で、安すぎると本来得られるはずの利益を失ってしまいます。特に最初の価格設定は、その後の反響や成約価格に大きく影響するため、慎重に判断することが重要です。

高く売るために一番大事なのは価格設定

不動産売却で最も重要なのが「価格設定」です。
よくある失敗が、「とりあえず高めに出して様子を見る」。これ、実はかなり危険です。なぜなら、

• 売れ残ると「売れない物件」という印象がつく
• 価格を下げても反響が戻らない
• 最終的に相場より安くなる

という流れになりやすいからです。

相模原市の相場を理解する

相模原市はエリアごとに価格差があります。例えば、

• 相模大野・橋本 → 人気エリアで高値が出やすい
• 郊外エリア → 価格重視になる

こうした特性を理解して価格を設定することが重要です。

売却時の費用や相場については、こちらも参考にしてください。
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場

ポイント② 売り出しのタイミングを見極める

不動産は「いつ売っても同じ」というわけではありません。売り出すタイミングによって、需要や成約価格は変わることがあります。 特に相模原市のようにファミリー層の動きが多いエリアでは、時期によって売れやすさに差が出るため、タイミングを意識することが重要です。

需要が高まる時期に売り出すことで、内覧数や購入希望者が増え、結果として高値での成約につながりやすくなります。一方で、需要が少ない時期に売り出してしまうと、反響が少なくなり、価格を下げざるを得ないケースもあるため、売却時期の見極めは非常に重要です。

売却に適した時期とは？

不動産市場には「動きやすい時期」があります。特に相模原市では、

• 1〜3月（新生活）
• 9〜10月（転勤時期）

に需要が高まりやすい傾向があります。この時期は購入希望者が増えるため、内覧の機会も増え、条件の良い売却につながりやすくなります。

タイミングを間違えるとどうなる？

一方で、売り出しのタイミングを誤ると、内覧が入らず売却活動が長引いてしまうことがあります。その結果、価格を見直す必要が出てきたり、「売れ残っている物件」という印象がついてしまうこともあります。

こうした状況になると、最終的に相場よりも低い価格で売却せざるを得ないケースもあるため、タイミングの見極めは非常に重要です。

補足：売り出しのタイミング

ただし、すべての売却が「タイミング重視」で進められるわけではありません。

例えば、相続や任意売却などの場合は、「いつまでに売却したいか」という期限が決まっているケースも多くあります。このような場合は、タイミングを待つよりも、早めに売り出して売却期間（3ヶ月〜6ヶ月程度）をしっかり確保することの方が重要になることもあります。

状況に応じて売却戦略は変わるため、自分のケースに合った進め方を選ぶことが大切です。

関連記事↓
相続した不動産の売却について詳しく見る
任意売却について詳しく見る

ポイント③ 販売方法を選ぶ（仲介 or 買取）

不動産を売却する際は、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。どちらを選ぶかによって、売却価格やスピード、進め方が大きく変わるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

仲介は市場に出して買主を探す方法で、高く売れる可能性がある一方、成約までに時間がかかる場合があります。買取は不動産会社が直接購入するため、スピーディーで確実に売却できるのが特徴です。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

仲介と買取の違い

仲介と買取の大きな違いは、「価格」と「スピード」です。仲介は市場に出して買主を探すため時間はかかりますが、高く売れる可能性があります。一方で買取は、不動産会社が直接購入するため短期間で売却できますが、価格は相場より低くなる傾向があります。

どちらを選ぶべきか？

どちらが適しているかは、「何を優先するか」で決まります。

例えば、時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合は仲介が向いています。一方で、早く現金化したい場合や、建物の状態が悪い場合、周囲に知られずに売却したい場合などは買取が適しているケースもあります。

また、最初は仲介で売り出し、一定期間で売れなければ買取に切り替えるといった進め方も可能です。このように状況に応じて柔軟に売却方法を選ぶことが重要です。

ポイント④ 見せ方で価格は変わる

不動産売却では、「見せ方」によって印象が大きく変わり、結果として売却価格や成約スピードに影響します。特に内覧時の第一印象は重要で、同じ物件でも見せ方次第で評価が変わることもあります。

内覧時の印象は購入判断に直結するため、見せ方を工夫することで成約率を高めることができます。また、マンション・戸建・土地など物件の種類によって意識すべきポイントは異なるため、それぞれに合った対策を行うことが重要です。

マンションの場合のポイント

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）を重点的に清掃する
• 生活感を減らし、室内をすっきり見せる
• カーテンを開けて明るさを確保する
• 共用部（エントランス・廊下）の印象も確認しておく

マンションは「室内の状態」が重視されるため、清潔感と明るさが特に重要です。第一印象で「ここに住みたい」と思ってもらえるかがポイントになります。

戸建の場合のポイント

• 外観（外壁・庭・駐車場）を整える
• 雑草や不要物を片付ける
• 室内は整理整頓し、広く見せる
• 「古家付き土地」で売るか「中古戸建」で売るかを判断する

戸建の場合は、室内だけでなく外観や敷地全体の印象が重要です。また、築年数や状態によっては「建物として売るのか」「土地として売るのか」で戦略が変わるため、事前に方向性を決めることが重要です。

土地の場合のポイント

• 雑草や木を整理し、境界が分かる状態にする
• ゴミや残置物を撤去する
• 敷地の形や広さがイメージしやすい状態にする

土地の場合は「建物がない分、印象が伝わりにくい」ため、見やすさが重要になります。草木が伸び放題の状態では印象が悪くなり、検討から外されてしまうこともあります。

見せ方を整えるだけで結果は変わる

これらの対策は大きな費用をかけなくても実施できるものが多く、少しの工夫で印象が大きく変わります。結果として、内覧数の増加や成約率の向上につながり、より良い条件での売却が期待できます。

ポイント⑤ 不動産会社選びで結果が決まる

不動産売却では、「どの会社に依頼するか」で結果が大きく変わります。同じ物件でも、売却価格や売れるまでの期間に差が出ることは珍しくありません。

何故かというと、不動産会社によって、販売戦略や広告の出し方、交渉の進め方は大きく異なります。そのため、会社選びを間違えると、本来よりも安く売れてしまったり、売却期間が長引く可能性もあります。売却を成功させるためには、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

不動産会社で差が出る理由

不動産売却で結果に差が出るのは、会社ごとに「売り方」が異なるためです。

• どのような価格で売り出すか（価格戦略）
• どの媒体に掲載するか（広告戦略）
• どのように交渉するか（営業力）

これらの違いによって、同じ物件でも売却結果が変わることがあります。

失敗しない会社選びのポイント

不動産会社を選ぶ際は、次のポイントを意識することが重要です。

• 物件の強みを理解し、適切にアピールできるか
• 相模原市の市場やエリア特性に詳しいか
• 説明が分かりやすく、納得できる提案をしてくれるか
• 仲介・買取など複数の選択肢を提示できるか

また、不動産売却は一度きりで終わるものではなく、数ヶ月にわたってやり取りが続くこともあります。そのため、提案内容だけでなく、「この人に任せたい」と思えるかどうかも重要なポイントです。

どんなに条件が良くても、対応に不安がある会社では、安心して売却を進めることはできません。納得して任せられるかどうかという視点も大切にしましょう。

まとめ

相模原市で不動産を高く売るためには、以下の5つのポイントを押さえることが重要です。

• 適正価格で売り出す
• タイミングを見極める
• 販売方法（仲介・買取）を選ぶ
• 物件に合った見せ方をする
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

これらを意識するだけで、売却価格や売却期間は大きく変わります。不動産売却は人生で何度も経験するものではないからこそ、正しい知識を持って進めることが大切です。

また、売却を進める中では「何から始めればいいのか分からない」「税金や費用が不安」「どの方法が自分に合っているのか判断できない」といった悩みを感じる方も多いと思います。

そのような方は、まずは基本から整理することがおすすめです。以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド
相模原市の不動産売却の流れ
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場
相模原市の不動産売却でかかる税金と節税方法

また、不動産の状況によって最適な進め方は異なります。仲介でじっくり高く売る方法だけでなく、買取でスピーディーに売却する方法や、空き家として管理しながら活用を検討する選択肢もあります。

それぞれのサービスについては、こちらからご覧いただけます。
不動産売却（仲介）について
不動産買取について
空き家管理サービスについて

「とりあえず売る」のではなく、「状況に合わせて最適な方法を選ぶ」ことが、不動産を高く・納得して売却するためのポイントです。

まずはご自身の状況を整理するところからでも問題ありません。お気軽にご相談ください。

実際には、不動産を売却しても必ず税金がかかるわけではありません。ただし、売却によって利益（売却益）が出た場合には、「譲渡所得税」と呼ばれる税金が発生する可能性があります。

この記事では、不動産売却にかかる税金の仕組みについて、初めての方にもわかりやすく解説いたします。

結論

不動産売却の税金は、「利益が出た場合のみ」発生します。

つまり、売却価格そのものではなく、
・購入時の価格
・売却時の費用
などを差し引いた「利益」に対して課税されます。

そのため、売却したからといって必ず税金がかかるわけではありません。

税金の仕組み

不動産売却でかかる税金は、「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことを指し、以下のように計算されます。

計算式（超重要）

譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

不動産の税金は、所有期間によって大きく変わります。
特に5年を超えるかどうかで、税率がほぼ半分になる点は非常に重要です。

具体例

例えば、

・4,000万円で売却
・購入価格2,000万円
・費用300万円

の場合

譲渡所得＝4,000万－2,000万－300万＝1,700万円

この金額に対して税率がかかります。

税金がかからないケース

実は、不動産売却では税金がかからないケースも多くあります。
代表的なのが、「3,000万円特別控除」です。

3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、一定の条件を満たすことで、最大3,000万円まで利益（譲渡所得）から控除することができます。例えば、売却によって利益が出たとしても、

・利益が3,000万円以内 → 税金はかからない（0円）
・利益が3,000万円を超える → 超えた部分にのみ課税

という仕組みになります。そのため、多くのケースで税負担を大きく軽減できる可能性があります。

税金がかからないケースの具体例

以下のような場合は、結果的に税金がかからないことも少なくありません。

・購入価格と同程度、またはそれ以下で売却した場合
・仲介手数料や解体費用など、売却費用が多くかかった場合
・3,000万円特別控除が適用できる場合

このように、不動産売却では「利益が出ているかどうか」が重要なポイントになります。

よくある誤解

よくある誤解として、「売却価格に対して税金がかかる」と思われがちですが、実際には利益（譲渡所得）に対して課税されます。

そのため、
・購入価格が高い
・売却時に費用が多くかかっている

といった場合には、税金がかからないケースも珍しくありません。

注意点

ただし、3,000万円特別控除を利用する場合でも、確定申告は必要となるため注意が必要です。
また、適用には細かな条件があるため、事前に確認しておくことが重要です。

費用との関係

不動産売却にかかる費用は、税金の計算にも影響します。

売却時にかかった費用（仲介手数料・解体費用・測量費用など）は、譲渡所得の計算上、差し引くことができます。そのため、どのような費用がかかるのかを正しく把握しておくことで、最終的な税額や手取り金額にも差が出ることがあります。

なお、売却時にかかる費用については、別の記事で詳しく解説しています。

確定申告

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要になります。

普段は会社で年末調整を受けている給与所得者の方であっても、不動産売却による利益がある場合は、別途ご自身で確定申告を行う必要があるため注意が必要です。確定申告の時期は、原則として売却した年の翌年の2月16日から3月15日までとなっており、この期間内に税務署へ申告と納税を行います。

なお、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、税金がかからないケースであっても確定申告自体は必要となるため、「税金が出ないから申告しなくていい」というわけではありません。

また、確定申告を行わないまま放置してしまうと、後から加算税や延滞税が課される可能性もあるため、売却後は早めに準備を進めておくことが大切です。

不動産売却の確定申告では、売買契約書や仲介手数料の領収書、購入時の資料などが必要になるため、売却時の書類はきちんと保管しておくようにしましょう。

補足：相続した不動産を売却した場合の税金

相続した不動産を売却した場合も、基本的な税金の仕組みは同じで、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に税金がかかります。

ただし、相続の場合は「取得費」や「所有期間の考え方」が少し異なるため注意が必要です。

所有期間の考え方

不動産の所有期間は、相続した日ではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した日を引き継ぎます。

そのため、長期間保有していた不動産であれば、相続後すぐに売却した場合でも「長期譲渡所得」として扱われるケースがあります。

取得費の考え方

取得費は、被相続人がその不動産を購入した際の金額を引き継ぐのが原則です。

ただし、購入時の資料が残っていない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」が適用されることもあります。

特例

相続した不動産の売却では、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例が利用できる場合があります。一定の条件を満たすことで、税負担を大きく軽減できる可能性があるため、事前に確認しておくことが重要です。

よくある質問

Q. 売却したら必ず税金がかかりますか？

いいえ、必ずしも税金がかかるわけではありません。不動産売却の税金（譲渡所得税）は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にのみ課税されます。
そのため、
・購入価格と同程度、またはそれ以下で売却した場合
・売却時の費用（仲介手数料・解体費用など）が多くかかった場合
などは、税金がかからないケースもあります。

まずは「利益が出ているかどうか」を確認することが重要です。

Q. 3,000万円控除を使えば税金はかかりませんか？

3,000万円特別控除を利用できる場合、利益が3,000万円以内であれば課税されないケースが多いです。ただし、控除の適用にはいくつか条件があります。例えば、
・自分が住んでいたマイホームであること
・一定期間内に売却していること
などです。

また、税金がかからない場合でも、特例を適用するためには確定申告が必要となるため注意が必要です。

Q. 相続した不動産でも税金はかかりますか？

相続した不動産であっても、売却によって利益が出た場合には税金がかかります。ただし、
・被相続人の取得価格を引き継ぐ
・所有期間も引き継ぐ
といった特徴があるため、思ったより税額が少なくなるケースもあります。

また、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例が使える場合もあるため、事前に確認しておくことが重要です。

Q. 確定申告は必ず必要ですか？

売却によって利益が出た場合は、確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も、税額が0円になる場合であっても確定申告は必要となります。

普段会社で年末調整を受けている方でも、不動産売却については別途申告が必要になるため注意が必要です。

Q. 税金はいくらくらいかかりますか？

税額は、売却価格や取得費、売却にかかった費用、特例の適用などによって大きく変わります。同じような価格の不動産であっても、
・購入時の価格
・保有期間
・費用の内容
によって、税額が数百万円単位で変わることもあれば、0円になることもあります。

そのため、「一律でいくら」とは言えず、個別に計算することが重要です。

まとめ

不動産売却の税金は、「売却したら必ずかかるもの」ではなく、
利益が出た場合にのみ発生します。また、所有期間や特例の有無によって税額は大きく変わります。

そのため、
・正しい計算方法を知ること
・特例を理解すること
が非常に重要です。

不動産売却は、費用・税金・売却方法など、複数の要素が関わるため、
一つひとつ整理しながら進める必要があります。

実際には、売却価格だけでなく、さまざまな費用が発生する可能性があります。この記事では、相模原市で不動産を売却する際にかかる主な費用について、わかりやすく解説いたします。

結論

不動産を売却する際には、主に「仲介手数料」「税金」「登記費用」などの費用がかかります。

ただし、売却方法や物件の状況によって必要な費用は大きく異なります。そのため、あらかじめ全体像を把握しておくことが重要です。

特に注意したいのは、仲介で売却する場合には仲介手数料が発生する点です。

一方で、買取の場合は仲介手数料がかからないため、売却方法によって最終的に手元に残る金額が変わることもあります。また、建物の状況や土地の状態によっては、解体費用や測量費用、残置物の撤去費用などが必要になるケースもあります。

補足：仲介と買取の違い

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。
それぞれ費用や手間、売却までのスピードが異なるため、目的に応じて選ぶことが重要です。

仲介は市場価格に近い金額で売却できる可能性がある一方で、売却までに時間がかかることや、各種費用・手間が発生する点に注意が必要です。

一方、買取は価格が相場より低くなる傾向はありますが、仲介手数料がかからず、スピーディに売却できる点や、手間を抑えられる点が大きなメリットです。

相模原市の不動産売却にかかる主な費用

不動産売却にかかる費用は、物件や売却方法によって大きく異なります。
ただし、特に確認しておきたいのは、「必ずかかる可能性が高い費用」と「条件によってかかる費用」を分けて考えることです。

たとえば、仲介で売却する場合は仲介手数料が発生しますが、買取では原則として仲介手数料はかかりません。一方で、建物の状態や境界の状況によっては、解体費用・測量費用・残置物撤去費用などが必要になることがあります。

ここでは、主な費用について順番に見ていきます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して成約した場合に発生する費用です。
一般的には、売却価格に応じて法律上の上限額が定められており、通常の売買では「売却価格 × 3％ ＋ 6万円（税抜）」で説明されることが多いです。なお、800万円以下の宅地・建物については、国土交通省の特例により、売主または買主から受け取れる仲介手数料の上限が33万円（税込）まで引き上げられています。

仲介手数料は金額が大きく見えますが、その中には販売活動、広告作成、購入希望者対応、契約条件の調整、契約・引渡しまでの実務対応などが含まれます。
そのため、単に「安いか高いか」だけでなく、どこまで丁寧に対応してもらえるかもあわせて確認することが大切です。

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際にかかる税金です。
不動産の譲渡契約書には、契約金額に応じて印紙税がかかります。現在、不動産譲渡契約書については2027年3月31日まで軽減措置が適用されています。

登記費用

不動産売却で売主側に関係しやすい登記費用として、まず確認したいのが抵当権抹消登記です。
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、引渡しと同時に抵当権を抹消するのが一般的です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
たとえば、土地1筆と建物1個なら2,000円になります。土地が複数筆に分かれている場合は、その数だけ増えることがあります。

実際には、これに加えて司法書士への報酬がかかることが多いため、売却前に「土地が何筆あるか」「建物の登記はどうなっているか」を確認しておくと安心です。
また、相続した不動産を売却する場合は、相続登記が未了だと先に相続登記が必要になるため、その分の登録免許税や専門家費用が別途かかる可能性があります。

解体費用

建物付きの土地を売却する場合、建物を解体して更地にするか、そのまま売るかで費用は大きく変わります。

木造住宅の解体費用は、一般に坪3万～5万円前後がひとつの目安とされ、国土交通省の資料でも木造住宅の解体工事費は1坪あたり3.5万円程度、50坪で175万円程度が相場と紹介されています。ただし、これはあくまで参考で、実際には建物の構造、接道状況、重機が入れるかどうか、付帯工事の有無などで大きく変動します。

特に、前面道路が狭くて重機が入りにくい場合や、アスベスト、井戸、古い浄化槽、ブロック塀の撤去が必要な場合は費用が上がりやすいです。
逆に、買主が古家付きで購入を希望するケースでは、無理に先に解体しない方がよいこともあります。

測量費用

測量費用は、特に土地や古家付き土地を売却する際に問題になりやすい費用です。
ただし、「測量」と一言でいっても内容がいくつかあり、現況測量と境界確定測量では意味も費用も異なります。

• 現況測量
  現在見えている状況を測るもので、比較的軽めの調査です。
• 境界確定測量
  隣地所有者や道路管理者等との立会いを行い、境界を確認していく測量で、手間も費用も大きくなりやすいです。

費用の目安としては、土地の形状や接道条件によってかなり差がありますが、一般的には数十万円単位でかかることが多く、道路立会いを伴う確定測量はさらに高くなりやすいです。

残置物撤去

残置物撤去費用は、物の量や搬出条件によって大きく異なります。少量であれば数万円で収まることもありますが、一戸建てまるごと片付ける場合は数十万円単位になることもあります。

特に相続不動産や長年空き家になっていた物件では、この費用が想定より大きくなることがあるため、早めに費用を確認をしておくのがおすすめです。

費用を抑えるポイント

不動産売却にかかる費用は、ちょっとした判断の違いで大きく変わることがあります。
ここでは、無理なく費用を抑えるためのポイントをご紹介します。

買取という選択肢を検討する

仲介での売却では、仲介手数料（売却価格×3％＋6万円）が発生します。
一方、買取の場合は仲介手数料がかからないため、トータルの費用を抑えられるケースがあります。

また、解体や残置物撤去を行わずにそのまま売却できることもあるため、結果的に費用と手間の両方を抑えられる可能性があります。

早めに相談する

売却を検討し始めた段階で相談することで、選択肢が広がります。

例えば、
・解体せずに売る
・現況のまま買取を検討する
・費用をかけずに売却する方法を選ぶ

といった判断が可能になります。

一方で、時間が限られている状況では選択肢が少なくなり、結果的に余計な費用がかかってしまうこともあります。

不要な解体・工事を先に行わない

「古い建物だから解体しないと売れない」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。買主によっては古家付きのまま購入を希望するケースや、リフォーム・建替え前提で検討するケースもあります。

そのため、解体を行う前に一度不動産会社へ相談し、本当に必要かどうかを確認することが重要です。

できる範囲で整理・片付けを行う

残置物撤去費用は、物量によって大きく変わります。そのため、事前にご自身で整理できる範囲の荷物を減らしておくことで、費用を抑えられる場合があります。

ただし、無理にすべて片付ける必要はなく、状況によってはそのまま対応できるケースもあるため、事前に相談することをおすすめします。

費用が適正かどうかを確認する

解体費用や測量費用、残置物撤去費用などは、内容によって金額が大きく変わることがあります。

そのため、提示された費用について
・どのような作業が含まれているのか
・なぜその金額になるのか

を確認することが大切です。不動産会社に相談することで、費用が適正かどうかの判断や、別の方法の提案を受けられることもあります。

まとめ

不動産売却には、仲介手数料や税金、登記費用のほか、物件の状況によっては解体費用や測量費用、残置物撤去費用など、さまざまな費用がかかる可能性があります。

ただし、どの費用が実際に発生するかは、物件の状態や売却方法によって大きく異なります。

例えば、
・仲介で売却するか、買取で売却するか
・建物を解体するか、そのまま売るか
・測量が必要かどうか

といった判断によって、最終的に手元に残る金額も変わってきます。

また、不動産売却では費用だけでなく、売却によって利益が出た場合には税金（譲渡所得税など）が発生する可能性もあります。
税金については別の記事で詳しく解説いたしますが、売却全体を通して考えることが重要です。

不動産売却は、一つひとつの判断が結果に大きく影響するため、「何が正解かわからない」と感じる場面も多いかと思います。

だからこそ、早い段階で専門家に相談し、状況に応じた選択肢を把握しておくことが大切です。