住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。通常は、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、決済・引き渡しに合わせて抵当権抹消の手続きを行います。売却代金を返済に充てられるため、売り出す前に住宅ローンを完済しておく必要はありません。ただし、売却代金だけでは完済できない場合は、不足分をどう用意するか、事前に確認が必要です。

この記事では、住宅ローンが残っている家を売却するときに確認しておきたいローン残高や完済額、売却価格と諸費用の考え方、売却代金で完済できる場合の流れ、決済時の完済と抵当権抹消、売却代金だけでは完済できない場合の選択肢まで、初心者の方にもわかりやすく解説します。

住宅ローン返済中でも家を売却できる？

原則は「売却時に完済して抵当権を抹消する」

住宅ローンが残っている家でも、一定の条件を満たせば売却を進められる場合があります。

多くの住宅ローンでは、土地や建物に「抵当権」という担保が設定されています。通常の不動産売買では、買主へ物件を引き渡すまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを進めます。

基本的には、売却代金や自己資金などを使って住宅ローンを完済し、決済・引き渡しに合わせて抵当権抹消の手続きを行います。

不動産売却全体の流れについて詳しく知りたい方は、相模原市で不動産を売却する流れ｜初めてでも失敗しない完全ガイドも参考にしてください。

抵当権とは？

抵当権とは、住宅ローンなどを貸した金融機関が、万が一返済されなかった場合に、担保となっている不動産から優先的に債権を回収できるように設定する権利です。

住宅ローンを完済したからといって、登記簿に記録された抵当権が自動的に消えるわけではありません。完済後に抵当権抹消登記を申請し、登記上の抵当権を抹消する必要があります。

抵当権が設定されているかどうかは、法務局で取得できる登記事項証明書などで確認できます。

ローンが残っていても売却を進められるケース

住宅ローンが残っている場合でも、次のようなケースでは通常の売却を進められる可能性があります。

• 〇 売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがある
• 〇 売却代金だけでは不足しても、自己資金で補える

ただし、住宅ローンが残っているからといって、必ず希望する価格で売却できるわけではありません。実際の売却価格や売却期間は、不動産の立地や状態、市場動向などによって変わります。

よくある誤解

売却前に確認したいポイント

売却前に確認するローン残高と完済額

まずは現在のローン残高を確認する

家の売却を考えたら、最初に現在の住宅ローン残高を確認しましょう。

ローン残高は、次のような方法で確認できます。

• 〇 返済予定表を確認する
• 〇 金融機関から届く残高のお知らせを確認する
• 〇 金融機関のインターネット会員ページで確認する
• 〇 金融機関の窓口や電話で問い合わせる

ただし、ここで確認した「ローン残高」と、実際に売却時に必要となる「完済額」は同じとは限りません。

「ローン残高」と「完済額」は違う？

住宅ローンを全額返済する場合、元金の残高だけでなく、返済日までの利息や金融機関所定の手数料などが加わる場合があります。

そのため、売却が具体的になったら、金融機関に「〇月〇日に売却代金を使って完済したい」と伝え、その日に必要な完済額を確認しておくことが大切です。

完済額は返済日によって変わる可能性があるため、古い返済予定表だけで判断せず、金融機関に最新の金額を確認しましょう。

全額繰り上げ返済の手続きも確認する

住宅ローンを予定より早く全額返済することを「全額繰り上げ返済」といいます。

金融機関によって、事前連絡の期限や手続き方法、手数料の有無などが異なります。

• 〇 全額繰り上げ返済の申し込み方法
• 〇 決済日の何日前までに連絡が必要か
• 〇 繰り上げ返済手数料の有無
• 〇 完済後に抵当権抹消書類を受け取る方法

これらを早めに確認しておくと、売買契約後の手続きをスムーズに進めやすくなります。

共有名義・ペアローンなどの場合は早めに確認

夫婦などで住宅を共有している場合や、ペアローンを利用している場合は、通常の住宅ローンより確認事項が増えます。

• 〇 共有名義の場合は、原則として共有者全員の確認・協力が必要になる
• 〇 ペアローンの残債がある家を通常の方法で売却する場合は、原則として両方のローンを完済し、それぞれの抵当権を抹消する必要があります
• 〇 連帯債務や連帯保証がある場合は、金融機関に手続き方法を確認する

なお、団体信用生命保険（団信）は住宅ローンの返済に関係する保険であり、住宅を売却するための保険ではありません。住宅ローンを完済すると、そのローンに付帯している団信の保障も終了します。

金融機関に確認したい項目

査定価格とローン残高の関係

査定価格と実際の成約価格は同じではない

不動産会社に査定を依頼すると、「このくらいの価格で売却できる可能性がある」という査定価格が提示されます。

ただし、査定価格は実際の成約価格を保証するものではありません。売り出した後の購入希望者との交渉などによって、最終的な売却価格が変わることがあります。

そのため、住宅ローンを完済できるかどうかを判断するときは、査定価格だけでなく、売却にかかる諸費用も含めて考える必要があります。

査定書に記載された査定価格や売出価格、成約価格の違いについては、相模原市で不動産査定書を見るポイント｜査定価格・売出価格・成約価格の違いで詳しく解説しています。

オーバーローンとアンダーローン

不動産売却では、住宅の売却価格と住宅ローンの完済額、さらに売却にかかる費用の関係を説明する際に、「オーバー住宅の売却価格と住宅ローン残高の関係を表す言葉に、「オーバーローン」と「アンダーローン」があります。

アンダーローンでも、仲介手数料や完済時の利息・手数料などを考慮すると、自己資金が必要になる場合があります。実際の資金計画では、「売却価格－売却費用－住宅ローンの完済額」で、不足額や手元に残る金額を確認しましょう。

売却価格から諸費用を差し引いて考える

家を売却したときに、その売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

主な費用として、次のようなものがあります。

• 〇 仲介手数料
• 〇 印紙税
• 〇 抵当権抹消登記の登録免許税
• 〇 司法書士への報酬
• 〇 必要に応じた測量費用、解体費用、引越し費用など

売却価格からこれらの費用と住宅ローンの完済額を差し引いて、最終的に不足が出るのか、手元に資金が残るのかを確認します。

売却にかかる費用については、相模原市の不動産売却にかかる費用と相場でも詳しく解説しています。

相模原市の不動産相場を調べるときの注意点

相模原市で自宅の売却価格を考える場合、過去の不動産取引価格を参考にする方法もあります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に行われた不動産取引の価格などを確認できます。

ただし、過去の取引価格と現在の売却価格が同じになるとは限りません。駅からの距離、土地や建物の広さ、築年数、建物の状態、周辺環境などによって価格は変わります。

そのため、相場を確認するときは、公的な取引価格情報と不動産会社による査定を組み合わせて考えるとよいでしょう。

手残り金額の計算例

ここでは、住宅ローンが残っている家を売却した場合に、売却価格から諸費用と住宅ローン残高を差し引くとどうなるのか、架空の数字で確認してみましょう。

以下は仕組みを説明するための架空の数値です。実際の売却価格や費用を示すものではありません。

ケースAでは、売却価格から諸費用とローン残高を差し引いてもプラスになる計算です。一方、ケースBでは275.3万円が不足する計算になります。

実際の売却では、完済日によって住宅ローンの完済額が変わる場合があるほか、引越し費用や測量費用などが発生することもあります。そのため、上記の計算だけで売却後の手残り額を判断しないようにしましょう。

【計算条件】

• 〇 仲介手数料は、売却価格が400万円を超える場合の上限額をもとに計算
• 〇 印紙税は、不動産売買契約書にかかる税額をもとにした説明用の金額
• 〇 抵当権抹消費用は、登録免許税と司法書士報酬を合わせた説明用の金額
• 〇 ローン残高には、実際の完済時に発生する利息や手数料を含めていない
• 〇 譲渡所得税、引越し費用、測量費用、解体費用などは含めていない

仲介手数料や売却にかかる費用については、実際の売却条件に応じて不動産会社や専門家に確認してください。

売却代金で完済できる場合の流れ

売却から決済までの基本的な流れ

売却代金と自己資金などを合わせて住宅ローンを完済できる見込みがある場合、一般的には次のような流れで売却を進めます。

売却を始める前に、金融機関へ「住宅ローンが残っている自宅を売却したい」と相談しておくと、完済や抵当権抹消に必要な手続きについて確認できます。

金融機関への相談は早めに行う

住宅ローンを完済するための手続きには、金融機関への事前連絡や書類の準備が必要になることがあります。

そのため、買主が決まってから慌てるのではなく、売却を検討し始めた段階で金融機関に確認しておくと安心です。

• 〇 住宅を売却する予定であること
• 〇 住宅ローンの完済を予定していること
• 〇 完済に必要な手続きや書類
• 〇 決済日に抵当権抹消書類を受け取れるか

などを確認しておきましょう。

売買契約を結ぶ前に確認したいこと

売買契約を結ぶ前には、売却価格だけでなく、住宅ローンの完済や引き渡しまでのスケジュールも確認しておくことが大切です。

• 〇 売却価格で住宅ローンを完済できる見込みがあるか
• 〇 諸費用を支払っても資金が不足しないか
• 〇 金融機関が指定する完済手続きの期限に間に合うか
• 〇 決済日と物件の引き渡し日を調整できるか
• 〇 手付金や契約解除についての条件を確認しているか

売買契約を締結した後に手続き上の問題が発生しないよう、不動産会社と金融機関の双方に確認しながら進めましょう。

決済時の完済と抵当権抹消

決済当日は何をする？

決済とは、買主が売買代金を支払い、売主が物件を引き渡す手続きです。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングでローンの完済と抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的です。

一般的な決済では、司法書士、不動産会社、売主、買主などが立ち会い、必要な書類や本人確認を行います。

主な流れは次のとおりです。

• 〇 司法書士が本人確認や登記関係の書類を確認する
• 〇 買主から売主へ売買代金が支払われる
• 〇 売主が受け取った売買代金などから住宅ローンを完済する
• 〇 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
• 〇 司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記の手続きを進める
• 〇 鍵や設備の説明書などを買主へ引き渡す

具体的な手順や資金の移動方法は、金融機関や不動産会社によって異なる場合があります。

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した後、登記簿に記録されている抵当権を抹消するための手続きです。

住宅ローンを完済しても、抵当権の登記が自動的に消えるわけではありません。金融機関から必要な書類を受け取り、法務局へ抹消登記を申請します。

実際の売却では、所有権移転登記などとあわせて司法書士に依頼するケースが一般的です。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権抹消登記には、登録免許税がかかります。登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。

たとえば、土地1個と建物1個であれば、登録免許税は2,000円です。ただし、土地が複数筆に分かれている場合などは、不動産の数に応じて登録免許税が増えます。

このほか、司法書士へ依頼する場合は報酬がかかります。具体的な金額は司法書士事務所によって異なるため、事前に見積もりを確認しましょう。

決済時に必要になることがある書類

決済に必要な書類は、売主の状況や金融機関によって異なります。一般的には、次のような書類を準備します。

• 〇 本人確認書類
• 〇 印鑑証明書
• 〇 実印
• 〇 登記識別情報または権利証
• 〇 住民票など、住所変更がある場合に必要な書類
• 〇 売買代金の振込先口座情報
• 〇 固定資産税などの精算に必要な書類
• 〇 金融機関から受け取る抵当権抹消関係書類

必要書類はケースによって異なるため、決済前に不動産会社、司法書士、金融機関へ確認してください。

なお、登記簿上の住所と現在の住所が異なる場合などは、別途登記手続きが必要になることがあります。事前に司法書士へ確認しておくと安心です。

売却代金で完済できない場合の選択肢

まずは不足額を正確に確認する

査定結果から、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない可能性がある場合は、まず実際にいくら不足するのかを確認しましょう。

このとき、単純に「住宅ローン残高－売却価格」で計算するのではなく、仲介手数料などの売却費用と、金融機関に確認した実際の完済額を含めて考えることが大切です。

基本的には、次のように計算します。

売却価格－売却にかかる費用－住宅ローンの完済額＝売却後に残る資金

この金額がマイナスになる場合は、不足分を自己資金などで補えるか、金融機関に相談しながら今後の対応を検討する必要があります。

自己資金で不足分を補う

不足額を預貯金などの自己資金で補える場合は、その資金を使って住宅ローンを完済する方法があります。

ただし、売却後の生活費や引越し費用などまで考慮すると、手元資金をすべて売却に充てることが適切とは限りません。

• 〇 不足額はいくらなのか
• 〇 売却後に必要な生活資金はいくらなのか
• 〇 引越しなどの追加費用が発生しないか

などを確認したうえで判断しましょう。

住み替えローンを利用できる場合もある

現在の家を売却して新しい家へ住み替える場合には、「住み替えローン」という商品を利用できるケースがあります。

住み替えローンは、新しい住宅の購入資金に加えて、現在の住宅ローンの不足分を借り入れる仕組みの商品です。

ただし、取り扱っている金融機関や利用条件が限られており、審査もあります。また、借入額が増えるため、将来の返済額や返済期間まで含めて慎重に検討する必要があります。

売却価格や売却時期を見直す

毎月の返済を無理なく続けられ、すぐに売却する必要がない場合は、返済を進めながら売却時期を見直す方法もあります。

ただし、ローン残高が減っても、その間に不動産価格が下がれば、不足額が縮まるとは限りません。保有中の税金や維持費も含め、売却見込額とローン残高を定期的に確認しましょう。

すでに返済が厳しい場合は、売却を先延ばしにせず、早めに金融機関へ相談することが大切です。

賃貸への切り替えを検討する

住宅ローンは、原則として本人や家族が居住する住宅を対象としています。返済中の家を賃貸に出したい場合は、必ず事前に借入先の金融機関へ相談し、賃貸が認められるか、どのような手続きが必要かを確認しましょう。

転勤などの事情によって認められる場合もありますが、自由に賃貸へ変更できるわけではありません。契約内容や利用状況によっては、一括返済を求められる可能性もあります。

また、賃貸にすると必ず家賃収入が得られるわけではありません。

• 〇 空室期間が発生する可能性がある
• 〇 修繕費や管理費などがかかる
• 〇 賃料収入だけでローン返済額をまかなえるとは限らない

そのため、賃貸に切り替える場合も、事前に金融機関や専門家へ相談しましょう。

不動産買取を検討する

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を検討する方法もあります。

仲介による売却と比べて、買主を探す期間を短くできる場合がある一方、一般的には仲介による売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。

早期売却を優先したい場合などには選択肢の一つになりますが、住宅ローンの完済に必要な金額を下回る可能性もあるため、査定額とローンの完済額を比較したうえで検討しましょう。

相模原市で不動産買取を検討している方は、相模原市の不動産買取の流れも参考にしてください。

仲介と買取の違いや、それぞれの特徴を比較したい方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較も参考にしてください。

金融機関には早めに相談する

住宅ローンの返済や売却について不安がある場合は、金融機関への相談を後回しにしないことが大切です。

特に、毎月の返済が難しくなっている場合や、今後滞納する可能性がある場合は、早めに相談しましょう。

返済条件の変更などについて相談できる場合がありますが、利用できる方法や条件は金融機関によって異なります。

不足が出る場合の選択肢を比較する

任意売却を検討するケース

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンなどの残債を売却代金だけでは完済できない場合に、債権者である金融機関などの同意を得たうえで、不動産を売却する方法の一つです。

通常の売却では、売却代金や自己資金などによって住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが基本です。一方、売却しても住宅ローンを完済できず、不足分を自己資金などで補うことも難しい場合には、金融機関などと相談しながら任意売却を検討することがあります。

任意売却では、売却価格や売却代金の配分、抵当権の抹消などについて、債権者との調整が必要です。任意売却をしても、売却後に残った債務の返済義務は原則として残ります。その後の返済方法は、生活状況などを踏まえて債権者と協議します。

詳しくは、相模原市で任意売却するには？競売との違いと流れや手続きを解説をご覧ください。

任意売却を検討するケース

次のような状況では、通常の売却だけでなく、任意売却についても金融機関や専門家へ相談する必要が生じることがあります。

• 〇 住宅ローンの返済が難しくなっている
• 〇 すでに返済を滞納している
• 〇 売却価格がローンの完済額を大きく下回る見込みである
• 〇 不足分を自己資金で補うことが難しい

ただし、任意売却が必ず認められるわけではありません。金融機関などの同意が必要になるため、個別の状況に応じた確認が必要です。

通常の売却との違い

任意売却を行った場合でも、住宅ローンの残りが必ずなくなるわけではありません。売却後の返済については、金融機関などとの取り決めによって異なります。

まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できれば、通常の方法で売却できます。

一方で、売却価格が住宅ローンの完済額を下回る場合は、不足分をどのように用意するかを事前に考える必要があります。

この記事のポイントを整理すると、次のとおりです。

• 〇 住宅ローン返済中でも、売却時に完済して抵当権を抹消できれば、通常の売却を進められる場合がある
• 〇 売却前に住宅ローンの残高だけでなく、実際の完済額を金融機関に確認する
• 〇 査定価格から売却費用を差し引いても、住宅ローンを完済できるか確認する
• 〇 決済では、売買代金の受け取り、住宅ローンの完済、抵当権抹消、物件の引き渡しなどを進める
• 〇 売却代金だけで完済できない場合は、自己資金、住み替えローン、売却条件の見直し、買取などを検討する
• 〇 返済が難しくなっている場合は、任意売却を含めて早めに金融機関へ相談する

住宅ローンが残っている家の売却では、「いくらで売れそうか」だけでなく、「いくらで完済する必要があるか」を把握することが重要です。

まずは金融機関に完済額を確認し、不動産会社の査定と売却にかかる費用を合わせて、売却後に不足が出るのか、資金が残るのかを確認してみましょう。

査定書は、金額だけを見て終わりにすると、大切な情報を見落としやすい書類です。どのような事例を参考にしたのか、物件の条件がどのように評価されているのか、その価格で売り出す場合にどのような販売方針を考えているのかまで確認することが大切です。

本記事では、相模原市で不動産の売却を検討している方に向けて、査定価格・売出価格・成約価格の違いと、査定書に記載される主な項目、査定価格の根拠や周辺事例の見方を解説します。複数の査定書を比較するときのポイントや、査定内容について相談できる窓口も紹介します。

なお、査定の申し込みから結果が届くまでの流れは別の記事で詳しく扱っているため、本記事では「届いた査定書をどう読むか」に絞って解説します。

不動産査定書とは何か

不動産査定書とは、不動産会社が売却を検討している不動産について、どの程度の価格で売却できると考えられるかを、その根拠とともにまとめた資料です。

査定書に記載された金額は、実際の売却価格を保証するものではありません。周辺の取引事例や物件の状態、市場動向などをもとに、不動産会社が価格について意見を示したものです。

宅地建物取引業法では、不動産会社が売買すべき価格について意見を述べる場合、その価格について根拠を明らかにすることが求められています。そのため、査定書では「いくらなのか」だけでなく、「なぜその価格なのか」を確認することが重要です。

査定の申し込みから結果を受け取るまでの流れについては、相模原市で不動産査定だけでも大丈夫？流れ・注意点をわかりやすく解説で詳しく紹介しています。

鑑定評価書とは別の書類

査定書と名前が似ている書類に「不動産鑑定評価書」があります。

不動産鑑定評価書は、国家資格である不動産鑑定士が、不動産鑑定評価基準などに基づいて作成するものです。一方、不動産会社が作成する査定書は、売却活動を検討するための資料であり、作成者や目的が異なります。

最初に確認したい3点

査定書を受け取ったら、まず次の3点を確認しましょう。

• 査定価格が、どのような方法や事例をもとに算出されているか
• 比較対象となっている周辺事例が、自分の物件の条件に近いか
• その価格で売り出す場合の販売方針が具体的に示されているか

この3点を確認すると、単純な金額の比較ではなく、査定価格の意味を理解しやすくなります。

査定価格・売出価格・成約価格の違い

不動産売却では、「査定価格」「売出価格」「成約価格」という3つの価格が登場します。それぞれ意味が異なるため、査定書を見るときは区別して考えることが大切です。

値札とレジの金額に例えると分かりやすい

たとえば、売出価格は商品の「値札」、成約価格は実際に購入するときの「レジで決まった金額」に近いイメージです。

査定価格は、不動産会社が「この条件であれば、このくらいの価格で売却を目指せるのではないか」と考える基準となる価格です。売出価格は査定価格を参考にしながら、売主と不動産会社が相談して設定します。

三つの価格の関係（架空の例）

次の表は仕組みを理解するための架空の数字であり、相模原市の実際の相場を示すものではありません。

この例では、売出価格から成約価格まで230万円の差があります。実際の売却では、物件の条件や市場環境、購入希望者との交渉などによって、売出価格と成約価格に差が生じることがあります。

売出価格は査定価格と必ず同じになるわけではありません。査定価格を参考にしながら、売却希望時期や市場の状況などを踏まえて設定します。

媒介契約から販売活動までの流れについては、相模原市の不動産売却の流れも参考にしてください。

よくある二つの誤解

• 「査定価格は、その金額で売れることが保証された価格」という誤解。査定価格は不動産会社による価格についての意見であり、実際の成約価格を保証するものではありません。
• 「売出価格が高いほど有利に売れる」という誤解。市場価格から大きく離れた価格では、問い合わせが集まりにくくなるなど、売却活動に影響する可能性があります。

成約価格を調べる方法

実際に行われた不動産取引の価格を調べる方法の一つが、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。不動産取引価格情報や成約価格情報を確認できます。ただし、個別の物件・取引が特定できないように加工されているため、周辺相場を知るための参考資料として活用しましょう。

また、不動産会社が利用する「レインズ」には、不動産会社間で共有される売買物件の情報が登録されています。査定書に掲載されている事例が「売出中の価格」なのか「実際に成約した価格」なのかを確認することも重要です。

査定書に記載される主な項目

査定書の形式や項目は不動産会社によって異なりますが、一般的には次のような内容が記載されています。

物件情報の誤りを確認する

面積や築年数などの基本情報が実際と異なっていると、査定価格にも影響する可能性があります。

登記事項証明書や購入時の資料、建物の図面などと照らし合わせ、査定書の物件情報に間違いがないか確認しておきましょう。

個別の条件が反映されているか

同じ地域にある不動産でも、駅からの距離、前面道路、土地の形状、日当たり、建物の状態、リフォーム履歴などによって評価は変わります。

「なぜプラス評価なのか」「なぜマイナス評価なのか」が説明されているかを確認すると、査定価格の根拠を理解しやすくなります。

販売方針の欄で見たい内容

査定書に販売方針が記載されている場合は、価格だけでなく、その内容にも注目しましょう。記載されていない場合は、担当者に次の点を確認しておくと、売却の進め方を比較しやすくなります。

• どのような広告媒体を利用するのか
• どのような購入層を想定しているのか
• 内覧の対応をどのように行うのか
• 問い合わせが少ない場合に、いつ価格や販売方法を見直すのか

「広く販売します」といった抽象的な説明だけの場合は、具体的にどのような販売活動を行うのか担当者に確認してみましょう。

前提条件と作成日を確認する

査定価格には、「現況のまま」「境界が確認できていることを前提とする」など、一定の条件が付いている場合があります。

また、不動産市場や周辺の売出状況は変化するため、査定書の作成日も確認しておきましょう。古い査定書の場合は、現在の市場環境を踏まえて再確認してもらうことも考えられます。

査定価格の根拠と周辺事例の見方

主な価格査定の方法

実際の査定では、物件の種類や目的に応じて考え方が異なります。査定書を確認するときは、どのような方法や事例をもとに価格を算出したのかを担当者に確認するとよいでしょう。

事例との違いを調整する「補正」

周辺の取引事例と、自分の物件がまったく同じ条件であることはほとんどありません。

そこで、築年数、土地の形状、道路条件、駅からの距離、日当たり、建物の状態などの違いを考慮して、査定価格を調整します。こうした調整を「補正」と呼ぶことがあります。

査定書に補正の理由が記載されていれば、その価格になった過程を確認しやすくなります。説明が分かりにくい場合は、「この事例と比べて、どの条件をどのように評価していますか」と質問してみましょう。

周辺事例を見る5つの視点

• 成約した価格なのか、現在の売出価格なのか
• いつ取引された事例なのか
• 面積、築年数、間取りなどが近いか
• 駅からの距離や前面道路などの条件が近いか
• 1件だけではなく、複数の事例を比較しているか

特に注意したいのが、売出価格と成約価格の違いです。売出中の物件に付いている価格は、売主が希望している販売価格であり、その金額で実際に売れるとは限りません。

相模原市で気をつけたい地域差

相模原市は緑区・中央区・南区の3区に分かれており、同じ区内でも駅からの距離や交通手段、周辺環境などによって不動産の条件は異なります。

たとえば、同じ駅を利用する物件でも、徒歩圏内なのかバス利用なのか、前面道路の状況や土地の形状がどうなっているのかによって、単純に価格を比較できない場合があります。

そのため、「相模原市全体の相場」だけを見るのではなく、できるだけ自分の物件と条件が近い事例が選ばれているかを確認しましょう。

複数の査定書を比較するポイント

複数の不動産会社から査定書を受け取った場合は、査定価格の高さだけを比べるのではなく、「なぜその価格なのか」を並べて確認することが大切です。

1社だけの査定では、その金額が周辺相場と比べてどのような位置にあるのか判断しにくいことがあります。複数の査定を比較すると、事例の選び方や物件条件の評価など、会社ごとの考え方の違いも確認しやすくなります。

並べて比べたい項目

比較する前に条件をそろえる

査定価格を比較するときは、各社にできるだけ同じ情報を伝えているかも確認しましょう。

たとえば、リフォーム履歴、建物の不具合、境界の状況、土地や建物に関する資料、売却希望時期などの情報が会社によって異なると、査定額の差が「会社の評価の違い」なのか「前提条件の違い」なのか分かりにくくなります。

各社に伝えた内容をメモしておくと、査定書を比較するときに整理しやすくなります。

金額に差が出たときは理由を確認する

• 比較している事例が違う
• 物件の個別条件に対する評価が違う
• 想定している販売期間が違う
• 査定の前提条件が違う

査定価格に差があること自体が問題というわけではありません。重要なのは、その差がどこから生じているのかを説明してもらうことです。

高い査定額だけで会社を選ばない理由

査定額が高くなる背景を確認する

複数の査定書を比較すると、会社によって査定価格に差が出ることがあります。

その理由として、比較する事例や物件条件の評価、想定する販売期間などが異なる場合があります。一方で、その会社が把握している購入希望者の情報や販売方法などを踏まえて価格を提示している可能性もあります。

そのため、「高いから問題がある」と考えるのではなく、その金額を設定した根拠を具体的に説明できるかを確認することが大切です。

売出価格を高く設定する場合に確認したいこと

市場価格から大きく離れた価格で売り出すと、問い合わせが集まりにくくなったり、売却期間が長くなったりする可能性があります。

そのため、査定書に高い売出価格が提案されている場合は、「この価格を設定する根拠は何か」「どのくらいの販売期間を想定しているか」「反響が少なかった場合はいつ価格を見直すのか」を確認しておきましょう。

なお、専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は、法律上3か月を超えることができません。契約期間中の販売方針だけでなく、価格を見直す場合の考え方についても、あらかじめ確認しておくと安心です。

金額以外に確認したいこと

• 査定価格の根拠を質問したときに説明してもらえるか
• 物件の条件を踏まえた販売方針になっているか
• 売却活動中の連絡方法や報告頻度はどうなっているか
• 仲介手数料などの費用について説明があるか

不動産売却の進め方や価格設定については、相模原市で不動産を売却するポイント5選でも紹介しています。

仲介査定と買取査定の違い

不動産の売却方法には、買主を探して売却する「仲介」と、不動産会社などに直接買い取ってもらう「買取」があります。

どちらも査定という言葉が使われますが、価格が示す意味は異なります。そのため、仲介の査定価格と買取価格を単純に金額だけで比較しないことが大切です。

買取査定では、提示された金額が概算なのか、現地確認や調査を踏まえた購入提示額なのかも確認しましょう。あわせて、価格が変更される可能性のある条件や、残置物の撤去・測量などの費用負担を確認することが大切です。

買取では、不動産会社が購入後に再販売などを行うことを前提として価格を提示するため、仲介で一般の買主を探す場合と価格の考え方が異なります。

また、売却方法によって必要な費用や契約条件なども異なる場合があります。売却後に手元に残る金額を考えるときは、価格だけでなく諸費用も含めて確認しましょう。詳しくは相模原市の不動産売却にかかる費用と相場で解説しています。

仲介と買取を比較するときに確認したいこと

仲介と買取のどちらを検討する場合でも、まずは「価格」「売却までの期間」「販売活動の手間」「契約条件」など、自分が重視したい条件を整理しておくことが大切です。

たとえば、仲介で一定期間売却活動を行い、状況によって買取を検討する方法もあります。その場合は、それぞれの価格や条件、切り替える場合の手続きについて、事前に確認しておくと比較しやすくなります。

売却方法の選び方については、相模原市の仲介と買取の違い・選び方で詳しく解説しています。

相模原市で査定内容を確認するときの相談先

査定書を読んでいて「この金額の根拠が分からない」「他社の査定と差が大きい」と感じた場合は、まず査定書を作成した担当者に質問してみましょう。

• 査定書を作成した不動産会社の担当者
• 別の不動産会社
• 神奈川県宅地建物取引業協会などの相談窓口
• 不動産鑑定士
• 消費生活センター・消費者ホットライン「188」

どこに相談するかは、疑問の内容によって異なります。査定価格の根拠であれば不動産会社や不動産鑑定士、契約や消費者トラブルについては消費生活センターなど、目的に応じて相談先を選びましょう。

相談窓口の受付時間や対応範囲は変更される場合があるため、利用する際は各公式サイトで最新情報を確認してください。

当社すまる株式会社（相模原市中央区）でも、査定書の内容や価格の根拠、販売方針についてご不明な点がある方からのご相談を受け付けています。

不動産売却全体の流れを確認したい方は、相模原市で不動産売却を検討の方へ｜初めてでも失敗しない完全ガイドも参考にしてください。

売却を検討している方は売却サービス、早期の現金化を検討している方は買取サービスをご覧ください。

まとめ

不動産査定書は、金額だけを見るのではなく、「なぜその価格なのか」「その価格でどのように売るのか」を確認するための資料です。

査定価格は不動産会社が示す価格についての意見、売出価格は実際に販売するときに設定する価格、成約価格は売主と買主が最終的に合意した価格です。それぞれの意味を区別すると、査定書に記載された数字を理解しやすくなります。

周辺事例を見るときは、成約価格なのか売出価格なのか、取引時期はいつなのか、自分の物件と条件が近いのかを確認しましょう。複数の査定書を比較するときも、金額の高さだけではなく、事例の選び方や物件条件の評価、販売方針まで確認することが大切です。

査定書を受け取ったら、次の5点を確認してみてください。

• 査定価格・売出価格・成約価格の意味を区別できているか
• 物件の面積・築年数などの基本情報に誤りがないか
• 周辺事例の取引時期や物件条件が近いか
• 査定価格の根拠や物件条件の補正理由が説明されているか
• 価格だけでなく、販売方針についても具体的に確認できているか

査定額の違いが気になる場合は、各社に「なぜこの価格なのか」「どの事例を参考にしたのか」と質問してみましょう。金額の背景を確認することで、査定書をより正確に比較しやすくなります。

八王子市の不動産は仲介と買取のどちらで売るのか

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は不動産会社に買主探しを依頼し、一般の個人などの買主が見つかってから売買契約を結ぶ方法です。一方の買取は、不動産会社自身が買主となって直接購入する方法で、買主を探す手間がかかりません。

例えるなら、仲介は「不動産版のフリマアプリ」に近いイメージです。出品(売り出し)をしてから、条件に合う購入希望者が現れるのを待つ必要があります。それに対して買取は、不動産会社が買主となるため、購入希望者を探す必要がありません。

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約で定めた内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。買取の場合でも、契約不適合責任をどこまで負うかは契約内容によって異なります。免責特約が設けられる場合もありますが、適用範囲や条件は契約前に確認しておくことが大切です。

八王子市で不動産買取を検討しやすいケース

八王子市は、駅周辺の市街地から郊外の住宅地、山間部に近いエリアまで地形の幅が広い自治体です。そのため、立地や建物の状態によっては、仲介よりも買取のほうが検討しやすい場合があります。

早期売却を検討したい物件

・〇 相続した空き家で、住む予定がなく早めに手放したい
・〇 建物の老朽化が進んでおり、修繕やリフォームにかかる費用の負担が大きい
・〇 駅からのバス便や坂道が多いエリアで、仲介での買主探しに時間がかかりそうな立地
・〇 離婚や住み替えなどの事情で、売却時期をあまり延ばせない
・〇 再建築不可物件や、接道条件を満たしていない物件を所有している
・〇 残置物(家具や家電などの残された物)の片付けまで手間をかけたくない
・〇 仲介で売り出したものの、一定期間問い合わせが少なかった

これらはあくまで「買取を検討しやすい」傾向の例であり、同じ条件でも仲介での売却が可能な場合もあります。実際にどちらが適しているかは、物件ごとの個別の査定によって判断されます。

不動産買取で確認される主な条件

不動産会社が買取価格を検討する際には、物件のさまざまな情報が確認されます。あらかじめ把握しておくことで、査定の流れがスムーズになります。

土地・建物・権利関係で確認されるポイント

これらは、仲介で売却する場合にも共通して確認される項目です。買取の場合は、不動産会社がその後リフォームや解体を行ったうえで再販することを前提に検討するため、上記の条件が価格によりダイレクトに反映されやすいという違いがあります。

駅距離・郊外立地・高低差・道路条件の見られ方

八王子市は、JR中央線・横浜線・八高線や京王線沿線の市街地エリアと、丘陵地・山間部に近い郊外エリアが混在しています。買取の査定では、こうした立地条件が価格に影響しやすいポイントとして見られます。

駅距離・バス便エリアの見られ方

駅から徒歩圏内かどうか、あるいはバス便を利用する立地かどうかは、再販のしやすさに関わる要素として確認されます。バス便エリアであっても、本数や運行時間帯、学校や商業施設までの距離などが総合的に考慮される傾向があります。

高低差・擁壁のある土地の見られ方

八王子市には、造成地や丘陵地に位置する住宅地も多く見られます。高低差のある土地では、擁壁(ようへき:斜面が崩れないように設けるコンクリートなどの壁)の有無や状態が確認されます。擁壁に古さや損傷が見られる場合、補強や造り直しの費用を考慮した査定になることがあります。

道路の幅員・接道条件の見られ方

建物を建てる敷地については、建築基準法上の接道義務を満たしているかどうかが重要な確認事項になります。一般的には、敷地が道路に2メートル以上接していることなどが求められます。八王子市の物件でも、狭い道路や私道に接するケースでは、道路の種類や接道状況によって再建築の可否に影響する場合があります。私道の所有形態(共有か、個人所有か)や、通行・掘削についての承諾の有無も確認される項目です。

空き家・築古戸建て・残置物がある物件の相談

空き家・築古戸建てが買取に向いている理由

空き家や築年数の古い戸建て、残置物がある物件では、売却方法の一つとして不動産会社による買取を検討できます。

・〇 建物を解体せず「現況のまま」買い取ってもらえる契約が多く、解体費用を売主が事前に負担しなくて済む場合がある
・〇 残置物の片付けを不動産会社側で対応してもらえるケースがあり、遠方に住んでいる相続人でも相談しやすい
・〇 空き家のまま放置すると、雑草や倒木、害虫の発生など近隣とのトラブルにつながる可能性があるため、早めの相談が検討材料になる

空き家の管理負担と売却時の注意点

空き家を長期間所有していると、建物の管理や草木の手入れなどの負担が生じます。管理が難しい空き家を所有している場合は、売却を含めた今後の対応を早めに検討することも選択肢の一つです。

なお、空き家を適切に管理せず放置すると、「管理不全空家等」や「特定空家等」として行政から指導・勧告などを受ける場合があります。八王子市では、これらの勧告を受けた場合、固定資産税等が高くなることがあります。空き家を所有し続ける負担が気になる場合は、売却も含めて早めに対応を検討しましょう。

なお、解体費用や残置物処理費用をどちらが負担するかは、契約内容によって異なります。査定を依頼する際には、価格だけでなく「現況のままで良いか」「残置物の扱いはどうなるか」を具体的に確認しておくと、後のトラブルを避けやすくなります。

築年数の古い家を解体するか、そのまま売却するか迷っている方は、古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較も参考にしてください。

遠方に住んでいて現地へ何度も足を運ぶのが難しい方は、遠方の不動産売却は可能？方法・流れ・注意点を解説も参考にしてください。

八王子市の売却相場や、駅近・郊外での価格の考え方については、八王子市の不動産売却事情と相場もご覧ください。

八王子市で不動産を買い取ってもらう流れ

買取の相談から引き渡しまでの一般的な流れは、以下のとおりです。物件の状況によって前後する場合があります。

（会社や物件の状況によって異なります）

仲介では、査定から引き渡しまでに数か月程度かかることが多いのに対し、買取では上記のように短期間で完了しやすい点が特徴です。ただし、権利関係の整理(相続登記が未了の場合など)に時間がかかる場合は、全体のスケジュールが延びることもあります。

不動産買取の査定から契約、入金までの流れを詳しく知りたい方は、不動産買取の流れ｜査定から契約・入金までをわかりやすく解説も参考にしてください。

買取価格と仲介の売却見込み価格を比較する

不動産買取を検討する際に気になるのが、仲介で売却する場合と比べて、どの程度の価格差があるのかという点です。

買取価格が仲介価格より低くなる理由

一般的に、買取では不動産会社が買い取った後の再販売やリフォーム、解体などにかかる費用や販売期間などを考慮して価格を提示するため、仲介による売却価格を下回ることがあります。ただし、価格差は物件の立地や建物の状態、再建築の可否、土地の形状、残置物の有無などによって異なります。

そのため、「買取なら仲介より何割安くなる」と一律に考えるのではなく、実際に提示された買取価格と、仲介で売却した場合の見込み価格を比較することが大切です。

買取と仲介の価格・手間を比較する

築年数が古く修繕が必要な戸建てでも、仲介・買取のいずれも現況のまま売却を検討できます。ただし、修繕や残置物の撤去をどちらが負担するかは、買主との合意や契約条件によって異なります。費用をかける前に、不動産会社へ相談しましょう。

一方で、物件の状態が良く、立地条件にも恵まれていて、売却を急いでいない場合は、仲介によって購入希望者を探す方法も選択肢になります。価格だけで判断せず、売却までにかかる期間や手間、物件の状態なども含めて比較することが重要です。

買取と仲介のどちらが適しているか迷う場合は、まずそれぞれの方法で査定や売却条件を確認し、提示された金額だけでなく、引き渡し時期や残置物の扱い、契約条件なども比較してみましょう。

買取価格がどのように決まるのか、仲介で売却する場合との価格差について詳しく知りたい方は、不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説もあわせてご覧ください。

不動産買取会社を選ぶときの確認事項

買取を依頼する不動産会社によって、提示される価格や契約条件には差が出ることがあります。相談先を選ぶ際は、以下の点を確認すると安心です。

買取会社を比較するときのチェックポイント

・〇 宅地建物取引業の免許番号が明示されているか
・〇 自社買取の実績があるか(仲介のみを扱う会社では買取に対応していない場合がある)
・〇 査定価格の根拠(周辺の取引事例や算出方法)を説明してもらえるか
・〇 契約不適合責任の免除範囲や、残置物・解体費用の扱いが契約書に明記されているか
・〇 契約を急がせるような説明をしていないか、こちらの質問に丁寧に答えてくれるか
・〇 過去の利用者の口コミや、会社の実績・対応エリアが確認できるか

複数の会社に査定を依頼する場合は、提示価格だけでなく、査定の根拠や契約条件、残置物・解体費用の扱いなども確認し、内容を比較するとよいでしょう。

仲介と買取で迷ったときの判断方法

仲介と買取のどちらを選ぶべきかは、価格・期間・手間の3つの軸で考えると整理しやすくなります。

仲介と買取の違いを詳しく比較したい方は、不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較もあわせてご覧ください。

まとめ

八王子市の不動産は、駅周辺の市街地から郊外の丘陵地まで立地の幅が広く、物件によって仲介と買取のどちらが適しているかは変わってきます。空き家や築古戸建て、再建築不可物件、早期の現金化を希望する場合などは、買取が選択肢として検討しやすいケースです。一方で、価格を重視する場合は仲介のほうが適していることもあり、どちらか一方に決めつけず、物件の状況に応じて比較検討することが大切です。

町田市の不動産は仲介と買取のどちらで売るのか

不動産を売る方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介は、不動産会社が売主と買主の間に立ち、広く購入希望者を探してもらう方法です。一方、買取は不動産会社自身が買主となり、直接物件を購入する方法を指します。

たとえるなら、仲介は「フリマアプリで買い手が見つかるのを待つ」イメージに近く、買取は「リサイクルショップにその場で引き取ってもらう」イメージに近いといえます。買い手を探す時間が省ける分、買取のほうが売却までの期間は短くなる傾向がありますが、価格面では仲介による売却のほうが高くなりやすいという特徴があります。

この違いが生まれる背景には、それぞれの立場の違いがあります。仲介の場合、不動産会社は売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売買の成立をサポートします。一方、買取の場合、不動産会社自身が購入者となるため、購入後に発生するリフォーム費用や再販売までの期間なども考慮して買取価格を提示します。この違いを理解しておくと、なぜ買取価格が仲介の売却見込み価格よりもおさえられる傾向にあるのか、納得しやすくなります。

なお、「買取のほうが必ず早く終わる」というわけではなく、物件の権利関係や書類の整い方によっては、想定より時間がかかることもあります。この点はどちらの方法を選ぶ場合でも、事前に不動産会社へ確認しておくと安心です。

町田市エリアの相場観や、仲介で高く売るためのポイントについては、既存記事「町田市の不動産売却事情と相場」で詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。仲介と買取の仕組みそのものをより詳しく比較したい方は、「相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？」も参考になります。

町田市で不動産買取を検討しやすいケース

買取は、どのような不動産にも一律に向いているわけではありません。次のようなケースでは、選択肢として検討しやすいといえます。

• 〇 相続した実家を早めに整理したい
• 〇 建物の老朽化が進んでいて、仲介での買い手探しに不安がある
• 〇 転勤や資金の都合で、売却時期をある程度確定させたい
• 〇 内覧対応や修繕にかける時間・手間をおさえたい
• 〇 契約不適合責任の範囲や免責条件を契約前に確認したい
• 〇 遠方に住んでいて、頻繁に現地へ足を運ぶのが難しい
• 〇 住宅ローンの返済が難しくなり、比較的早い段階で売却先を決めたい

これらのケースに共通しているのは、「価格の最大化」よりも「時間・手間・不確実性をおさえること」を優先したい、という考え方です。たとえば相続した実家の場合、相続人が複数いて意見をまとめる必要があったり、固定資産税の負担が続いたりすることもあり、早めに整理したいという事情が背景にあることが少なくありません。

反対に、立地条件が良く、時間をかけてでも高値での売却を目指したい場合は、仲介のほうが選択肢として合いやすいこともあります。また、「とりあえず買取の査定額だけ聞いてみて、仲介の見込み額と比べてから決める」という進め方をされる方も多く、必ずしもどちらか一方に決め打ちする必要はありません。ご自身の状況に照らして、どちらが合っているかを整理してみることが大切です。

相続した不動産を売却する場合は、相続登記や相続人間の調整、税金など、通常の売却とは異なる確認事項があります。相続した不動産の売却について詳しく知りたい方は、「相続した不動産の売却方法｜税金・手続き・注意点」も参考にしてください。

不動産買取で確認される主な条件

買取を依頼する際、不動産会社は主に次のような点を確認しながら査定を行います。

これらは一つひとつが単独で判断材料になるというよりも、複数の要素が組み合わさって査定額に影響していきます。たとえば、駅から近くても再建築ができない土地であれば査定は慎重に行われますし、逆に駅からやや離れていても、権利関係が整理されていて境界も確定している土地であれば、手続きがスムーズに進みやすくなります。

査定の際によくある誤解として、「築年数が古い＝価値がない」と思われがちですが、実際には土地としての価値や、再建築のしやすさ、周辺の需要状況なども加味されるため、一概には言えません。まずは現状のまま相談し、実際の査定額を確認してみることをおすすめします。次の章から、町田市の不動産を査定する際にも確認されやすいポイントを具体的に見ていきます。

駅距離・バス便・高低差・道路条件の見られ方

町田市では、駅までの距離やバス便の有無に加え、敷地までの高低差、道路幅、車の出し入れのしやすさなどが物件ごとに異なります。町田駅周辺・成瀬・鶴川・南町田など、場所によって交通条件も異なるため、査定では住所や駅距離だけでなく、道路や敷地の条件も確認します。

• 〇 最寄り駅までの距離（徒歩何分か、バス利用が前提かどうか）
• 〇 バス便の有無や運行本数、交通利便性
• 〇 敷地までの高低差、階段や坂道の有無
• 〇 前面道路の幅員（道路の広さ）と、建築基準法上の接道義務を満たしているか
• 〇 車の出し入れのしやすさ
• 〇 私道（個人が所有する道路）に接している場合は、通行や掘削についての取り決めの有無

たとえば同じ町田市内でも、駅から平坦な道を歩いていける立地と、バス便を利用したうえで坂を上る立地とでは、査定の考え方が変わってくることがあります。敷地までの高低差や階段の有無は、購入後の利用のしやすさや工事のしやすさなどにも関わるため、物件ごとの条件として確認されます。

また、道路条件については特に注意が必要です。建築基準法では、原則として、建築物の敷地は道路に2メートル以上接していることが求められています。前面道路の幅員や道路の種類、接道状況などによって建築や建て替えの可否が変わる場合があるため、個別の確認が必要です。この点は専門的な判断が必要になるため、正確な扱いについては、不動産会社や建築士、あるいは町田市の建築指導担当窓口などに確認することをおすすめします。

私道に接している場合も、道路の維持管理や掘削（水道管の工事など）について、近隣の所有者との取り決めがあるかどうかが確認されることがあります。こうした細かな条件も、査定を行ううえで重要な材料となります。

空き家・築古戸建・残置物がある物件の相談

相続などをきっかけに、長期間空き家になっている物件や、築年数の経った戸建てについて売却を検討する方もいます。

• 〇 家財道具や荷物がそのまま残っている状態
• 〇 庭木や雑草が伸びたままになっている状態
• 〇 屋根や外壁に劣化が見られる状態
• 〇 一部の設備（給湯器・水回りなど）が故障している状態
• 〇 現地には誰も住んでおらず、鍵の管理のみ行っている状態
• 〇 建物内に仏壇や大型家具など、処分に手間がかかるものが残っている状態

買取では、物件の状態によっては「現況のまま」査定を依頼でき、解体や残置物の撤去、清掃などを売主側で事前に行わずに進められる場合があります。これは、買取を行う不動産会社側で、購入後にまとめて解体・清掃・リフォームなどを行う体制を持っていることが多いためです。

空き家を長期間そのままにしておくと、建物の劣化や管理の負担が大きくなるだけでなく、状態によっては「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく自治体の対応の対象となる場合があります。空き家の管理や制度について不安がある場合は、町田市の「空家対策」などの公式情報も確認しておくと安心です。

また、「残置物があると査定額が大きく下がるのではないか」と不安に思われる方もいらっしゃいますが、実際には物件ごとの状況によって扱いが異なります。まずは現状をそのまま伝えたうえで相談してみることが、余計な手間をかけずに進める第一歩になります。

古い家や空き家を売却する場合、解体して更地にするのか、建物を残したまま売却するのか、買取を利用するのかによって進め方が変わります。築年数が経過した建物の売却方法について詳しく知りたい方は、「古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較」も参考になります。

町田市で不動産を買い取ってもらう流れ

買取を依頼する際は、一般的に次のような流れで進みます。

内覧の回数や、資料確認から契約までにかかる期間は、物件の状況や不動産会社によって異なります。急いでいる場合は、その旨を早めに伝えておくと、スケジュールの調整がしやすくなります。

進め方の中で特に確認しておきたいのが、「4. 条件のすり合わせ」の段階です。ここでは、引き渡しの時期（いつまでに荷物を運び出す必要があるか）、残置物をどちらが処分するか、境界の確定作業が必要かどうかといった点を、契約前にすり合わせておきます。この段階で認識のズレがあると、契約後にトラブルにつながることもあるため、口頭でのやり取りだけでなく、書面で内容を確認しておくことが望ましいといえます。

また、住宅ローンが残っている場合は、決済時にローンの残債を一括で返済し、抵当権を抹消する手続きが必要になります。この手続きは司法書士を通じて行われることが一般的で、金融機関との調整も必要になるため、住宅ローンが残っている物件の売却を検討している場合は、早めに金融機関へも相談しておくとスムーズです。

買取の問い合わせから査定、条件の確認、契約・決済までの具体的な進め方については、「不動産買取の流れ｜査定から契約・入金までを解説」でも詳しく紹介しています。初めて買取を利用する方は、あらかじめ全体の流れを確認しておくと、必要な準備を整理しやすくなります。

買取価格と仲介の売却見込み価格を比較する

買取価格は、不動産会社が物件を購入したあとに、修繕やリフォームを行い再販するための費用やリスクを見込んだうえで算出されるため、仲介による売却見込み価格よりもおさえられる傾向があります。一方で、仲介は買い手が見つかるまでの期間が読みにくく、内覧対応や値下げ交渉が発生することもあります。

買取価格の決まり方や査定で確認されるポイントを詳しく知りたい方は、「相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説」もご覧ください。

買取価格と仲介での成約価格の差に、一律の割合はありません。立地や建物の状態、買取後に必要となる費用などによって異なります。査定額を比べる際は金額だけでなく、残置物の扱い、引渡し時期、契約不適合責任の条件も確認しましょう。

不動産会社が直接買主となる買取では、売主側の仲介手数料は通常かかりません。一方、仲介で売る場合は、成約時に仲介手数料が発生するのが一般的です。

町田市エリアの仲介での売却相場や価格帯の目安については、既存記事「町田市の不動産売却事情と相場」」にまとめていますので、買取価格と比較検討する際の参考にしていただけます。どちらが合っているか判断に迷う場合は、両方の見込み額を並べて確認してみることも一つの方法です。

不動産買取会社を選ぶときの確認事項

買取を依頼する不動産会社を選ぶ際は、次のような点を確認しておくと安心につながります。

• 〇 宅地建物取引業の免許を持っているか
• 〇 町田市エリアでの買取実績があるか
• 〇 査定額の根拠について、具体的な説明があるか
• 〇 契約内容（引き渡し時期、残置物の扱いなど）が書面で明確にされているか
• 〇 担当者とのやり取りの中で、質問に対して丁寧に答えてもらえるか
• 〇 契約を急がせるような対応がなく、検討する時間を確保してもらえるか
• 〇 契約から決済までのスケジュールや手続きについて、具体的な説明があるか

特に注意しておきたいのは、「その場で契約を迫られる」「他社と比較する時間を与えてもらえない」といった対応が見られる場合です。査定額の根拠や契約条件について十分な説明を受けたうえで、他社との比較や検討の時間を確保してから判断すると安心です。

複数の会社に相談し、査定額だけでなく対応の丁寧さや説明の分かりやすさもあわせて比較することで、納得したうえで手続きを進めやすくなります。宅地建物取引業の免許の有無は、国土交通省の「宅地建物取引業者検索」などで確認できます。

仲介と買取で迷ったときの判断方法

仲介と買取のどちらが合っているか迷う場合は、次のような軸で整理してみることをおすすめします。

一つの方法に絞りきれない場合は、まず買取の査定額を確認したうえで、仲介での見込み額と比較しながら判断するという進め方も選択肢の一つです。また、「はじめは仲介で売却活動を行い、一定期間で買い手が見つからなければ買取に切り替える」という併用の進め方を提案している不動産会社もあります。ご自身の状況や希望する時期に応じて、柔軟に方法を選んでいくことが大切です。

まとめ

町田市で不動産を売却する際、仲介と買取にはそれぞれ異なる特徴があります。買取は、現況のまま・比較的短期間で手続きを進めやすいという点で、相続した空き家や築年数の経った戸建てなど、事情のある物件の相談先として選ばれることがあります。一方で、価格面では仲介による売却のほうが高くなりやすい傾向もあるため、ご自身の状況に合わせて比較検討することが大切です。

弊社では町田市も対応エリアとしており、現況のままでの無料査定を承っております。物件の状態について不安がある方や、現況のまま相談したい方は、「無料査定・買取のお問い合わせはこちら」からお気軽にご連絡ください。

結論からいうと、未登記建物があることだけを理由に、売却・買取が一律にできなくなるわけではありません。ただし、建物の種類や所有関係、登記簿と現況の違い、買主の住宅ローン利用の有無などによって、売却前または引渡しまでに登記などの整理が必要になる場合があります。

また、「未登記」と一口にいっても、新築した建物そのものが登記されていないケースと、登記済みの建物を増築した部分だけが登記されていないケースでは、確認する内容が異なります。

この記事では、相模原市で未登記建物のある不動産を売却・買取する場合に確認しておきたいポイントを、登記簿・固定資産税資料・現況の確認から、表題登記、住宅ローン、滅失登記、専門家への相談まで順番に解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、実際には建物が存在しているものの、法務局の登記記録にその建物の情報が記録されていない状態を指します。なお、建物全体が未登記の場合だけでなく、登記済みの建物を増築した部分だけが登記記録に反映されていないケースもあります。

不動産登記では、建物の所在地、種類、構造、床面積など、建物の物理的な状況を「表示に関する登記」として記録します。さらに、所有者などの権利関係についても登記されます。

建物を新築した場合には、原則として表題登記を申請する義務があります。また、すでに登記されている建物を増築した場合など、建物の物理的な状況に変更が生じたときにも、変更の登記が必要になることがあります。表示に関する登記は、原則として変更などが生じた日から1か月以内に申請する義務があるとされています。

ところが、昔に建てた建物や増築部分などでは、登記手続きが行われないまま現在まで残っていることがあります。

具体的には、次のような資料です。

• 〇 増築した居室や廊下、玄関などが登記簿に反映されていない
• 〇 敷地内にある古い倉庫や物置が登記されていない
• 〇 昔から使用している車庫などについて登記の有無が分からない
• 〇 相続した土地に、登記されている建物とは別の古い建物が残っている
• 〇 建物全体が未登記のままになっている

ただし、物置や車庫などがすべて登記の対象になるわけではありません。建物として登記の対象となるかどうかは、構造や利用状況などを踏まえて個別に判断する必要があります。そのため、「物置だから未登記でも問題ない」「プレハブだから登記不要」と一律に判断するのは避けたほうがよいでしょう。

また、未登記であることと、固定資産税が課税されているかどうかは別の問題です。登記されていない建物であっても、市区町村が現況を把握して固定資産税の課税対象として扱っている場合があります。

そのため、未登記建物の有無を確認するときは、登記簿だけを見るのではなく、固定資産税の資料と実際の建物の状態を一緒に確認することが大切です。

「登記簿にはないけれど、固定資産税は課税されている」「登記簿には建物があるけれど、実際にはすでに取り壊している」といったケースもあるためです。

未登記建物がある不動産を売却する場合、仲介と不動産会社による買取では、進め方や確認されるポイントが異なります。仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較もあわせてご覧ください。

未登記建物があっても不動産は売却・買取できるのか

未登記建物があることだけを理由に、売却・買取が一律にできなくなるわけではありません。ただし、建物の種類や所有関係、登記簿と現況の違い、買主の住宅ローン利用の有無などによって、売却前または引渡しまでに登記などの整理が必要になる場合があります。

ただし、「未登記建物がある＝売却前に必ず登記しなければならない」という意味ではありません。建物の状況や所有関係、売買条件、買主側の金融機関の判断などによって、必要な対応は異なります。

仲介売却では、購入希望者が住宅ローンを利用するケースがあります。この場合、金融機関が担保となる不動産の状況を確認するため、未登記建物があることで確認事項が増えたり、登記を整えることを求められたりする可能性はあります。

一方、不動産会社による買取では、不動産会社自身が買主となるため、一般の買主が住宅ローンを利用する仲介売却とは取引の進め方が異なります。そのため、未登記建物がある場合でも、現況を確認したうえで買取条件を検討できるケースがあります。

ただし、買取だから未登記建物の問題を必ず解決しなくてもよい、というわけではありません。建物の所有関係が不明確だったり、登記簿と現況の違いが大きかったりする場合には、契約前に確認や整理が必要になることがあります。

大切なのは、最初から「登記してからでなければ相談できない」と考えず、まず現在の状態を不動産会社に伝えて、どのような手続きが必要になる可能性があるのかを確認することです。

特に、未登記建物の所有者が亡くなっている、相続関係が整理されていない、建築時期が分からない、古い書類が残っていないといった場合は、登記だけでなく所有関係の確認が必要になることがあります。売却を予定している場合は、早めに専門家へ相談しておくと、その後の手続きを整理しやすくなります。

未登記建物がある不動産を売却する場合の全体的な流れについては、相模原市で不動産を売却する流れも参考にしてください。

登記簿・固定資産税資料・現況を確認する

未登記建物があるかどうかを確認するときは、「登記簿」「固定資産税に関する資料」「実際の現況」の3つを照らし合わせることが基本です。

• 〇 登記事項証明書・登記情報：法務局に記録されている土地・建物の情報
• 〇 固定資産税に関する資料：固定資産税の課税状況や、市の課税台帳上の登録内容を確認するための資料
• 〇 現況：実際に敷地内に存在する建物や増築部分

法務局では、土地や建物の登記事項証明書などを取得できます。登記記録を確認すると、現在登記されている建物の所在地、種類、構造、床面積、所有者などを確認できます。

一方、相模原市では土地・家屋の名寄帳記載事項証明書などを取得できます。名寄帳記載事項証明書では、所有者ごとの土地・家屋の明細を確認できるため、固定資産税関係の資料を確認するときの手掛かりになります。

たとえば、登記簿を確認したところ母屋1棟しか記録されていないにもかかわらず、敷地内には母屋とは別に倉庫が建っているとします。

この場合、その倉庫が登記対象となる建物なのか、固定資産税上どのように扱われているのかなどを確認する必要があります。

逆に、登記簿には古い建物が記録されているのに、現地を見るとすでに取り壊されている場合は、未登記建物とは別に「建物滅失登記」の問題が考えられます。

このように、登記簿だけを見ても現況との違いまでは分からないことがあります。売却前には、建物の数だけでなく、床面積や用途、増築部分の有無なども確認しておくと安心です。

相模原市では名寄帳記載事項証明書も確認できる

相模原市では、固定資産の評価証明書、公課証明書、名寄帳記載事項証明書などを取得できます。名寄帳記載事項証明書は、所有者ごとの土地・家屋の明細を確認するために利用できます。

「固定資産税の納税通知書をなくしてしまった」「家屋がどのように登録されているか分からない」という場合でも、名寄帳記載事項証明書などの資料を確認する方法があります。資料の取得方法や必要書類については、相模原市の案内を確認するとよいでしょう。

ただし、固定資産税の資料に建物が載っているからといって、その建物が法務局で登記されているとは限りません。

反対に、登記されている建物と固定資産税上の家屋の表示が完全に同じとは限らないため、両方の資料を確認することが重要です。

そのため、未登記建物の有無を確認するときは、次の3点を照らし合わせましょう。

• 〇 法務局の登記簿に建物が記載されているか
• 〇 固定資産税の課税明細書や名寄帳記載事項証明書に建物が記載されているか
• 〇 実際に現地にその建物が存在しているか

登記簿と固定資産税の資料、現況に違いがある場合は、売却前に不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談すると安心です。

建物の所有者を確認するために集めたい資料

未登記建物について売却や買取を検討するときは、「その建物を誰が所有しているのか」という点も重要です。

登記されている建物であれば登記記録から所有者を確認できますが、未登記建物の場合は、登記記録だけでは所有関係を確認できません。そのため、建築時の資料や固定資産税関係の資料、相続関係の書類などを組み合わせて確認していくことになります。

確認材料として考えられるものには、次のような資料があります。

• 〇 建築確認済証・検査済証
• 〇 建築請負契約書
• 〇 工事代金の領収書など、建築した経緯が分かる資料
• 〇 固定資産税の課税明細書・名寄帳記載事項証明書
• 〇 過去の売買契約書
• 〇 相続関係を確認できる戸籍謄本など
• 〇 建物を取得した経緯が分かる資料

ただし、これらの資料がそろっていれば直ちに所有権が確定するというものではありません。特に古い建物では、建築当時の書類が残っていないこともあります。

また、親や祖父母が建てた建物を相続したケースでは、「土地は現在の所有者名義になっているものの、建物については誰が所有者なのか資料だけでは分からない」ということもあります。

このような場合は、相続関係や建物を取得した経緯を確認しながら、必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家へ相談することになります。

重要なのは、「書類がないから売却できない」と最初から判断しないことです。資料が不足している場合でも、現在分かっている情報を整理して相談することで、次に何を確認すればよいかが見えてくることがあります。

仲介売却で表題登記が必要になりやすいケース

未登記建物の売却で特に確認しておきたいのが「表題登記」です。

なお、表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積など、物理的な状況を記録する登記です。建物全体が未登記の場合は、表題登記だけで権利関係の登記まで完了するわけではありません。必要に応じて、所有権保存登記などの手続きについて司法書士へ確認する必要があります。

ここで注意したいのは、「買主が住宅ローンを利用するから表題登記が必要になる」というだけではないことです。新築建物など一定の場合には、そもそも所有者に表題登記の申請義務があります。

そのうえで、実際の売買では、買主側の金融機関や契約条件などによって、売却前または引き渡しまでに登記状況を整えることが求められる場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

• 〇 買主が住宅ローンを利用する
• 〇 金融機関が担保となる建物の登記を確認する
• 〇 登記簿と現況の床面積が一致していない
• 〇 増築部分が登記されていない
• 〇 契約上、売主側で登記を整えてから引き渡すことになっている

表題登記では、建物の現況を調査し、必要な図面を作成して申請することになります。そのため、売却直前になって初めて未登記部分が判明すると、契約スケジュールに影響する可能性があります。

仲介売却を考えている場合は、買主を探し始める前の段階で、登記簿と現況を確認しておくとよいでしょう。

土地家屋調査士は建物の表示に関する登記、司法書士は所有権移転など権利に関する登記を扱う専門家です。法務局も、それぞれの専門分野を分けて案内しています。

未登記建物が住宅ローン審査に与える影響

未登記建物がある不動産を購入する買主が住宅ローンを利用する場合、登記状況が確認事項のひとつになることがあります。

住宅ローンでは、不動産を担保として設定することが一般的です。そのため金融機関は、土地や建物がどのような状態で存在しているのか、登記上どのように表示されているのかなどを確認します。

たとえば、登記簿上は床面積100㎡の建物なのに、実際には増築されて120㎡になっている場合、登記簿と現況に差があります。このような差があると、金融機関からその理由や対応について確認を求められることがあります。

対応方法は金融機関や物件の状況によって異なるため、「未登記建物があると住宅ローンが必ず利用できない」と考える必要はありません。一方で、未登記部分があることで確認事項が増えたり、登記を整えることを求められたりする可能性はあります。

• 〇 未登記部分について表題登記・変更登記を求められる
• 〇 担保設定との関係で追加資料を求められる
• 〇 建物の現況について詳しい確認を求められる
• 〇 金融機関の判断によって個別の対応になる

特に仲介売却の場合は、売主が「未登記だから問題ないと思っていた」としても、買主の住宅ローン審査の段階で対応が必要になることがあります。

そのため、売却を考え始めた時点で、登記簿と現況に違いがないか確認しておくことが重要です。

解体済みの建物が登記に残っている場合

未登記建物とは反対に、「実際には建物を取り壊しているのに、登記簿には建物が残っている」というケースもあります。

この場合に確認したいのが「滅失登記」です。

滅失登記とは、建物が取り壊された、焼失したなどの理由で存在しなくなったことを登記記録に反映させる手続きです。法務局は、建物を取り壊した場合には建物の滅失の登記を行う必要があると案内しています。

建物が滅失した場合の登記申請については、原則として滅失の日から1か月以内に申請する義務があります。

古い建物を何年も前に解体しているにもかかわらず、登記だけが残っている場合には、売却をきっかけに問題が発覚することがあります。

たとえば、登記簿には「木造2階建」の建物が存在することになっているものの、現地にはその建物がなく、現在は更地になっているケースです。

このような場合、買主や司法書士などから登記記録と現況の違いを指摘され、滅失登記の手続きを求められる可能性があります。

• 〇 解体した建物の登記が残っている
• 〇 売却時に登記簿と現況の不一致が判明する
• 〇 相続時に古い建物の登記が残っていることが分かる
• 〇 解体した時期や解体業者が分からない

なお、「建物が登記に残っている＝固定資産税が必ず課税され続ける」という関係ではありません。固定資産税については市区町村が現況などを確認して課税するため、登記の状態だけで判断することはできません。

そのため、解体済みの建物が登記に残っている場合は、登記と固定資産税の両方を確認することが大切です。

滅失登記については土地家屋調査士に相談することができます。法務局でも建物滅失登記の申請書式などを公開しています。

古い建物が残っている不動産では、登記の整理だけでなく「建物を解体して土地として売るのか」「古家付きのまま売るのか」といった判断が必要になることもあります。相模原市で古い家を売却する場合の選択肢については、相模原市の古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較もあわせてご覧ください。

未登記のまま買取を相談する場合の注意点

未登記建物がある場合でも、その状態を伝えたうえで不動産会社に買取を相談することはできます。

むしろ、登記の問題があるからといって自分だけで判断して手続きを進めるのではなく、まず不動産会社に現況を見てもらい、どのような対応が必要になりそうか確認する方法もあります。

買取を検討する際には、次のような点が確認材料になります。

• 〇 未登記部分がどこにあるのか
• 〇 未登記部分のおおよその床面積
• 〇 物置・倉庫・車庫・居室などの用途
• 〇 いつ頃建築・増築したのか
• 〇 固定資産税が課税されているか
• 〇 登記簿上の建物と現況が一致しているか
• 〇 建物の所有者が誰なのか
• 〇 相続や共有などの権利関係に問題がないか
• 〇 建物の老朽化や解体の必要性

たとえば、「母屋は登記済みだが、20年前に増築した部屋が登記されていない」というケースと、「敷地内に古い倉庫があるが、登記されているかどうかも分からない」というケースでは、確認する内容が違います。

また、「未登記建物がある」という一点だけで買取価格が決まるわけでもありません。土地の広さ、建物の状態、立地、利用状況、再利用や解体の可能性など、さまざまな事情を踏まえて個別に判断されます。

未登記建物があることで、登記調査や専門家への依頼など追加の対応が必要になる場合には、それらが取引条件を検討する材料となることがあります。

そのため、「未登記だから買取価格が大きく下がる」と決めつけるのではなく、まずは現況を確認してもらうことが大切です。

資料がそろっていなくても相談できる

未登記建物について、登記簿や古い資料がそろっていなくても、分かる範囲の情報から相談できる場合があります。

たとえば、次のような情報だけでも、相談のきっかけになります。

• 〇 土地・建物の所在地
• 〇 現在分かっている登記状況
• 〇 未登記と思われる建物の写真
• 〇 増築したおおよその時期
• 〇 固定資産税の納税通知書があるかどうか
• 〇 相続した物件なのかどうか
• 〇 建物を誰が使用しているのか

「何が未登記なのか分からない」という状態でも、現地確認を行うことで、登記簿と現況の違いを整理できる場合があります。

売却や買取を考えている段階であれば、登記手続きだけを先に進めるのではなく、売却方法も含めて必要な対応を確認することが重要です。

現在の建物の状態や登記状況など、分かる範囲からお伝えいただければ、売却・買取に向けて確認すべき点を整理できます。相模原市で未登記建物がある不動産の買取をご検討の方は、不動産買取の相談ページからお気軽にご相談ください。

相模原市で不動産買取を利用する際の具体的な流れについては、相模原市の不動産買取の流れ｜査定から契約・入金までをわかりやすく解説で詳しく解説しています。

土地家屋調査士・司法書士・不動産会社への相談

未登記建物については、内容によって相談する専門家が変わります。

土地家屋調査士は、建物の所在や構造、床面積など、物理的な状態を登記する「表示に関する登記」を扱う専門家です。司法書士は、所有権移転など不動産の権利に関する登記を扱います。

そのため、「増築部分が未登記なので、どのような登記が必要なのか確認したい」という場合は土地家屋調査士への相談が適しています。

一方、「亡くなった親の建物を相続して売却したい」「建物の所有者が誰なのか整理したい」「売買に伴う所有権移転について確認したい」という場合は、司法書士への相談が必要になることがあります。

そして、「未登記建物がある状態で売却できるのか」「登記してから売ったほうがよいのか」「買取ならどのように進められるのか」といった売却方法そのものについては、不動産会社に相談することができます。

先に登記するか、先に売却相談するか

未登記建物がある場合、「まず土地家屋調査士に依頼して登記を済ませなければならない」と考える方もいます。

しかし、売却方法によって必要な手続きが変わる可能性があるため、売却を目的としているのであれば、先に不動産会社へ相談して全体の流れを確認する方法もあります。

たとえば、仲介売却を希望しているのであれば、買主や金融機関からどのような対応を求められる可能性があるのかを確認したうえで、土地家屋調査士へ依頼するという流れが考えられます。

一方、買取を検討している場合は、現況のまま査定を依頼し、登記や資料の不足を含めて不動産会社に確認してもらうという進め方もあります。

もちろん、建物の種類や所有関係によっては、売却方法にかかわらず先に登記を整える必要が生じる場合もあります。重要なのは、個別の状況を確認せずに「必ず登記が必要」「登記しなくても問題ない」と決めつけないことです。

相模原市内で未登記建物について相談する場合も、現在分かっている資料や現況をもとに、必要な手続きを一つずつ整理していくとよいでしょう。

まとめ

未登記建物がある不動産を売却・買取するときは、「登記されていないから売れない」と考えるのではなく、まず現在の状態を整理することが大切です。

• 〇 未登記建物とは、実際には存在しているものの、登記記録に反映されていない建物などを指す
• 〇 未登記建物がある不動産でも、売却・買取の相談自体は可能
• 〇 新築建物など一定の場合には表題登記の申請義務がある
• 〇 増築などによって建物の現況が変わっている場合も、登記の確認が必要
• 〇 仲介売却では、買主の住宅ローンや金融機関の担保確認などによって登記を求められることがある
• 〇 買取では、不動産会社が現況や登記状況を確認したうえで、個別に対応方法を検討する
• 〇 登記簿だけでなく、固定資産税の課税明細書や名寄帳記載事項証明書、実際の現況も確認する
• 〇 未登記建物の所有関係が分からない場合は、建築時の資料や相続関係の資料などを確認する
• 〇 解体済みの建物が登記に残っている場合は、滅失登記について確認する
• 〇 表題登記・変更登記などは土地家屋調査士、所有権などの権利に関する登記は司法書士が主な相談先になる

未登記建物があると、「売却するためには先に登記しなければならないのではないか」「古い建物なので資料がなく、もう売れないのではないか」と不安になることがあります。

しかし、未登記建物の種類や状態、所有関係、売却方法によって必要な対応は異なります。仲介で売却する場合と、不動産会社による買取を利用する場合でも、確認するポイントは変わってきます。

そのため、登記や資料が完全にそろっていない段階でも、まずは現在分かっている情報を整理して相談してみることが大切です。

相模原市で未登記建物がある不動産の買取を検討している場合は、不動産買取の相談ページからご相談いただけます。登記関係の資料がすべてそろっていない場合でも、まずは現況や分かっている範囲の情報をお聞かせください。

また、仲介による売却を含め、相模原市で不動産を売却する際の全体的な流れについては、相模原市の不動産売却について解説した記事もあわせてご覧ください。

「未登記建物があるけれど、売却と買取のどちらが進めやすいのか分からない」という段階からでも、現況を確認しながら必要な手続きを整理していくことができます。

登記の問題だけを先に解決しようとするのではなく、売却方法や建物の状態も含めて、現在の不動産に合った進め方を確認することが大切です。

不動産売却の現況渡しとは

現況渡しの意味

現況渡しとは、建物の傷みや設備の不具合、庭の草木、室内に残っている家財などについて、売主が修繕・撤去・解体などを行わず、売買契約で合意した状態のまま買主へ引き渡す方法です。「現状有姿（げんじょうゆうし）」という言葉が使われることもあります。

たとえば、築年数が古く設備に故障がある住宅や、相続した実家に家財が残っているケースなどで、売却前に大規模な修繕や片付けを行わず、そのまま売却する方法が考えられます。

ただし、「現況のまま引き渡すこと」と「物件について何も説明しなくてよいこと」は別です。どの範囲を現況として引き渡すのか、どの不具合や残置物を買主が了承しているのかを、契約内容に反映させておくことが重要です。

現況渡しが選ばれるケース

相続した実家を片付ける時間がない、修繕費用をかける余裕がない、古い建物なのでリフォームよりも現況のまま売却したい、といった理由から現況渡しが検討されることがあります。

特に、長期間空き家になっていた住宅や築年数が経過した戸建てでは、売却前にすべてを整えようとすると、費用や手間が大きくなることがあります。そのため、修繕や片付けを始める前に、現況のまま売却できるか不動産会社へ相談することも選択肢になります。

◎相模原市で空き家を現況のまま売却したい方は、相模原市の空き家売却方法｜放置リスクと早く売るためのポイントもあわせてご覧ください。

◎古い家を修繕・解体せずに売却できるか気になる方は、相模原市の古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較もあわせてご覧ください。

現況渡しでも売主の説明が不要になるわけではない

「現況渡し＝何も言わなくていい」ではない

現況渡しという言葉から、「今の状態のまま売るのだから、買主が自分で確認すればよい」と考えてしまう方もいます。しかし、現況渡しにしたからといって、売主が把握している物件の重要な不具合や注意点まで伝えなくてよいとは限りません。

たとえば、売主が雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などを把握している場合は、その内容を不動産会社へ伝え、買主への説明や契約書類への反映について相談することが大切です。

「直さない」と「伝えない」は別の話

現況渡しで重要なのは、「不具合を直してから売る」のではなく、「不具合があることを前提として売買条件を整理する」という考え方です。

たとえば雨漏りがある住宅を現況渡しで売却する場合、「雨漏りがあることを買主が把握したうえで購入する」のか、「雨漏りの有無について売主も確認できていない」のかでは、契約上の意味が異なります。分かっていることと分からないことを区別し、できるだけ具体的に伝えておくことが大切です。

現況渡しは「修繕しない」という売り方であって、「説明しない」という売り方ではない、と考えておくと分かりやすいでしょう。

現況のまま売却する場合、売却までにどのくらいの期間がかかるのか気になる方は、相模原市で不動産売却にかかる期間はどれくらい？平均・流れ・早く売るコツまで解説もご覧ください。

契約不適合責任と現況渡しの関係

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、契約で合意した内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。以前の民法では「瑕疵担保責任」という言葉が使われていましたが、民法改正により現在は「契約不適合責任」という考え方が用いられています。

大切なのは、物件に不具合があるかどうかだけではなく、「その不具合を含めて、契約上どのような状態の物件を売買することになっていたか」という点です。

現況渡しにすれば契約不適合責任が自動的になくなるわけではない

現況渡しという言葉だけで、契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。現況渡しで売却する場合でも、どのような状態で引き渡すのか、不具合についてどこまで買主が認識・了承しているのかを契約内容に反映させることが重要です。

反対に、契約書や告知書などで具体的な不具合を明らかにし、買主がその状態を了承したうえで契約している場合には、その内容が契約条件の一部になります。ただし、書類に記載しただけで、当然に契約不適合責任がなくなるわけではありません。売主が把握していた不具合を告げていなかった場合などは、免責特約があっても責任を免れられないことがあります。

そのため、「現況渡しだから大丈夫」と考えるのではなく、現況の具体的な内容を確認し、必要な事項を契約書や関連書類に反映してもらうことが大切です。

契約不適合責任を免責する特約には注意が必要

売買契約では、契約不適合責任について一定の範囲を免責・制限する特約が設けられることがあります。ただし、特約を設ければどのような場合でも売主が責任を負わなくなるわけではありません。売主・買主の立場や契約内容、売主が不具合を知っていたかどうかなどによって扱いが異なるため、契約書の内容を不動産会社に確認することが重要です。

特に、売主が不具合を把握している場合は、免責特約があるからといって説明を省略するのではなく、まず不動産会社へ事実を伝えてください。具体的な契約上の責任について判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。

なお、契約不適合責任の扱いは個別の契約内容によって異なります。実際に契約を締結する際は、契約書の条項を確認したうえで判断することをおすすめします。

物件状況報告書・付帯設備表に記載する内容

物件状況報告書とは

物件状況報告書は、売主が把握している土地・建物の状態や過去の状況などを買主へ伝えるために使用される書類です。実際に使用する書式や記載項目は取引や不動産会社によって異なります。

雨漏り、シロアリ被害、増改築、過去の修繕、越境など、売却する物件について確認しておきたい事項を整理するための資料として活用されます。

付帯設備表とは

付帯設備表は、建物に付属する設備について、設備の有無や状態、引き渡しの対象などを確認するために使用される書類です。給湯器、エアコン、コンロ、浴室設備など、物件に残す設備について確認します。

記載するときのポイント

売主が作成・確認する際は、次の点を意識しましょう。

• 〇 把握している不具合や過去の修繕履歴について、分かる範囲で具体的に伝える
• 〇 現在の状態を確認できていない場合は、「不明」「未確認」など、事実に合わせて記載する
• 〇 過去に修繕・交換した記録があれば、時期や内容を確認しておく
• 〇 記載内容に迷った場合は、自己判断で曖昧にせず不動産会社へ相談する

これらの書類は、現況渡しで売却するときに、物件の状態や設備の内容を整理するうえで役立ちます。ただし、書類を作成するだけで売主の責任がなくなるわけではありません。実際の契約内容と記載内容に食い違いがないよう、不動産会社と確認しながら進めることが重要です。

雨漏り・シロアリ・設備故障の伝え方

雨漏りの伝え方

現在雨漏りがある場合はもちろん、過去に雨漏りがあった場合も、分かる範囲で発生時期や場所、修繕の有無、その後の状況などを不動産会社へ伝えましょう。

「以前は雨漏りしていたが、現在は止まっている」「修繕したが、その後の確認はしていない」など、確認できている事実と確認できていない部分を分けて伝えることが大切です。原因や再発可能性について売主が判断できない場合は、無理に断定する必要はありません。

シロアリ被害の伝え方

シロアリ被害や駆除・防除の履歴がある場合も、分かる範囲で時期や場所、実施した対応を伝えます。過去の工事記録や業者の報告書などが残っている場合は、売却時に確認できるよう保管しておくとよいでしょう。

設備故障の伝え方

給湯器やエアコン、コンロなどに故障や不具合がある場合は、その状態を不動産会社へ伝え、契約上どのように扱うのか確認します。長期間使用しておらず動作確認ができていない設備についても、「正常に使える」と決めつけず、未確認であることを伝えることが大切です。

「分からない」ことを無理に断定しない

空き家や相続した物件では、売主自身がすべての状態を把握していないこともあります。分からないことについて無理に「問題ない」と判断するのではなく、「不明」「未確認」として不動産会社へ相談しましょう。

大切なのは、知っていることを正確に伝えることと、確認できていないことを勝手に断定しないことです。

境界・越境・残置物・未登記建物の扱い

境界の確認

境界とは、自分の土地と隣地との境目のことです。境界標があるか、過去に測量を行っているか、境界について隣地所有者との取り決めがあるかなどを、分かる範囲で確認しておきましょう。

境界確定測量を行っていない場合でも、それだけで売却できなくなるとは限りません。ただし、契約上どのような条件で引き渡すのか、測量を行うのか、現況のまま引き渡すのかなどは、売買条件として事前に確認しておくことが重要です。

越境の扱い

越境とは、建物の屋根や塀、樹木の枝などが隣地との境界を越えている状態を指します。反対に、隣地側の建物や工作物などが自分の土地側へ越境しているケースもあります。

越境を把握している場合は、不動産会社へ伝え、契約上どのように扱うのか確認しましょう。越境の解消や覚書の有無など、過去の対応資料が残っている場合は、あわせて確認しておくとスムーズです。

境界や越境、私道など、土地に関する注意点を詳しく確認したい方は、中古戸建の境界・越境・私道とは？購入前に確認したい土地の注意点も参考にしてください。

残置物の扱い

残置物とは、家具・家電・日用品・物置など、建物や敷地内に残っている物を指します。現況渡しでは、残置物を撤去せずに売却するケースもありますが、「何を残すのか」「何を撤去するのか」を契約前に明確にしておくことが重要です。

• 〇 残す物と撤去する物をできるだけ具体的に整理する
• 〇 撤去する場合は、誰がいつまでに行うのか確認する
• 〇 残置物を残す場合は、その処分費用を誰が負担するのか確認する
• 〇 仏壇・神棚など、処分方法を事前に相談したほうがよい物があれば伝える

未登記建物の扱い

未登記建物とは、建物の全部または増築部分などが登記されていない状態を指します。古い住宅では、増築部分や離れ、物置などが未登記になっているケースがあります。

未登記部分がある場合は、まず不動産会社へ伝え、登記の状況を確認しましょう。売却方法や買主の融資、登記手続きなどに影響する可能性があるため、必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家へ相談することも検討します。

未登記建物がある場合の確認方法や必要な手続きについては、未登記建物がある不動産の売却・買取記事で詳しく解説しています。

仲介で現況売却する場合の注意点

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売買契約をまとめる方法です。一般の買主が購入するケースでは、内覧や契約前の確認などを通して、物件の状態について詳しく確認されることがあります。

仲介で現況渡しにする場合のポイント

仲介で現況渡しを希望する場合は、最初の査定・相談の段階から、不具合や残置物などの情報を不動産会社へ伝えておくことが大切です。

• 〇 雨漏り・シロアリ・設備故障など、把握している不具合を伝える
• 〇 残置物や庭の状態など、現況のまま引き渡したい部分を伝える
• 〇 物件状況報告書・付帯設備表などの記載内容を確認する
• 〇 契約不適合責任について、契約書の内容を事前に確認する
• 〇 境界・越境・未登記部分など、気になる事項を早めに相談する

相模原市で仲介を検討する場合

相模原市で不動産を売却する場合、現況渡しが可能かどうかだけでなく、仲介と買取のどちらが適しているかを物件の状態や売主の希望に合わせて検討することが大切です。

相模原市の不動産売却について詳しくはこちら

仲介と買取の違いや、それぞれのメリット・注意点について詳しく知りたい方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較もご覧ください。

不動産会社へ直接買取を依頼する場合

買取とは

買取とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。仲介のように購入希望者を探す必要がないため、売却までの流れが比較的シンプルになりやすいのが特徴です。

買取では現況のまま相談しやすいケースがある

不動産会社による買取では、購入後にリフォームや解体などを行うことを前提として査定するケースがあります。そのため、修繕や片付けを済ませていない物件でも、現況のまま相談できる場合があります。

残置物が多い、建物が古い、雨漏りやシロアリなどの不具合があるといった物件でも、買取の対象になる可能性があります。ただし、対応できる範囲は不動産会社や物件の状態によって異なるため、まずは現況をそのまま伝えて査定を受けることが大切です。

買取でも不具合の説明は必要

「不動産会社が買主なら、何も説明しなくてよい」と考えるのも適切ではありません。売主が把握している不具合や注意点は、買取を依頼する不動産会社にも伝えておきましょう。

物件の状態を正確に伝えることで、不動産会社側も修繕・解体・残置物処分などを含めて査定条件を検討しやすくなります。結果として、契約後の認識違いを防ぐことにもつながります。

仲介と買取の違い（現況渡しの観点から）

修繕や片付けに時間や費用をかけられない場合は、仲介だけでなく買取も含めて、現況のままで売却できるか相談してみるとよいでしょう。

不動産会社による買取を検討している方は、相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説もあわせてご覧ください。

修繕・解体・片付けを始める前に確認すること

先に手を動かす前に、まず相談を

雨漏りやシロアリ被害、残置物の多さなどが気になり、「売る前に直さなければ」「先に片付けなければ」と考える方もいます。しかし、修繕・解体・片付けに着手する前に、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。

• 〇 修繕費用をかけても、その費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らない
• 〇 解体すると税制上の取り扱いなどが変わる場合がある
• 〇 残置物の中に、過去の修繕記録や設備の保証書など、売却時に確認したい資料が含まれている場合がある
• 〇 不動産会社によっては、残置物がある状態や修繕前の状態でも査定・買取できる場合がある

特に相続した空き家では、建物を解体するか残すかによって、利用できる税制上の特例や売却方法の検討が変わる場合があります。たとえば、被相続人の居住用財産に関する譲渡所得の特例には、家屋を残して売却する場合と、一定の要件のもとで取り壊して売却する場合があります。個別の要件があるため、解体を決める前に確認しておくことが大切です。

税金や補助制度に関わることは専門家にも確認する

不動産の売却や解体に関係する税制・補助制度には、それぞれ適用条件があります。制度は変更されることもあるため、国税庁や相模原市などの公式情報を確認し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しましょう。

修繕・解体・片付けのどれから始めるか迷っている場合は、まず物件の状態を不動産会社に見てもらい、現況のままで売却できる可能性を確認してから判断する方法もあります。

修繕費や解体費なども含めて、不動産売却にどのような費用がかかるのか知りたい方は、相模原市の不動産売却にかかる費用と相場｜初めてでも失敗しない完全ガイドもあわせてご覧ください。

まとめ

現況渡しは、修繕や片付け、解体などを行わず、現在の状態を前提として不動産を引き渡す売却方法です。ただし、「現況渡しだから何も説明しなくてよい」という意味ではありません。

雨漏りやシロアリ被害、設備の故障、越境、残置物、未登記建物など、把握している事項があれば不動産会社へ伝え、契約書や物件状況報告書、付帯設備表などにどのように反映するのか確認することが大切です。

また、現況渡しと契約不適合責任は同じものではありません。現況渡しとする場合でも、最終的には契約書にどのような内容を合意しているかが重要になるため、契約前に条件をしっかり確認しましょう。

仲介で売却する場合だけでなく、不動産会社による買取でも、物件の状態を正確に伝えることは大切です。一方で、修繕・片付け・解体を済ませていない状態でも、現況のまま査定や買取を相談できる場合があります。

「修繕してから売るべきか」「片付けてから査定を受けるべきか」と迷っている方は、先に手を動かすのではなく、まず不動産会社へ現在の状態をそのまま相談してみてください。仲介・買取の両方を比較しながら、ご自身の物件に合った売却方法を検討できます。

相模原市で現況のまま不動産を売却したい方は、不具合や残置物がある状態でもお気軽にご相談ください。

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ただし、どの方法が適しているかは、再建築の可否、土地の形状や接道状況、建物の状態、残置物の有無、売却を急いでいるかどうかによって変わります。この記事では、相模原市の古い家を売る方法や解体費用、固定資産税への影響、買取を検討する際のポイントを解説します。

古い家を含め、相模原市で不動産を売却する全体の流れや費用については、相模原市の不動産売却完全ガイドもご覧ください。

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相模原市の古い家は現況のままでも売却できる

「古い家＝解体しないと売れない」というイメージを持っている方は少なくありません。しかし実際には、建物が古いままの状態（現況のまま）でも売却できるケースがあります。

なぜ「解体しないと売れない」と思われがちなのか

このイメージが広がっている背景には、いくつかの理由があります。

• 〇 テレビや雑誌で「更地にしてから売る」事例が多く紹介されている
• 〇 古い建物は見た目の印象が悪く、「買い手がつかないのでは」と感じやすい
• 〇 実際に売主自身が「解体してから相談したほうが良い」と思い込んでしまっている

しかし、購入希望者の中には「古い建物ごと安く購入し、自分でリフォームしたい」「建物には興味がなく、土地の広さや立地だけで判断したい」という方も一定数存在します。建物の老朽化が、必ずしも売却の障害になるとは限りません。

実際に古家付きのまま売却されるケースがある

相模原市の古い家でも、駅からの距離や周辺環境、土地の形状などの条件によっては、建物を残したまま購入を検討してもらえる可能性があります。

大切なのは、解体や片付けにお金と時間をかける前に、「そのままでどのくらいの評価になるのか」を知ることです。先に解体してしまうと、後から「解体しなくても売れる状態だった」と気づいても取り返しがつきません。まずは選択肢を知ったうえで、査定などを通じて自分の家に合った方法を選ぶことをおすすめします。

相模原市の空き家を売却する方法や、放置することで生じるリスクについて詳しく知りたい方は、相模原市の空き家売却方法｜放置リスクと早く売るためのポイントもあわせてご覧ください。

古い家を売る3つの方法

古い家の売却方法は、「建物を残すか解体するか」と「仲介で売るか買取を利用するか」という2つの視点で考えると整理しやすくなります。

たとえば、古家付き土地を仲介で売る方法もあれば、古い建物を残したまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

• 〇 古い家でも「古家付き」として売る道がある
• 〇 解体して更地にしてから売る道もある
• 〇 不動産会社に現況のまま買い取ってもらう道もある

方法を選ぶときに比較しておきたい3つの視点

3つの方法を比較する際は、次の視点で整理すると判断しやすくなります。

• 〇 費用面：解体費用や片付け費用を先に負担できるかどうか
• 〇 期間面：急いで手放したいのか、時間をかけてでも高く売りたいのか
• 〇 手間の面：残置物の整理や解体工事の手配まで自分で対応できるかどうか

古家付き土地として売る方法

「古家付き土地」とは、古い建物を残した状態で、土地と建物を一緒に売却する方法です。建物を解体せずに売却するため、売主が解体費用を先に負担せずに済む一方、買主が建物をそのまま利用するのか、リフォームするのか、解体して建て替えるのかによって、売却条件や価格が変わることがあります。

古家付き土地の価格の決まり方

古家付きで売却する場合、築年数や建物の状態によっては建物そのものに大きな価格評価がつかず、土地の価値を中心に価格が決まるケースがあります。

また、買主が購入後に解体することを想定する場合は、その費用や手間が価格に反映され、解体費用相当額を差し引いた価格で交渉されることがあります。

• 〇 解体費用を売主が負担しなくてよい
• 〇 建物の状態によっては、購入後にリフォームして住みたい方の候補にもなる
• 〇 建物が古いほど、購入希望者が「解体前提」で価格交渉してくる場合がある
• 〇 耐震性や老朽化の程度によっては、買主が見つかるまでに時間がかかることがある

どんな古い家が古家付きで売れやすいか

古家付きのまま売却しやすいかどうかは、建物だけでなく土地の条件も大きく関係します。

たとえば、次のような条件がある物件は、建物を残した状態でも購入を検討してもらえる可能性があります。

• 〇 接道状況に大きな問題がなく、建て替えや再利用を検討しやすい
• 〇 駅や買い物施設などへのアクセスが比較的良い
• 〇 土地の形状や広さに大きな問題がない
• 〇 建物の状態が比較的良く、リフォームなどによる再利用を検討できる

一方で、接道条件や土地の形状などに問題がある場合は、古家付き・更地のどちらでも買主が見つかりにくいことがあります。

建物を解体して土地として売る方法

建物を解体して更地にすると、建物の状態や間取りを気にせず、土地の広さ・形状・立地などを中心に検討してもらいやすくなります。特に、建て替えを前提として土地を探している買主にとっては、解体工事を行わずに利用を始められる点がメリットになります。

ただし、更地にしたからといって必ず売れやすくなるとは限りません。土地の形状や接道状況、立地、周辺の需要などによっては、更地にしても買主が見つかりにくい場合があります。

• 〇 建物の状態を気にせず、土地の価値で判断してもらいやすい
• 〇 老朽化した建物による倒壊・崩落などのリスクを事前になくせる
• 〇 解体費用は建物の構造（木造か鉄骨かなど）、延床面積、立地条件によって変わり、売却前にまとまった支出が必要になる
• 〇 解体後すぐに売れるとは限らず、売却までの間も土地の管理や固定資産税の負担が続く

解体にはまとまった費用がかかるため、売却前に負担する必要があります。費用は建物の構造や延床面積、前面道路、重機の搬入条件などによって変わるため、具体的な金額は建物ごとに見積もりを取る必要があります。

解体費用のほかにも、残置物の処分費や地中埋設物の撤去費などが発生する場合があります。詳しくは後述します。

解体して更地として売却するのが向いているケース

次のような条件にあてはまる場合は、解体してから売却する方法が向いていることがあります。

• 〇 駅からの距離が近いなど、住宅用地としての需要が高いエリアにある
• 〇 建物の老朽化が進み、リフォームでの再利用が現実的でない
• 〇 建て替えを前提とした購入希望者が多いエリアである

解体費用はどのように決まるか

解体費用は一律ではなく、次のような要素の組み合わせで決まります。

• 〇 建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）
• 〇 延床面積の広さ
• 〇 前面道路の幅や、重機・トラックが入れるかどうかといった搬出経路の条件
• 〇 隣地との距離や、養生（近隣への配慮工事）の必要性

相模原市では、空き家の解体費用や、解体後の土地の売却価格を概算できる「すまいの終活ナビ相模原市版」が案内されています。制度の概要や利用方法は、相模原市の公式案内をご確認ください。

ただし、実際の解体費用は、前面道路の幅員、重機の搬入経路、隣家との距離、残置物や地中埋設物の有無などによって大きく変わるため、最終的には現地確認を受けたうえで正式な見積もりを取得する必要があります。

不動産売却にかかる費用全般については、「相模原市の不動産売却にかかる費用と相場」もご覧ください。

古い家をそのまま買い取ってもらう方法

不動産会社などが、個人の買主を探すのではなく、会社自身が直接購入する方法が「買取」です。古家付きのまま、場合によっては残置物（家具や生活用品など）が残った状態でも相談できることが多く、解体や片付けを先に済ませる必要がない点が特徴です。

• 〇 現況のまま（解体・片付け前でも）相談できる場合が多い
• 〇 個人の買主を探す期間が不要なため、比較的短期間で現金化しやすい
• 〇 仲介で個人に売る場合と比べて、買取価格は低めになる傾向がある
• 〇 相続や遠方在住などで「早く手放したい」「手間をかけたくない」事情がある場合に選ばれやすい

仲介と買取の違い

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。仲介は、不動産会社が購入希望者を探して売却する方法です。買主との条件が合えば市場価格に近い価格で売却できる可能性がある一方、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。

一方、買取は不動産会社が売主から直接購入する方法です。仲介と比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、買主を探す必要がないため、売却までの期間を短縮しやすく、解体や片付けなどをせずに現況のまま相談できるケースもあります。

「できるだけ高く売りたい」のか、「費用や手間をかけずに早く手放したい」のかによって、適した方法は変わります。

仲介と買取のどちらを選ぶべきか迷っている方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較も参考にしてください。それぞれのメリット・デメリットや、向いているケースを比較しています。

相模原市で買取が向いているケースの例

次のような事情がある場合、買取という選択肢が検討しやすくなります。

• 〇 遠方に住んでいて、解体工事や片付けの立ち会いが難しい
• 〇 相続した家をできるだけ早く現金化したい
• 〇 建物の老朽化が進んでおり、リフォームや解体の判断に時間をかけたくない

解体するメリット・デメリット

解体するかどうかを判断する材料として、メリットとデメリットを整理します。

解体は「売れやすくするための投資」になり得る一方で、必ずしも売却額の上昇分が解体費用を上回るとは限りません。地域の需要や土地の条件によって結果は異なるため、判断の前に専門家へ相談することが望ましいといえます。

解体費用・残置物・地中埋設物の注意点

解体を検討する際は、費用面でいくつか見落としやすいポイントがあります。

• 〇 解体費用は建物の構造・延床面積・立地条件によって変動する
• 〇 家財道具や生活用品などの残置物は、解体費用とは別に処分費用がかかる場合がある
• 〇 工事を始めてから、古い浄化槽や井戸、コンクリートの基礎部分など、地中に埋まっていたもの（地中埋設物）が見つかり、追加費用が発生するケースがある

相模原市には、危険な老朽空き家等の解体費用の一部を補助する制度があります。ただし、すべての古い家が対象になるわけではありません。令和8年度の制度では、平成12年5月31日以前に建築確認済証を取得した空き家、1年以上居住していない戸建て住宅、個人所有であることなど、複数の要件を満たす必要があります。

補助金額は、対象経費の2分の1、床面積に国の標準除却費を乗じた額、上限額のうち、最も低い額です。上限額は原則50万円、世帯全員が非課税の場合は80万円です。なお、交付決定前に解体工事の契約を締結している場合は、補助対象外となるため注意が必要です。解体を検討する場合は、契約や着工の前に相模原市へ確認しましょう。補助対象となる条件や申請期限は年度によって変わる場合があるため、最新情報は相模原市の公式ページで確認してください。

令和8年度の制度内容は、木造36,000円／㎡、非木造51,000円／㎡、上限50万円または80万円です。

残置物の処分で気をつけたいこと

残置物の中には、家具や家電だけでなく、仏壇や位牌、写真など、処分するかどうかの判断に時間がかかるものもあります。解体や売却を急ぐ場合でも、必要なものを先に整理しておくと安心です。

なお、残置物の処分費用が解体費用とは別に発生する場合もあるため、解体業者などに見積もりを依頼する際は、家財道具の処分費用が含まれているか確認しておきましょう。

地中埋設物リスクの具体例

地中埋設物は、解体工事を進める中で初めて見つかることがあり、事前に完全に把握するのが難しいものです。

• 〇 使われなくなった浄化槽やその配管
• 〇 古い井戸や井戸枠
• 〇 建て替え前の建物の基礎部分やコンクリートがら
• 〇 古い配管や配線などの埋設物

こうしたものが工事中に見つかった場合、追加の撤去費用が発生することがあります。解体業者に見積もりを依頼する際は、地中埋設物が見つかった場合の追加費用についても確認しておくと安心です。

解体後に固定資産税の扱いが変わる可能性

相模原市では、住宅用地に対する固定資産税の課税標準について、一定の要件を満たす場合に特例が設けられています。住宅1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」として課税標準額が評価額の6分の1に、200㎡を超える部分は「一般住宅用地」として3分の1になる仕組みです。

ただし、実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。また、住宅用地の特例には適用条件があるため、個々の土地・建物について同じように適用されるとは限りません。

建物を解体すると、建物にかかっていた固定資産税はなくなります。

一方で、土地については住宅用地の特例が適用されなくなり、土地分の固定資産税や都市計画税が上がる可能性があります。そのため、建物の税金がなくなっても、土地を含めた税額全体では負担が増えるケースがあります。

住宅用地の特例は、原則として毎年1月1日時点の土地と建物の状態をもとに判断されます。解体する時期によって、特例が適用される年度が変わるため、事前に相模原市へ確認しておくと安心です。

特定空家等に指定されるとどうなるか

老朽化や管理不全が進んだ空き家は、法律に基づき自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」として、助言・指導などの対象になる場合があります。さらに、一定の場合に勧告を受けると、建物が残っていても、その敷地が住宅用地の特例の対象から外れ、固定資産税などの負担が増える可能性があります。

つまり、「建物を解体していないから固定資産税は変わらない」とは限りません。空き家の管理状態によっては、解体前でも住宅用地の特例が適用されなくなる可能性がある点に注意が必要です。

• 〇 建物を解体すると、住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる可能性がある
• 〇 管理不全な空き家は「管理不全空家等」や「特定空家等」として対応を求められ、一定の場合には住宅用地の特例が外れる可能性がある
• 〇 実際の税額や特例の適用条件は個々の土地・建物によって異なるため、正確な内容は相模原市の固定資産税担当窓口に確認することが望ましい

税額の変化を考えるうえでの注意点

固定資産税は、原則として毎年1月1日（賦課期日）時点の土地や家屋の状況をもとに課税されます。そのため、建物を解体する時期によっては、住宅用地の特例が適用される年度が変わる可能性があります。

ただし、実際の課税関係は解体の時期や土地・建物の状況によって異なるため、解体を予定している場合は、事前に相模原市の担当窓口へ確認しておくと安心です。

不動産売却時の税金や特例については、「相模原市の不動産売却でかかる税金」もあわせてご確認ください。

解体や片付けを始める前に査定を受ける理由

ここまで見てきたように、古い家には「古家付きで売る」「解体して売る」「そのまま買い取ってもらう」という3つの方法があり、それぞれ費用負担のタイミングや向き・不向きが異なります。

そのため、「古い家だから、まず解体しなければならない」と考える必要はありません。解体すること自体が悪いわけではありませんが、先に解体してしまうと、あとから「解体しなくても売却できた」「解体費用をかけなくてもよかった」という結果になる可能性があります。

まずは解体や片付けを始める前に、現況のままでどのくらいの評価になるのかを確認することが大切です。古家付きで売る場合、解体して更地にする場合、買取を利用する場合を比較してから、実際に解体するかどうかを判断しましょう。

売却の意思決定をする前に整理したい情報

判断に迷ったときは、次の情報を整理してから比較することをおすすめします。

• 〇 登記名義が現在の所有者になっているか
• 〇 相続登記が済んでいるか、共有者がいないか
• 〇 未登記の増築部分や附属建物がないか
• 〇 再建築の可否や前面道路の種類
• 〇 境界標、測量図、越境の有無
• 〇 残置物、雨漏り、シロアリ、設備故障の有無
• 〇 住宅ローンや抵当権が残っていないか
• 〇 固定資産税の納税通知書や評価証明書があるか

これらを並べて比較することで、「解体してまで更地にする価値があるかどうか」を、感覚ではなく具体的な数字をもとに判断しやすくなります。

相談から判断までの一般的な流れ

一般的には、次のような流れで検討が進みます。

• 〇 現況のまま（解体・片付け前）で査定や相談を行う
• 〇 古家付き・解体・買取、それぞれの見込みを比較する
• 〇 家族の意向やスケジュールも踏まえたうえで、方法を選ぶ

こうした流れを踏むことで、費用をかけてから後悔する事態を防ぎやすくなります。

「古家付きで売る場合」と「買取を利用する場合」で、どのくらい価格が変わるのか気になる方は、相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説もあわせてご覧ください。

まとめ

相模原市の古い家は、解体しなくても「古家付き」として売却できる場合があり、また、そのまま不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。解体して更地にする方法は購入希望者の層を広げやすい一方で、解体費用が先に発生し、固定資産税の軽減措置が外れる可能性もある点に注意が必要です。

どの方法が合っているかは、建物の状態や立地、今後のスケジュールによって変わります。解体や片付けにお金をかける前に、まずは現況のままで査定を受け、比較したうえで判断することをおすすめします。相模原市での空き家売却全般については「相模原市の空き家売却ガイド」も参考にしつつ、具体的な相談は買取についての相談ページからお気軽にお問い合わせください。

実際に不動産買取を利用する場合の査定から契約、入金までの流れについては、相模原市の不動産買取の流れ｜査定から契約・入金までをわかりやすく解説で詳しく解説しています。

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相模原市の不動産買取相場は一律に決まらない

相模原市で不動産の買取を検討する際、多くの方が気になるのが「買取価格は仲介の相場に比べてどのくらい低くなるのか」という点です。インターネット上では「買取価格は仲介の相場の7割程度」といった目安が紹介されていることもありますが、この割合は物件によって差が大きく、一律に当てはめられるものではありません。

買取価格は、立地条件や築年数、建物の状態、土地の形状、権利関係の状況など、複数の要素を組み合わせて算出されます。同じ相模原市内であっても、駅からの距離や道路への接し方、建物の傷み具合が異なれば、査定結果も変わってきます。そのため「相場の何割」という単純な計算よりも、どのような要素が査定に影響するのかを理解しておくことが、納得のいく判断につながります。

買取価格に影響を与える主な要素を整理すると、以下のようになります。

このように、買取価格は単一の指標ではなく、複数の条件を総合的に見て決まります。次の章からは、仲介との違いや、それぞれの要素が具体的にどのように査定へ影響するのかを、順を追って見ていきます。

仲介の売却見込み価格と買取価格の違い

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。仲介は、不動産会社が売主と買主の間に入り、広告活動などを通じて購入希望者を探す方法です。一方、本記事でいう買取は、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。

仲介は、購入希望者を探しながら価格や条件を調整していく方法です。一方、買取は、不動産会社と直接条件を調整するため、条件がまとまれば、売却時期や受取金額の見通しを立てやすい方法といえます。ただし、買取の可否や引渡しまでの期間は、物件の状況や必要な手続きによって異なります。

買取価格は、再販売で見込める価格をもとに、リフォーム・解体費用、取得・保有・販売にかかる諸費用、事業として必要な利益などを考慮して算定されます。また、想定より販売期間が延びたり、追加工事が必要になったりする可能性も見込まれます。そのため、仲介での売却見込み価格と買取価格には差が生じます。

なお、仲介で売却する際にかかる費用については、「相模原市の不動産売却にかかる費用と相場」で詳しく解説しています。仲介と買取のどちらを選ぶかを検討する際は、あわせてご確認いただくと、費用面での比較がしやすくなります。

仲介と買取の特徴や、それぞれのメリット・デメリットについては、「相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？」でも詳しく解説しています。

買取価格の考え方を計算例で確認

例えば、買取後の再販売価格を2,000万円、リフォームなどの工事費を300万円、取得・保有・販売にかかる諸費用を200万円、事業として確保する利益などを300万円と見込む場合、買取価格を検討する際の計算例は次のようになります。

2,000万円－300万円－200万円－300万円＝1,200万円

この例では、再販売の見込み額が同じでも、必要な工事や諸費用の見込みが変われば、買取価格も変わります。

※上記は価格の決まり方を説明するための架空の計算例です。相模原市の買取相場や当社の買取実績・提示価格を示すものではありません。また、工事後の再販売見込み価格は、売主が現況のまま仲介で売却する場合の見込み価格とは異なります。

不動産売却全体の流れや、仲介と買取の違いを確認したい方は、相模原市の不動産売却完全ガイドもご覧ください。

買取後のリフォーム・解体費用

買取価格を考えるうえで欠かせないのが、買取業者が物件を取得した後にかかる費用です。買取業者は物件を購入した後、再販売や活用のためにリフォームや解体といった工事を行うことがあります。これらの費用は、物件の状態や再販売・活用方法などによって、査定時に考慮されることがあります。どの費用をどの程度見込むかは、物件ごとの条件や買取業者の事業計画によって異なります。

買取後に発生しうる主な費用を整理すると、以下のとおりです。

これらの費用は、建物の築年数や傷み具合、残置物の量などによって大きく変動します。例えば、長期間空き家になっていた建物では、リフォームや解体の範囲が広くなりやすく、その分だけ査定額に影響が出ることがあります。逆に、建物の状態が比較的良好で、すぐに再販売できると判断される場合は、これらの費用の見込みが小さくなる傾向があります。

このように、買取価格を判断する際には、「現在の物件の価値」だけでなく、買取後に必要となる工事や再販売までの期間なども考慮される場合があります。ただし、どの費用がどの程度査定に反映されるかは、物件の状態や活用方法、買取業者によって異なります。そのため、査定額だけでなく、価格の算出根拠についても確認しておくことが大切です。

なお、査定額を上げるために、売主側で先にリフォームや解体を行っても、かけた費用を売却価格で回収できるとは限りません。残置物の処分も含め、まずは現況のままで査定を受け、必要な対応と費用負担を相談することをおすすめします。

税金・管理費・販売経費などの保有費用

買取業者は、物件を取得してから再販売するまでの間、その物件を保有し続けることになります。この保有期間中にも、さまざまな費用が発生します。これらの保有費用も、買取価格を算定する際にあらかじめ見込まれる要素のひとつです。

保有期間中に発生しうる主な費用には、以下のようなものがあります。

これらの費用は、物件がどのくらいの期間で再販売できそうかという見込みによって変わります。再販売までの期間が長くなりそうな物件（例えば、立地条件が厳しい、需要が限定的なエリアなど）は、保有費用が多く見込まれやすく、査定額に影響することがあります。逆に、需要が見込みやすく、短期間での再販売が期待できる物件は、保有費用の見込みが小さくなる傾向があります。

たとえるなら、保有費用は「物件を持っている間にかかる維持費」のようなものです。買取業者は、再販売までにかかる期間や費用も含めて採算を判断するため、物件によっては保有期間中に発生する費用やリスクが買取価格の判断に影響する場合があります。

立地・駅距離・土地条件の見られ方

査定において重視される要素のひとつが、立地条件です。相模原市内でも、エリアによって最寄り駅からの距離や周辺環境、生活利便性は異なり、これらは再販売のしやすさに直結するため、査定額に影響を与えます。

立地条件のうち、査定で確認される主なポイントは以下のとおりです。

• 〇 最寄り駅からの距離（徒歩何分程度か）
• 〇 バス便の有無や本数
• 〇 周辺の生活施設（スーパー、学校、病院など）の充実度
• 〇 土地の形状（整形地か、道路につながる細い通路部分と、その奥のまとまった敷地からなる旗竿地かなど）
• 〇 接道状況（土地が道路にどのように接しているか、道路の幅員）
• 〇 日照条件、周辺の建物との位置関係

土地の形状や接道状況は、専門的でイメージしにくい部分かもしれません。例えば「旗竿地」とは、道路に接する部分が細い通路のようになっており、奥に主要な敷地が広がっている土地のことを指します。旗竿地は、車の出し入れがしにくかったり、建築時の制約が生じたりすることがあるため、整形地（四角形に近い形の使いやすい土地）と比べて評価が変わる場合があります。

また、建築基準法上の道路に原則として2m以上接していないなど、接道要件を満たしていない場合は、建て替えができない「再建築不可」となる可能性があります。

なお、立地条件による評価の傾向は物件やエリアによって異なり、一概に「駅から近ければ高く、遠ければ低い」と言い切れるものではありません。実際の査定では、周辺の取引事例や需要動向もあわせて総合的に判断されます。

築年数・建物状態が査定に与える影響

建物の築年数や状態も、査定額に影響する重要な要素です。税務上の減価償却では、住宅用の木造建物は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年など、構造や用途に応じた法定耐用年数が定められています。

ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の減価償却に用いられる基準であり、「その年数を超えると建物の不動産価値がなくなる」という意味ではありません。実際の買取査定では、築年数に加えて、建物の維持管理状態、修繕・リフォーム履歴、設備の状態、再利用のしやすさなどを総合的に判断します。

建物の査定では、築年数だけでなく、建物の構造や維持管理の状態、修繕・リフォーム履歴なども確認されます。主な確認・評価項目は、以下のとおりです。

耐震性については、1981年（昭和56年）6月1日から施行された新耐震基準がひとつの確認ポイントになります。一般的には、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準の対象とされます。
ただし、実際に新耐震基準に該当するかを確認する際は、建築確認済証などの資料を確認することが重要です。旧耐震基準の建物であっても、耐震診断や耐震補強の実施状況などによって評価が変わる場合があります。

建物の状態は、外から見ただけでは判断しきれない部分も多くあります。そのため、実際の査定では専門の担当者が現地を確認し、複数の項目を総合的に見て評価を行うことが一般的です。

道路・境界・残置物など個別条件による違い

査定額は、立地や建物の状態だけでなく、権利関係や個別の物件条件によっても変わってきます。特に注意が必要なのが、境界の確定状況や残置物の有無です。

まず境界についてです。土地の境界が隣地との間で明確に定まっていない場合、将来的なトラブルを避けるために、測量や境界確定の手続きが必要になることがあります。この手続きには一定の費用と時間がかかるため、境界が未確定の物件は、確定済みの物件と比べて査定に影響が出る場合があります。

次に、残置物についてです。残置物とは、家財道具や不用品など、物件内に残されたままになっているものを指します。買主が引き取って処分する前提で査定する場合と、売主側であらかじめ処分してから引き渡す場合とでは、査定額の考え方が変わることがあります。

そのほか、査定に影響しうる個別条件には以下のようなものがあります。

• 〇 越境物の有無（隣地の建物や樹木の枝が境界を越えているかどうか）
• 〇 私道負担の有無（敷地の一部が私道として扱われているか）
• 〇 共有名義の場合の権利関係（物件全体の売却か、共有持分のみの売却か、共有者間で売却の意向が一致しているかなど）
• 〇 再建築不可かどうか（前章で触れた接道状況に関連する制約）

これらの条件は、物件によって組み合わせがさまざまであり、一つ該当するだけで大きく評価が変わるものもあれば、複数が組み合わさって初めて影響するものもあります。そのため、実際にどの程度査定に影響するかは、個別の物件ごとに確認する必要があります。

抵当権については、住宅ローンなどの担保として設定されている場合でも、それだけで物件の査定額が下がるとは限りません。ただし、売却時には原則として抵当権の抹消手続きが必要になるため、ローン残高や抹消に必要な手続きについて確認しておくことが大切です。

査定額ではなく手取り額と売却条件で比較する

ここまで見てきたように、買取価格にはリフォーム・解体費用、保有期間中の税金や管理費、立地や建物状態、個別の権利関係など、さまざまな要素が織り込まれています。そのため、複数の買取業者から提示された査定額を比較する際は、単純に「金額が高いかどうか」だけで判断するのは注意が必要です。

査定額を比較する際に見落としやすいポイントとして、以下のような点が挙げられます。

例えば、査定額そのものは高く提示されていても、諸費用の負担割合や契約条件によっては、最終的に手元に残る金額（手取り額）が想定より少なくなることがあります。

買取価格がそのまま売主の手取り額になるとは限らない点にも注意が必要です。売主側で測量費用や残置物の撤去費用などを負担する場合は、その分だけ最終的な手取り額が変わります。また、不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税・住民税などがかかるケースもあります。

一方、提示価格が低くても、売主が負担する費用が少なければ、価格の高い提案と比べて手取り額の差が小さくなったり、手取り額が上回ったりする場合もあります。価格と費用負担をセットで確認することが大切です。

複数の買取査定を比較するときの注意点

複数の買取査定を比較するときは、提示された金額だけでなく、どこまで調査したうえで算定された価格なのかを確認することが大切です。資料のみをもとにした概算査定と、現地調査や権利関係の確認を踏まえた提示価格では、金額の前提が異なる場合があります。

比較する際は、次の点を確認しましょう。

• 〇 資料のみの概算査定か、現地調査後の提示価格か
• 〇 査定額の根拠が具体的に説明されているか
• 〇 提示額に有効期限があるか
• 〇 今後の調査によって価格や条件が変わる可能性があるか
• 〇 価格を確定するために、追加で必要な資料や確認事項があるか

査定を依頼する際は、物件の住所・種別・築年数に加え、把握している不具合や修繕履歴、残置物の有無、引渡し時期の希望なども、各社に同じ内容を伝えると比較しやすくなります。不明な点は無理に判断せず、分からない旨を伝えて確認を依頼しましょう。

買取査定を依頼した後の具体的な流れについては、「相模原市の不動産買取の流れ」で、査定から契約・入金までを詳しく解説しています。

まとめ

本記事では、相模原市における不動産買取相場について、仲介の売却見込み価格との違いや、査定に影響する要素を中心に解説しました。

• 〇 買取価格は「相場の何割」と一律に決まるものではなく、立地・築年数・建物状態・権利関係など複数の要素で決まる
• 〇 仲介は市場での買主探しを経るのに対し、買取は業者が直接購入するため、再販売にかかる費用があらかじめ査定額に織り込まれる
• 〇 リフォーム・解体費用、保有期間中の税金や管理費なども、買取価格に影響する要素のひとつ
• 〇 立地条件、築年数・建物状態、境界や残置物といった個別条件も、査定結果を左右する
• 〇 査定額の大小だけでなく、諸費用の負担や引渡し条件まで含めた「手取り額」で比較することが大切
• 〇 複数の査定を比較する際は、金額の根拠や契約条件も確認しておくと安心

不動産の買取は、物件ごとの条件によって査定の考え方が異なります。まずはご自身の物件の住所・種別・築年数がわかる範囲で構いませんので、無料の買取査定を通じて具体的な内容をご確認いただくことをおすすめします。

相模原市の無料買取査定はこちら

この記事では、各段階で売主が行うこと、必要な書類、期間の目安、契約前に確認したい条件を順番に解説します。書類がすべて揃っていなくても相談はできるため、まずは全体の流れを確認しましょう。

売却方法から検討したい方は、「相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？」もあわせてご覧ください。
また、不動産売却全体の流れや、仲介と買取の違いを確認したい方は、相模原市の不動産売却完全ガイドもご覧ください。

不動産買取とは

不動産買取とは、不動産会社が「売主」であるあなたから物件を直接購入する売却方法のことです。一般的にイメージされる不動産売却は、不動産会社が「仲介役（あいだに立って買主を探してくれる人）」となり、個人や法人の買主を探してくる方法ですが、買取はこれとは仕組みが異なります。

「仲介」との違い（売却相手が誰になるか）

もっとも大きな違いは「誰が買主になるか」という点です。

※契約不適合責任とは、売った物件に後から欠陥（雨漏りやシロアリ被害など）が見つかった場合に、売主が修理費用などを負担しなければならないという法律上のルールのことです。買取であっても契約不適合責任の扱いは契約内容によって異なります。免責とする場合でも、免責の範囲や例外事項を売買契約書で確認することが重要です。

つまり、仲介は「時間をかけてでも高く売りたい方」向け、買取は「比較的早く、手間を抑えて売りたい方」向けの方法だとイメージすると分かりやすいでしょう。たとえるなら、仲介は「フリマアプリでじっくり買手を探す」方法、買取は「リサイクルショップにその場で買い取ってもらう」方法に近いといえます。

買取が向いているケース・向いていないケース

〇 買取が向いているケース

• 転勤や相続の手続きなど、売却時期が決まっており急いでいる
• 近隣や知人に売却活動を知られたくない
• 内覧対応の手間をできるだけ減らしたい
• 建物が古く、仲介では買主が見つかりにくいと感じている
• 家財の片付けやリフォームをせずに、そのまま売りたい

〇 買取が向いていないケース

• できる限り高い価格で売却したい（時間に余裕がある）
• 立地条件が良く、仲介でも短期間で買主が見つかりそうな物件である
• 売却を急いでおらず、複数の購入希望者と条件交渉をしたい

相模原市で買取需要がある物件の傾向

相模原市は、橋本駅周辺のようにリニア中央新幹線の新駅整備が予定されているエリアや、相模大野・淵野辺など生活利便性の高い地域がある一方で、市の北部・西部には郊外型の住宅地や築年数の経過した一戸建ても多く存在します。一般的に、築年数が古い、駅から距離がある、再建築（建て替え）に制約があるといった物件は、仲介では買主が見つかりにくい傾向があり、こうした物件で買取が選ばれやすいといわれています。ただし、これはあくまで一般的な傾向であり、個別の物件条件によって状況は異なりますので、具体的な判断は査定を受けたうえで確認することをおすすめします。

相談から入金までの全体の流れ

はじめに、不動産買取全体の流れを俯瞰しておきましょう。全体像を先に把握しておくことで、「今どの段階にいるのか」が分かりやすくなり、不安の軽減につながります。

全体像を図解でつかむ（フローチャート・ステップ表）

この図のとおり、不動産買取は「相談→机上査定→訪問査定→価格・条件の提示→売買契約→決済（残代金の入金・所有権移転・鍵の引渡し）」という順序で進みます。仲介のように「販売活動をして買主を探す」期間がないため、全体の期間を大きく短縮できるのが特徴です。

※物件やご希望によっては、机上査定を省略して訪問査定を行う場合もあります。

相談〜入金までにかかる期間の目安

※以下は一般的な目安であり、物件の権利関係、住宅ローンの有無、必要書類の準備状況などによって異なります。

〇 全体としては、スムーズに進めば相談から入金まで数週間程度で完了することもあります。一方、住宅ローンの抹消手続きや相続登記、境界・権利関係の整理などが必要な場合は、さらに時間がかかることがあります。正確な期間は、査定時に不動産会社へ確認しましょう。

相談前に物件情報と希望条件を整理する

不動産買取の相談をスムーズに進めるためには、事前にいくつかの情報を整理しておくことをおすすめします。何も準備せずに相談することもできますが、あらかじめ情報がまとまっていると、査定に必要な情報を伝えやすくなり、やり取りもスムーズに進みやすくなります。

準備しておくとスムーズな情報（登記簿・図面・固定資産税納税通知書など）

〇 準備しておきたい書類・情報の例

これらの書類がすべて揃っていなくても、買取相談自体は可能です。「登記簿謄本だけは持っているが、図面がない」といった状態でも問題ありません。不動産会社側で法務局から登記情報を取得できる場合もありますので、まずは分かる範囲の情報から相談してみるとよいでしょう。

希望条件（売却時期・希望価格・住み続けたいかどうか）の整理方法

書類と同じくらい大切なのが、「自分がどのような条件で売却したいか」を整理しておくことです。以下の3つの軸で考えると整理しやすくなります。

〇 希望条件を整理する3つの軸

• 時期の軸：いつまでに売却を完了させたいか（例：「3ヶ月以内」「特に急いでいない」など）
• 価格の軸：最低限どのくらいの価格で売却したいか（住宅ローンが残っている場合は、完済に必要な金額も含めて考える）
• 住まいの軸：売却後すぐに退去できるか、それとも一定期間住み続けたいか（買取後に賃貸として住み続けられる「リースバック」という方法が使えるケースもあります）

これらの希望条件は、相談の早い段階で不動産会社に伝えることで、より現実的な提案を受けやすくなります。逆に、条件を曖昧にしたまま進めると、後になって「思っていた話と違った」というすれ違いが起きやすくなるため注意が必要です。

机上査定と訪問査定の違い

不動産買取における査定には、大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。この2つは、健康診断における「問診票の記入」と「実際の診察・検査」の関係に近いイメージです。まずは机上査定でおおまかな価格を把握し、その後の訪問査定で詳細な価格を確定させる、という流れが一般的です。

机上査定（簡易査定）の特徴とメリット・デメリット

机上査定とは、不動産会社が物件を実際に訪問せず、住所・面積・築年数といった基本情報と、周辺の取引事例（過去に似た物件がいくらで売れたかというデータ）をもとに、概算の価格を算出する方法です。

訪問査定の流れと所要時間

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れ、建物の状態や周辺環境を直接確認したうえで、より精度の高い価格を算出する方法です。訪問査定の所要時間は物件の規模や確認事項によって異なりますが、1時間前後が一つの目安です。

〇 訪問査定で確認される主な内容

• 建物の劣化状況（雨漏り・傾き・設備の故障など）
• 敷地の形状・接道状況（道路にどのように接しているか）
• 日当たりや眺望などの周辺環境
• リフォーム歴や増改築の有無

訪問査定の当日は、権利証や固定資産税納税通知書などの書類があれば持参するとスムーズです。訪問査定のために、大がかりな片付けや清掃をする必要はありません。ただし、水回りや収納などの状態を確認することがあるため、確認できる範囲を確保しておくとスムーズです。

どちらから始めるべきか

多くの場合、まずは机上査定でおおまかな金額感をつかみ、その金額に納得できれば訪問査定へ進む、という順番で進めます。「まだ売却を決めていないが、価格だけ知りたい」という段階であれば、机上査定のみを依頼することも可能です。一方で、「本格的に売却を検討しており、正式な金額を早く知りたい」という場合は、最初から訪問査定を依頼することもできます。ご自身の検討状況に応じて、不動産会社に相談しながら決めるとよいでしょう。

不動産査定だけを依頼する場合の流れや注意点については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

買取査定で確認される主なポイント

買取査定では、不動産会社が「この物件をいくらで買い取り、その後どのように活用（再販売やリフォームなど）できるか」という視点で価格を算出します。ここでは、査定額に影響する主なポイントを4つに分けてご紹介します。

立地・周辺環境（相模原市内のエリア特性）

立地は査定額に大きく影響する要素です。相模原市は、橋本駅周辺のようにリニア中央新幹線の新駅整備が予定されているエリアもあれば、緑区の山間部のように自然豊かな住宅地もあり、市内でもエリアによって特性が大きく異なります。

〇 立地に関して確認されるポイント

• 最寄り駅からの距離、バス便の有無
• 周辺の商業施設・学校・病院などの利便性
• 用途地域（その土地に建てられる建物の種類や大きさを定めたルール）
• 都市計画道路の予定の有無

建物の状態（築年数・構造・修繕履歴）

建物については、築年数だけでなく、構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造など）や、これまでの修繕・リフォームの履歴も確認されます。木造住宅の法定耐用年数は税法上22年ですが、22年を経過すると建物の資産価値が直ちにゼロになるという意味ではありません。実際の査定では、築年数だけでなく、建物の状態や修繕履歴、立地などを総合的に評価します。

権利関係（境界確定・越境・再建築の可否など）

見落とされがちですが、権利関係の状態も査定額に大きく影響します。

〇 権利関係で確認される主な項目

• 境界確定：隣地との境界線がはっきり定まっているか
• 越境：塀や庭木などが隣地にはみ出していないか、逆に隣地から越境されていないか
• 再建築の可否：現在の建物を取り壊した後、新たに建物を建てられる土地かどうか（道路に十分に接していない「再建築不可物件」は、査定額が大きく下がる傾向があります）
• 既存不適格の有無：建築時のルールには合っていたが、その後の法改正により現在の基準には合わなくなっている状態かどうか

境界や測量については土地家屋調査士、登記上の権利関係については司法書士、接道や再建築の可否などについては市役所の建築・道路関係窓口への確認が必要になる場合があります。不動産会社が調査したうえで、必要に応じて各専門家と連携して確認します。

市場動向（相模原市内の取引事例・地価）

査定額は、周辺エリアで実際に取引された事例（成約事例）や、公的に発表されている地価とも照らし合わせて算出されます。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格の目安を確認することができます。このサイトでは、相模原市内の実際の取引事例を無料で検索できますので、大まかな相場感をつかみたい場合の参考としてご活用いただけます。ただし、個別の物件の価格は、立地や状態によって大きく異なるため、最終的な判断は必ず不動産会社の査定結果をもとに行ってください。

買取価格と売却条件の提示

査定が完了すると、不動産会社から具体的な買取価格と売却条件が提示されます。ここでは、提示内容をどのように読み解けばよいかを解説します。

買取価格の考え方（仲介相場との違いが生まれる理由）

買取価格は、仲介で売却する場合より低くなる傾向があります。ただし、差額は物件によって大きく異なり、一律に「何割」と決まっているわけではありません。

この差が生まれる理由は、不動産会社が買い取った後、リフォームや解体などを行ったうえで再販売するため、その費用や利益、そして再販売までの期間中に発生するリスクをあらかじめ価格に織り込んでいるためです。

たとえるなら、これは古着屋が古着を買い取る仕組みに似ています。古着屋は、買い取った服をそのままの値段では売らず、クリーニングや補修をしたうえで販売しますし、売れ残るリスクも抱えています。そのため、買取価格は販売予定価格よりも低く設定されるのが一般的です。不動産買取も同じように、「販売活動を行わず、比較的早期に現金化しやすい」という利便性と引き換えに、価格が仲介相場よりも低めになる、という関係にあります。

買取価格の決まり方や、査定で確認されるポイントについては、「相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説」で詳しくご紹介しています。

提示される条件の見方（価格・引渡し時期・契約不適合責任など）

価格だけでなく、以下のような条件も合わせて確認することが大切です。

〇 特に、家財や残置物の扱いは見落とされやすいポイントです。「仲介では自分で処分する必要があるが、買取では残したままでよい」という会社もあれば、逆の場合もあるため、必ず事前に確認しておきましょう。

複数社に査定を依頼する際の比較ポイント

買取価格や条件は、不動産会社によって差が出ることがあります。そのため、可能であれば複数の会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。

〇 複数社を比較する際のチェックポイント

• 提示された価格だけでなく、諸費用を差し引いた「手取り額」で比較する
• 引渡し時期の柔軟性（急いでいない場合は、少し待つことで価格が上がる提案がないか）
• 契約不適合責任の免責範囲
• 担当者の説明の丁寧さや、質問への回答の速さ・分かりやすさ
• 相模原市内での取引実績があるかどうか

複数社を比較する際は、価格の高さだけで判断せず、条件全体のバランスを見て検討することが、後悔のない売却につながります。

売買契約前に確認すべき重要事項・契約条件

買取価格と条件に合意できたら、次はいよいよ売買契約です。契約は一度締結すると、原則として簡単には取り消せないため、契約前に物件の調査結果や取引条件を十分に確認することが大切です。

契約前の説明で確認したいポイント

個人が売主となり、不動産会社が直接買い取る場合、売主に対して仲介売却と同じ形の重要事項説明が行われるとは限りません。そのため、契約前に不動産会社から物件の調査結果や取引条件について説明を受け、内容を確認しましょう。

〇 契約前に確認したい主なポイント

• 登記簿に記載されている権利関係と、実際の状況に相違がないか
• 都市計画法・建築基準法などによる制限が、買取条件にどのように影響するか
• 水道・電気・ガスなどの供給施設がどのような状態になっているか
• 境界や越境、建物の不具合などについて、どのような取り扱いになるか
• 過去の事件・事故など、買主へ伝える必要がある事項がないか
• 造成宅地防災区域や土砂災害警戒区域などに該当していないか

聞き慣れない言葉や分からない内容がある場合は、そのままにせず、契約前に確認することが大切です。特に、査定価格や引渡し条件に影響する事項については、どのような理由でその条件になっているのか説明を受けましょう。

契約書でチェックすべき項目

物件の調査結果や取引条件について説明を受けたうえで、合意した内容が売買契約書に正しく記載されているかを確認します。

手付金・違約金・キャンセル時の取り扱い

契約時には、一般的に売買代金の一部として「手付金」が支払われます。この手付金には、契約を解除する際のルールとしての役割もあります。

〇 手付解除の基本的な考え方

• 相手方が契約の履行に着手する前であれば、売主は受け取った手付金の倍額を買主に現実に提供することで、契約を解除できる場合がある。
• 逆に買主側は、支払った手付金を放棄することで契約を解除できる
• ただし、これらは「相手方が契約の履行に着手するまで」という期限があり、それ以降は原則として解除できない

これは民法で定められている基本的なルールですが、契約書の中で解除期限などが個別に定められている場合もあります。実際の契約内容は必ず契約書の条文で確認し、不明点があれば宅地建物取引士や、必要に応じて弁護士に確認することをおすすめします。

決済・所有権移転・鍵の引渡し

契約締結後、いよいよ最終段階である「決済」に進みます。決済とは、一般的に残代金の支払いと物件の引渡し、所有権移転登記などをまとめて行う最終的な手続きです。

決済当日の流れ（誰が何をするか）

決済は、多くの場合、金融機関の一室などで、売主・買主・司法書士・（住宅ローンが残っている場合は）金融機関の担当者が同席して行われます。

〇 決済当日の主な流れ

1. 売却代金で住宅ローンを完済する場合、決済当日は一般的に次の流れで進みます。
2. 司法書士が本人確認と登記に必要な書類の確認を行う
3. 買主から売主へ残代金が支払われる
4. 売主が受け取った売却代金や自己資金で住宅ローンを完済する
5. 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る
6. 司法書士が抵当権抹消登記・所有権移転登記などを申請する
7. 鍵や設備の取扱説明書などを買主へ引き渡す
8. 具体的な資金の移動方法や書類の受領方法は、金融機関・司法書士と事前に調整します。

決済にかかる時間は、一般的に1時間〜2時間程度が目安です。

所有権移転登記の手続き

決済と同時に、物件の所有者が売主から買主へ変わったことを法的に記録する「所有権移転登記」の手続きが行われます。この手続きは司法書士が代行するのが一般的で、売主自身が法務局に出向く必要はありません。なお、住宅ローンが残っている場合は、同時に「抵当権抹消登記（金融機関の担保権を外す手続き）」も必要になります。

鍵・付帯設備の引渡しと立会い

決済と合わせて、鍵の引渡しも行います。あわせて、給湯器やエアコンといった付帯設備の状態について、あらかじめ「付帯設備表」という書類で確認しておくとトラブルを防げます。買取では、家財や残置物を残したまま引き渡せるケースもありますが、対応は会社や契約条件によって異なります。何を残し、何を撤去する必要があるかを事前に不動産会社と確認しておきましょう。

不動産買取に必要な書類・期間・費用

最後に、不動産買取全体を通して必要となる書類・期間・費用について整理します。

必要書類一覧（表で整理）

諸費用の内訳（仲介手数料の有無・登記費用・税金など）

〇 不動産買取で発生する可能性のある主な費用

• 仲介手数料：買取の場合は不動産会社が直接の買主となるため、原則として発生しません
• 登記費用（抵当権抹消登記など）：司法書士への報酬と登録免許税を合わせて、数万円程度が目安とされています
• 印紙税：紙の売買契約書に貼付する印紙代。金額は契約金額によって異なります
• 所得税・復興特別所得税・住民税：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます

これらの費用は物件や契約内容によって変動するため、正確な金額は不動産会社や司法書士に個別に確認することをおすすめします。売却時にかかる費用の全体像については、「相模原市の不動産売却にかかる費用と相場」もあわせてご覧ください。仲介と買取では発生する費用が異なるため、ご自身の売却方法に応じて確認しましょう。

売却にかかる税金の基礎知識

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。ただし、マイホームを売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」など、税負担を軽減できる特例が用意されている場合があります。

これらの税制度は、所有期間や居住実態などの適用条件が細かく定められており、また税制改正によって内容が変更されることもあります。そのため、この記事では制度の概要のみをご紹介し、詳細な適用可否や具体的な税額の計算については、国税庁の公式サイトをご確認いただくか、税理士へのご相談を強くおすすめします。

まとめ

ここまで、相模原市における不動産買取の流れを、相談から入金までの各段階に分けて解説してきました。最後に、内容を振り返っておきましょう。

買取を検討する際のチェックリスト

〇 不動産買取を検討する際の最終チェックリスト

• 登記簿謄本・固定資産税納税通知書など、基本的な書類を準備できているか
• 売却時期・希望価格・住み続けたいかどうかの希望条件を整理できているか
• 机上査定と訪問査定、両方の意味の違いを理解できているか
• 提示された価格だけでなく、諸費用を差し引いた「手取り額」で条件を比較できているか
• 契約不適合責任の扱いや、家財・残置物の扱いを確認できているか
• 契約書や物件・取引条件の説明に、不明な点を残していないか
• 税金に関する特例が使えるかどうか、税理士など専門家に確認したか

相談先を選ぶ際のポイント

不動産買取は、仲介に比べて販売活動を行わず、比較的早期に売却しやすいという利点がある一方、価格が相場よりも低くなる傾向があるという特徴も持ち合わせています。そのため、「なぜその価格になるのか」という根拠を、担当者がきちんと説明してくれるかどうかが、信頼できる相談先を見極める大切なポイントになります。

〇 相談先を選ぶ際に見ておきたいポイント

• 相模原市内の不動産事情に詳しいかどうか
• 査定価格の根拠（周辺の取引事例など）を具体的に説明してくれるか
• メリットだけでなく、デメリットやリスクについても正直に説明してくれるか
• 契約を急かすような態度がなく、こちらの疑問に丁寧に答えてくれるか

不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではないため、不安や疑問を感じるのは当然のことです。まずは机上査定だけでも依頼してみて、複数の不動産会社の話を聞き比べながら、ご自身にとって納得できる売却方法を選んでいただければと思います。

すまる株式会社の買取対応やご相談の流れについては、「すまるの不動産買取サービス」をご覧ください。物件の状況や売却時期のご希望を伺いながら、進め方をご案内します。

相模原市では、JR横浜線の相模原・矢部・淵野辺・古淵駅周辺、小田急線の相模大野・小田急相模原駅周辺、橋本駅周辺など、駅からの距離や物件種別によって購入需要が異なります。一方、駅から距離のある戸建てや築古住宅、擁壁・私道・境界・残置物などの課題がある物件は、仲介で時間をかける方法と、買取で条件を早めに確定する方法のどちらが適するか、個別の判断が必要です。

なお、相模原市での不動産売却の進め方全体（査定依頼から引き渡しまでの流れ）について詳しく知りたい方は、相模原市の不動産売却完全ガイドもあわせてご覧ください。この記事では「仲介と買取のどちらを選ぶべきか」という判断に絞って解説していきます。

不動産売却には仲介と買取がある

不動産会社に依頼して不動産を売却する方法としては、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。まずは、この2つの基本的な仕組みの違いから理解していきましょう。

仲介とは何か（不動産会社が買主を探してくれる仕組み）

仲介とは、不動産会社が「仲介役」となって、あなたの物件を買いたいという個人のお客様（買主）を探してきてくれる方法です。イメージとしては、結婚相談所が二人の間に立って引き合わせてくれるようなものだと考えると分かりやすいでしょう。不動産会社は物件情報をインターネットの不動産ポータルサイトに掲載したり、自社の顧客に紹介したりして、買いたい人を見つけてくれます。無事に買主が見つかり、契約が成立すると、不動産会社に対して「仲介手数料」という成功報酬を支払う仕組みです。

買取とは何か（不動産会社が直接買主になる仕組み）

一方、買取とは、不動産会社自身が「買主」となって、あなたの物件を直接買い取ってくれる方法です。仲介のように広く一般のお客様を探す必要がなく、不動産会社との交渉だけで売却が完了します。イメージとしては、フリマアプリで個人に売るのではなく、リサイクルショップにそのまま買い取ってもらうようなものだと考えると分かりやすいでしょう。不動産会社は買い取った物件を、そのまま再販売したり、必要に応じてリフォーム・リノベーションなどを行ったうえで再販売したりします。

相模原市で不動産売却を考える人が最初に知っておきたいこと

相模原市は横浜線・小田急線などが利用できるエリアもあれば、緑区のように自然豊かな郊外エリアもあり、地域によって不動産の需要や売れやすさに違いがあります。そのため「仲介と買取のどちらが良いか」という判断も、物件の立地や築年数、そしてご自身が「価格」「期間」「手間」のどれを最も重視するかによって変わってきます。次の章から、それぞれの違いを具体的に見ていきましょう。

仲介と買取の違いを比較表で確認

まずは仲介と買取の違いを、一覧表で全体像から把握しておきましょう。

仲介・買取の全体比較表（価格・期間・手間・費用をひと目で）

比較表の読み方と注目すべきポイント

この表からも分かるとおり、仲介と買取は「価格を取るか、スピードと手軽さを取るか」というトレードオフ（一方を重視すると、もう一方に影響が出やすい）の関係にあります。どちらが絶対的に優れているというものではなく、ご自身の売却の目的や事情に合わせて選ぶことが大切です。以下の章では、この表の各項目について、なぜそのような違いが生まれるのかを一つずつ詳しく解説していきます。

売却価格と手取り額の違い

不動産売却において、多くの方が最も気にするのが「いくらで売れるのか」という価格の問題です。仲介と買取では、この価格の考え方に大きな違いがあります。

仲介の売却価格の目安（市場価格に近い水準）

仲介の場合、不動産会社は広告や販売活動を通じて購入希望者を探し、売主と買主の条件を調整しながら売買契約の成立をサポートします。売却価格は、物件の市場相場や販売価格、購入希望者との交渉などによって決まります。そのため、売却価格は基本的に「市場価格」、つまりその地域・その条件で一般的に取引されている価格帯に近い水準になりやすいという特徴があります。複数の購入希望者から問い合わせや購入申込みを受ける可能性があるため、市場の反応を見ながら適正な売却価格を検討しやすい点が仲介の特徴です。

買取の売却価格の目安（市場価格よりも下がる理由）

一方、買取の場合は不動産会社が直接買い取るため、その会社は買い取った後にリフォームをして再販売し、そこから利益を得る必要があります。そのため、買取価格はあらかじめ「再販売にかかる費用」や「会社の利益分」を差し引いた金額になり、市場価格よりも安くなる傾向があります。ただし、その差は物件の立地・築年数・状態・再販売に必要な費用・市場動向などによって大きく異なるため、「何割」と一律に考えることはできません。

買取価格の決まり方や、査定で確認されるポイントについては、「相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説」で詳しくご紹介しています。

手取り額を計算するときの注意点（諸費用を差し引いて考える）

「売却価格」がそのまま手元に残るわけではない点にも注意が必要です。仲介の場合は仲介手数料や印紙税などの諸費用が、買取の場合も印紙税などの諸費用がかかります。そのため、実際に比較する際は「売却価格」だけでなく、そこから諸費用を差し引いた「手取り額」で考えることが大切です。この諸費用の詳しい内訳については、後ほど「仲介手数料とその他費用の違い」の章で詳しく解説します。

売却までの期間の違い

「いつまでに売りたいか」という時間的な事情も、仲介と買取のどちらを選ぶかを左右する重要な要素です。

仲介にかかる期間の目安（数ヶ月単位が一般的）

仲介の場合、広告掲載から買主が見つかるまでの期間は、物件の立地や価格設定、市場動向などによって大きく異なります。早期に売却できるケースもあれば、数ヶ月以上かかるケースもあります。また、買主が見つかった後も、住宅ローンの審査や引き渡しの準備などに時間がかかるため、売却を決めてから実際の引き渡し・入金までには、ある程度の期間を見込んでおく必要があります。具体的なスケジュールは物件や買主の状況によって異なるため、不動産会社に確認しておきましょう。

買取にかかる期間の目安（最短で数日〜数週間）

買取の場合は、不動産会社自身が買主となるため、一般の買主を探す期間がありません。物件の状況や不動産会社の手続きによって異なりますが、仲介よりも短期間で契約・引き渡しまで進められるケースがあります。「相続税の納付期限が迫っている」「離婚に伴い早急に財産を分けたい」といった、時間的な制約がある場合には、この期間の短さが大きなメリットになります。

買取の相談から査定、契約、決済・入金までの具体的な手順は、「相模原市の不動産買取の流れ」で解説しています。必要書類や準備の進め方もあわせてご確認ください。

期間が変わる要因（立地・築年数・市場の状況など）

ただし、これらの期間はあくまで目安です。仲介の場合、駅からの距離や築年数、周辺の売却状況（同じエリアで似た物件がどれだけ売れているか）によって、売却期間は大きく変動します。相模原市内でも、駅に近いエリアと郊外のエリアとでは、買主が見つかるまでの期間に差が出ることがあります。正確な期間の見通しを知りたい場合は、不動産会社に個別に相談し、査定を受けることをおすすめします。

■ 相模原市の不動産売却完全ガイド
相模原市で不動産売却を検討の方へ｜初めてでも失敗しない完全ガイド

広告・内見・片付けなどの手間を比較

不動産売却は、契約が成立するまでの間にさまざまな作業が発生します。この「手間」の量も、仲介と買取で大きく異なるポイントです。

仲介で発生する手間（広告掲載、内見対応、条件交渉）

仲介の場合、まず物件情報がインターネットの不動産ポータルサイトやチラシなどで広く公開されます。そして、興味を持った方が「内見」といって、実際に物件を見に来る機会が複数回発生します。内見のたびに部屋を片付けたり掃除をしたりする必要があり、在宅で対応する場合はスケジュール調整の手間もかかります。さらに、買主が見つかった後も「もう少し値引きしてほしい」といった価格交渉や、引き渡し時期の調整など、条件面でのやり取りが発生することもあります。

買取で省略できる手間（内見対応が最小限で済む理由）

買取の場合、不動産会社の担当者が物件の状態を確認する現地調査は必要ですが、これは基本的に1回、多くても数回で完結します。一般の買主に向けた広告掲載も行われないため、不特定多数の方が物件を見に来ることもありません。また、買取後は、不動産会社が必要に応じてリフォーム・リノベーションなどを行って再販売するケースもあるため、家財道具や不用品が残ったままの状態（いわゆる「残置物あり」の状態）でも売却できる場合があります。この点は、片付けの負担を減らしたい方にとって大きな利点といえるでしょう。

手間を減らしたい人・時間をかけても納得したい人の違い

このように、仲介は「多少手間や時間がかかっても、できるだけ高く売りたい」という方に向いており、買取は「多少価格が下がっても、手間や時間をかけずに済ませたい」という方に向いています。ご自身が今、どちらの気持ちに近いかを考えてみることが、売却方法を選ぶ一つの手がかりになります。

仲介手数料とその他費用の違い

売却にかかる「費用」も、手取り額を左右する重要な要素です。ここでは仲介手数料を中心に、売却時にかかる費用の違いを整理します。

仲介手数料の計算方法（法律で上限が決まっている仕組み）

仲介手数料とは、仲介によって売買契約が成立した際に、不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。この金額は宅地建物取引業法という法律によって上限額が定められており、不動産会社が自由に高い金額を請求することはできない仕組みになっています。売買価格が400万円を超える場合の上限額の速算式は、次のとおりです。

※上記に消費税が加算されます。この速算式は、宅地建物取引業法第46条に基づく国土交通省告示による上限額の計算方法です（参考：国土交通省「宅地建物取引業法」）。実際の金額は不動産会社によって異なる場合があるため、契約前に必ず見積もりを確認してください。

例えば、売買価格が2,000万円の場合、速算式で計算すると「2,000万円×3％+6万円=66万円」が上限額の目安となり、これに消費税が加算されます。あくまで法律上の「上限額」であるため、実際の金額は契約する不動産会社に個別に確認することが大切です。

なお、売買価格が800万円以下の宅地・建物については、「低廉な空家等」の媒介に関する特例が適用される場合があります。この特例では、媒介に要する費用を勘案し、売主または買主一方から受け取れる仲介手数料の上限を30万円＋消費税（税込33万円）とすることができます。物件が実際に空き家であるか、居住中であるかは問いません。特例を適用する場合は、媒介契約の締結時に不動産会社から説明を受け、報酬額について合意する必要があります。

買取で仲介手数料がかからない理由

買取会社と売主が直接売買する場合は、仲介という行為が発生しないため、仲介手数料はかかりません。ただし、買取会社との間に別の仲介会社が入る取引では、仲介手数料が発生する場合があります。

売却時にかかるその他の費用（登記費用・税金など）

仲介・買取のどちらでも、売却時には印紙税や抵当権抹消登記などの費用が発生する場合があります。また、売却によって譲渡所得が生じ、一定の条件に該当する場合には、所得税・住民税などの税金がかかることがあります。税額は取得費や譲渡費用、所有期間、利用できる特例などによって異なります。

特に譲渡所得税は、物件の取得費用や所有期間によって金額が大きく変わり、特例による控除が適用できる場合もあります。税金に関する判断は個別の状況によって異なるため、詳細は国税庁のホームページ、または税理士など専門家への確認をおすすめします（参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」）。

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相模原市の不動産売却にかかる費用と相場｜初めてでも失敗しない完全ガイド

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契約不適合責任・現況渡しの考え方

不動産を売った後に「実は欠陥があった」と分かった場合、誰がその責任を負うのかという点も、仲介と買取で扱いが異なります。

契約不適合責任とは何か（売った後に欠陥が見つかったときの責任）

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、種類・品質・数量について売買契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。要件を満たすと、買主から補修等の追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求められる可能性があります。責任の範囲や通知期間は、売買契約の内容や特約によって異なります。例えば、契約書に記載のなかった雨漏りやシロアリ被害が引き渡し後に見つかった場合、売主が修理費用を負担したり、契約を解除されたりする可能性があります。分かりやすく言えば、フリマアプリで「正常に動作します」と説明して売った家電が、実は壊れていた場合に返金や交換を求められるのと似た仕組みだとイメージすると理解しやすいでしょう。

仲介売却で契約不適合責任が問われるケース

仲介による個人間の売買では、契約内容と異なる不具合が見つかった場合、売主が契約不適合責任を負う可能性があります。責任の範囲や期間は売買契約の内容や特約によって異なるため、契約前に不動産会社へ確認しておきましょう。

買取では、現況のまま引き渡し、契約不適合責任を免責とする契約になる場合もある

一方、買取では、物件の状態を確認したうえで「現況有姿」で引き渡す条件が設定されることがあります。ただし、「現況有姿」と「契約不適合責任の免責」は同じ意味ではありません。契約不適合責任をどこまで負うのかは、売買契約書の特約によって異なるため、契約前に責任の範囲や期間を確認することが重要です。そのため、「古い家で何か欠陥があるかもしれない」と不安に感じている方にとっては、この点も買取を選ぶ理由の一つになります。ただし、契約内容は会社によって異なるため、契約書の内容は必ず事前に確認しましょう。
なお、契約不適合責任を免責する特約があっても、売主が知りながら買主に告げなかった不具合等についてまで、当然に免責されるわけではありません。

現況のまま不動産を売却する場合の告知事項や契約不適合責任については、相模原市で不動産を現況渡しで売る方法｜契約不適合責任と告知の注意点で詳しく解説しています。

仲介が向いている人・買取が向いている人

ここまで見てきた価格・期間・手間・費用・契約不適合責任という5つの視点を踏まえて、それぞれどのような方に向いているのかを整理してみましょう。

仲介がおすすめの人の特徴（価格を重視する人など）

以下のような方は、仲介での売却が向いていると考えられます。

• 〇できるだけ高く売りたい、価格を重視したい方
• 〇売却までに数ヶ月程度の時間的な余裕がある方
• 〇内見対応や広告掲載など、多少の手間がかかっても問題ない方
• 〇物件の状態が比較的良好で、買い手がつきやすいと考えられる方
• 〇急いで現金化する必要がない方

買取がおすすめの人の特徴（スピードや手間の少なさを重視する人など）

一方、以下のような方は、買取での売却が向いていると考えられます。

• 〇できるだけ早く、売却条件を確定したい方
• 〇相続税の納付や離婚に伴う財産分与など、期限が決まっている方
• 〇広告掲載をせず、周囲に知られにくい形で売却したい方
• 〇建物が古い、または修繕が必要な状態で、仲介では売れにくいと感じている方
• 〇家財道具の片付けに時間や労力をかけたくない方

建物が古い、解体するか迷っている、修繕や片付けに費用をかけるべきか分からない場合は、相模原市の古い家はそのまま売れる？解体・古家付き土地・買取を比較も参考にしてください。

迷ったときに考えるべき優先順位の整理方法

もし、どちらが良いか判断がつかない場合は、「価格」「期間」「手間」の3つの要素に、ご自身で優先順位をつけてみることをおすすめします。例えば「多少安くなってもいいから、とにかく早く現金化したい」という方は買取が、「時間はかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方は仲介が向いているといえます。この優先順位を紙に書き出してみるだけでも、自分の希望が整理され、判断がしやすくなります。

仲介と買取のどちらを選ぶか迷っている場合は、最初からどちらか一方に決める必要はありません。仲介査定と買取査定の両方を無料で受け、売却価格・売却期間・手間などを比較してから判断する方法がおすすめです。相模原市で不動産売却を検討している方は、まずは両方の査定額を確認し、ご自身に合った売却方法を選びましょう。

相模原市で迷ったら仲介査定と買取査定を比較する

ここまでの内容を踏まえて、実際に相模原市で売却を検討する際の具体的な進め方をご紹介します。

相模原市の不動産市場の特徴（エリアごとの傾向）

相模原市は、JR横浜線・小田急小田原線・京王相模原線などが利用できるエリアがある一方、駅から離れた住宅地や自然豊かな地域もあります。そのため、同じ相模原市内でも、駅へのアクセスや周辺環境、築年数などによって不動産の需要や売却しやすさは異なります。

そのため、「相模原市では仲介が有利」「買取が向いている」と一律には判断できません。物件の条件や売却希望時期によって、仲介と買取のどちらが適しているかは変わります。迷う場合は、仲介・買取の両方で査定を受け、価格・売却期間・手間を比較して判断するとよいでしょう。

査定を複数社に依頼するメリット

不動産の査定額は、不動産会社によって数十万円〜数百万円単位で差が出ることも珍しくありません。これは、各社が持っている買主候補の情報や、そのエリアでの取引実績、査定の考え方が異なるためです。そのため、1社だけの査定額を鵜呑みにするのではなく、複数の会社に査定を依頼して比較することで、より納得感のある売却価格の相場観をつかむことができます。いわば、大きな買い物をする前に、複数のお店で値段を比較するのと同じ考え方です。

仲介査定と買取査定、両方を取るべき理由

さらに一歩進んで、仲介での査定額と買取での査定額の「両方」を取っておくことを強くおすすめします。なぜなら、両方の金額を並べて比較することで、初めて「価格差がどのくらいあるのか」「その差額に見合うだけのスピードや手軽さのメリットがあるのか」を、具体的な数字で判断できるようになるからです。頭の中でイメージするだけでなく、実際の査定額を見比べることで、ご自身にとって本当に納得できる選択がしやすくなります。

ただし、仲介査定額と買取査定額は、性質の異なる金額です。仲介査定額は「市場で売却できると予想される価格」であり、その金額での成約を保証するものではありません。一方、買取査定額は、条件が合えば不動産会社が直接購入する価格です。金額だけでなく、査定の根拠、売却期限、引き渡し条件、残置物・測量・契約不適合責任の扱いまで確認して比較しましょう。

なお、増築部分や倉庫などの未登記建物がある場合は、登記状況によって必要な手続きや査定条件が変わることがあります。詳しくは、未登記建物がある不動産は売却・買取できる？相模原市で確認すべき手続きをご覧ください。

• 〇無料の仲介査定を依頼する
• 〇無料の買取査定を依頼する

どちらか一方だけでなく、両方の査定額を比較したうえでご検討いただくことで、後悔のない売却方法を選びやすくなります。

■ 相模原市での不動産査定のあれこれについて知りたい方はこちら♪
相模原市で不動産査定だけでも大丈夫？流れ・注意点をわかりやすく解説

まとめ

仲介と買取、それぞれの特徴の振り返り

この記事では、相模原市で不動産売却を検討する方に向けて、仲介と買取の違いを多角的に比較してきました。最後に、それぞれの特徴を改めて整理します。

仲介と買取のどちらが「正解」ということはなく、ご自身が置かれている状況や、何を最も大切にしたいかによって最適な選択は変わってきます。

相模原市で売却を検討する際の次のアクション

大切なのは、この記事で整理した価格・期間・手間・費用という4つの視点を踏まえたうえで、実際に複数の不動産会社に仲介査定と買取査定の両方を依頼し、具体的な数字を比較してみることです。相模原市内で不動産売却の実績が豊富な不動産会社に相談し、ご自身にとって納得のいく売却方法を見つけていただければと思います。

売却全体の流れやスケジュールについてさらに詳しく知りたい方は、相模原市の不動産売却完全ガイドもぜひご参照ください。まずは仲介・買取両方の無料査定から、比較検討を始めてみてはいかがでしょうか。