相模原市の再建築不可物件は売却できる？｜売る方法と注意点を解説

相模原市で再建築不可物件の売却についてお悩みの方へ。
相模原市で不動産を所有している方の中には、

• 再建築不可と言われて困っている
• 売却できるのか分からない
• 古くて使っていない家をどうすればいいか悩んでいる

といったご相談をいただくことがあります。再建築不可物件は、通常の不動産と比べて制限があるため、「売れないのでは？」と不安に感じる方も多いかと思います。しかし実際には、再建築不可物件でも売却は可能です

この記事では、

• 再建築不可とは何か
• なぜ売れにくいのか
• 売却方法（仲介・買取）
• 注意点

について、分かりやすく解説します。

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再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、現在の建物を解体すると、新しく建物を建てることができない土地のことです。

再建築できない主な原因

原因	内容
接道義務を満たしていない	幅4m以上の道路に2m以上接していない
私道の問題	通行・掘削の承諾が得られない
法改正の影響	建築基準法の変更により建築できなくなった

特に多いのは「接道義務を満たしていないケース」です。再建築不可物件は、不動産会社から

• 「このままだと建て替えできません」
• 「価格は安くなります」

と言われることが多く、

• 「なんでこんなに安くなるの？」
• 「そんなに価値がないの？」

と疑問に思われる方も多いです。しかし実際には、制限があるだけで、価値がゼロになるわけではありません。また、

• 再建築不可と分かって購入したが、売れるのか不安
• 古くなってきたので手放したい

といった理由でご相談いただくことも多くあります。再建築不可物件は「売れない」のではなく、売り方が通常と異なる物件です。

例外：43条但し書き許可という制度もある

再建築不可といっても、すべてのケースで絶対に建て替えできないわけではありません。一定の条件を満たすことで、建築基準法第43条但し書き許可（いわゆる43条許可）を取得し、再建築が認められるケースもあります。ただし、

• 自治体の判断による
• 個別条件が厳しい
• 必ず許可されるわけではない

といった特徴があるため、一般的には「再建築不可」として扱われることが多いです。

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なぜ再建築不可物件は売れにくいのか

再建築不可物件は「売れない」のではなく、売れにくい理由がある物件です。

売れにくい主な理由

理由	内容
融資が付きにくい	住宅ローンが使えないケースが多い
建替えできない	将来の選択肢が限られる
資産価値が低く見られる	一般の住宅より評価が低い
買主が限定される	現金購入者や投資家が中心になる

再建築不可物件は、通常の住宅のように「マイホームとして誰でも買える物件」ではありません。そのため、

• 住宅ローンを利用したい一般の買主
• 将来建て替えを考えている方

には敬遠されやすくなります。再建築不可物件を購入するのは、主に以下のような方です。

• 現金で購入できる方
• 投資目的（賃貸運用など）
• 建物をそのまま活用する前提の方

つまり、「物件の特徴を理解している人」にしか売れない物件なのです。再建築不可物件をご購入いただくためには、活用方法をイメージできるかどうかが重要です。再建築不可物件でも、使い方次第では価値があります。例えば、

• リフォームして賃貸として活用
• 駐車場として利用
• セカンドハウスとして利用

といった方法があります。ただし、「どう使えるか」が分からないと、買主は不動産購入の判断ができません。

リフォームにも注意が必要（法改正）

近年の法改正により、

• 間取りを大きく変更する
• 構造に関わる工事を行う

といった大規模なリフォームについては、建築確認が必要となるケースが増えています。再建築不可物件の場合、この建築確認が下りない可能性があるため、大規模なリフォームは実質的に難しいケースがあります。そのため、

• 購入後にどこまで手を入れられるのか
• 想定している活用ができるのか

といった点が、買主にとって重要な判断材料になります。

売却が難しくなる理由

ここまでをまとめると、

• 買える人が限られている
• 活用方法がイメージしづらい
• 追加コストの不安がある

これらが重なり、再建築不可物件が「売れにくい」と感じられる原因です。そのため、再建築不可物件は“売り方”が非常に重要になります。

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相模原市の再建築不可物件の売却方法

再建築不可物件の売却方法は主に2つあります。

仲介で売却する

仲介とは、不動産会社が買主を探して売却する一般的な方法です。

• 一般の買主や投資家に向けて販売する
• 条件が合えば相場に近い価格で売却できる可能性がある

一方で、

• 購入できる人が限られる（融資が付きにくい）
• 売却まで時間がかかることが多い

といった特徴があります。「時間がかかってもできるだけ高く売りたい方」に向いている方法です。

買取で売却する

買取とは、不動産会社が直接購入する方法です。

• 買主を探す必要がない
• スピーディーに売却できる
• そのままの状態でも対応できるケースが多い

特に再建築不可物件は、

• 一般の買主が限られる
• リフォームや活用のハードルがある

といった理由から、買取の方がスムーズに進むケースが多いことが特徴です。

仲介と買取の違い

項目	仲介	買取
価格	高く売れる可能性がある	やや低くなる傾向
スピード	時間がかかる	短期間で売却可能
手間	内覧等の調整が必要	ほとんど不要
ほとんど不要	価格重視	スピード・手間重視

どちらを選ぶべきか迷ったら

再建築不可物件の場合、

• 立地
• 建物の状態
• 接道状況

などによって、最適な売却方法が変わります。そのため、最初から一つに決めつけず、状況に応じて判断することが大切です。

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再建築不可物件を売却する際の注意点

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて確認すべきポイントが多く、事前の整理が不十分だと売却がスムーズに進まないケースがあります。

① 接道状況の確認

再建築不可物件の多くは、建築基準法上の接道義務を満たしていないことが原因です。そのため、

• どの道路に接しているのか
• 幅員は何mか
• 建築基準法上の道路かどうか

といった点を正確に確認する必要があります。接道状況によっては、将来的に再建築の可能性が出るケースもあるため、慎重な確認が必要です。

② 権利関係の整理

再建築不可物件では、私道や共有部分が絡むケースも多く見られます。例えば、

• 私道の通行・掘削承諾が取れていない
• 共有名義で権利関係が複雑になっている

といった場合、売却時に買主が不安を感じ、購入を見送る原因になります。そのため、

• 通行承諾の有無
• 持分の整理

など、事前に確認しておくことが重要です。

③ 境界の問題

古い物件では、隣地との境界が曖昧なケースも少なくありません。

• 境界標がない
• 隣地との認識がズレている

といった場合には、測量が必要になる可能性があります。測量には費用や時間がかかるため、売却前にどの程度対応するかを検討しておくことが大切です。

④ 解体するべきか

「古い建物は解体した方が売れるのでは？」と考える方も多いですが、再建築不可物件では慎重な判断が必要です。まず前提として、解体してしまうと、建て替えができません。

• 建物付きで活用したい買主
• 現状のまま使いたい投資家

といった層にとっては、解体されていない方が価値があるケースも多いのが実情です。解体するかどうかは、

• 建物の状態
• 需要
• 売却方法

によって判断する必要があります。

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再建築不可物件は売れるのか？

結論として、再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、通常の不動産と同じように考えるのではなく、

• どのように売るか（仲介か買取か）
• どの価格帯で売り出すか
• どのような買主を想定するか

といった点によって、売却結果が大きく変わります。再建築不可物件は、「誰にでも売れる物件ではない」ため、売り方が重要になります。一方で、

• 現金で購入できる方
• 投資目的で活用したい方

といったニーズは一定数存在するため、適切な方法を選べば売却できる可能性は十分にあります。「売れない」と決めつけるのではなく、どのように売るかを考えることが重要です。

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よくある質問

再建築不可物件について、特に多くいただくご質問をまとめました。

Q. 再建築不可物件は安くしか売れないのでしょうか？

一般的な不動産と比べると、価格が低くなる傾向はあります。これは、

• 建て替えができない
• 住宅ローンが使えないケースが多い

といった制限があるためです。ただし、極端に安くなるとは限りません。立地や建物の状態、活用方法によっては、

• 投資用として評価される
• 現金購入の需要がある

といったケースもあり、想定より良い条件で売却できることもあります。「安い＝売れない」ではなく、適正価格での売却が重要です。

Q. 解体した方が売れやすいですか？

必ずしもそうとは限りません。再建築不可物件の場合、解体してしまうと建て替えができないため、価値が下がるケースもあります。また、

• 建物を活用したい買主
• リフォーム前提の投資家

にとっては、建物が残っている方がメリットになることもあります。そのため、解体するかどうかは物件ごとに慎重に判断する必要があります。

Q. 古い家でも売れますか？

はい、売却できるケースは多くあります。再建築不可物件は、「建物をそのまま使う」ことを前提とした需要もあるため、築年数だけで判断されるわけではありません。例えば、

• 賃貸用として活用
• リフォーム前提で購入

といったニーズがあります。古いからといって諦める必要はありません。

Q. 再建築不可物件でも買取してもらえますか？

はい、可能です。すまる株式会社では、再建築不可物件の買取にも対応しています。

• そのままの状態
• 残置物がある状態

でもご相談いただけますので、「売れるか分からない」という段階でもお気軽にご相談ください。

Q. 調査だけお願いすることはできますか？

はい、可能です。再建築不可物件は、

• 接道状況
• 権利関係
• 法的制限

などの確認が重要になります。すまる株式会社では、調査・ご相談は無料で対応しております。「まずは状況を知りたい」という方でも問題ありません。

Q. どこに相談すればいいか分かりません

再建築不可物件は専門性が高いため、取り扱い経験のある不動産会社に相談することが重要です。

• 売却方法の選択
• 価格設定
• 活用提案

によって結果が大きく変わるため、早めに相談することで、より良い選択ができる可能性があります。

最後に、不安なままにしないことが大切です

再建築不可物件は、

• 売れるのか分からない
• 価値があるのか不安

と感じる方が多い不動産です。しかし、状況を整理することで、売却の方向性が見えてくるケースがほとんどです。まずは一度、現状を確認することから始めてみましょう。

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まとめ

再建築不可物件は、建て替えができないという制限があるため、一般の不動産と比べて売却が難しいと感じる方が多い物件です。しかし実際には、適切な方法を選べば売却は十分に可能です。

再建築不可物件が売れにくい理由は、

• 住宅ローンが利用しづらい
• 建て替えができない
• 購入できる人が限られる

といった特徴があるためです。一方で、

• 現金購入できる方
• 投資目的で活用したい方
• 現状の建物を活かしたい方

といった一定のニーズは存在しており、「売れない物件」ではなく「売り方が重要な物件」と言えます。

法改正による影響にも注意

さらに近年では、2025年の建築基準法改正により、

• 大規模リフォームに建築確認が必要になるケースが増加
• 再建築不可物件では確認が通らない可能性がある

といった変化があり、これまで以上に活用や売却の判断が重要になっています。

状況に応じた売却方法を選ぶことが重要

再建築不可物件の売却では、

• 仲介（できるだけ高く売りたい）
• 買取（早く確実に売りたい）

といった方法の選択が重要になります。
不動産売却の流れについて詳しく知りたい方はこちら。

売却・買取について詳しく知りたい方はこちら。

費用や税金も事前に確認しておくことが大切です

再建築不可物件の売却でも、

• 仲介手数料
• 測量費用
• 税金

などが発生する可能性があります。事前に確認しておくことで、安心して進めることができます。

最後に

再建築不可物件は、

• 売れるか分からない
• どう扱えばいいか分からない

といった不安を抱えやすい不動産です。しかし、状況を整理し、適切な方法を選ぶことで売却できるケースがほとんどです。「売れない」と決めつける前に、まずは現状を確認することが大切です。