■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

戸建てとマンションの基本的な違い

そもそも「戸建て」「マンション」とは何か

家を購入するとき、多くの方が最初に悩むのが「戸建てにするか、マンションにするか」という選択です。この2つは、見た目が違うだけでなく、法律上の扱いや暮らし方の前提が大きく異なります。

• 〇 戸建て（一戸建て）：一つの敷地に、一つの建物が建っている住宅のことです。庭付きの一軒家をイメージするとわかりやすいでしょう。
• 〇 マンション（区分所有建物）：一つの建物の中に、複数の住戸（部屋）がある集合住宅のことです。エレベーターや廊下、エントランスなどを他の住人と共有します。

例えるなら、戸建ては「一戸建ての一軒家」、マンションは、一つの建物の中にある住戸を区分所有する住宅です。ただし、賃貸のアパートとは違い、マンションは「購入して自分のものにする」という点が大きな違いです。

所有形態の違い（土地の所有権・区分所有権）

戸建てとマンションでは、「何を所有しているか」が根本的に異なります。

戸建ての場合、土地も建物もすべて自分のものです。そのため、庭に木を植えるのも、外壁の色を決めるのも、基本的には自分の自由です。

一方、マンションは「専有部分（せんゆうぶぶん）」と呼ばれる、自分の部屋の内側の部分だけを所有しています。廊下やエレベーター、エントランスなどの「共用部分（きょうようぶぶん）」は、マンション全体の住人みんなで共有している財産という扱いになります。これは、公園のベンチをその公園の利用者みんなで使うイメージに近く、自分だけの判断で自由に色を塗り替えたりすることはできません。

購入価格帯の傾向

購入価格は、立地条件（都市部か郊外か）、広さ、築年数によって大きく変わるため、一概に「こちらが安い」とは言い切れません。ただし、一般的な傾向として、以下のような違いが見られます。

• 〇 都市部の駅近マンションは、同じ予算であれば戸建てより延床面積（建物全体の床面積の合計）が狭くなりやすい
• 〇 郊外や地方であれば、同じ予算でも戸建ての方が広い土地・建物を確保しやすい
• 〇 マンションは立地の良さ（駅からの距離など）が価格に強く反映されやすい

購入価格の具体的な相場は、地域差が非常に大きいため、この記事では「価格そのものの比較」よりも、購入後にかかり続ける費用や暮らし方の違いに重点を置いて解説していきます。

購入後にかかる維持費・修繕費を比較

家は「買って終わり」ではありません。住み続ける限り、建物を良い状態に保つための費用が発生し続けます。この章では、マンションと戸建てで維持費の仕組みがまったく異なる点を、詳しく見ていきます。

マンションは毎月「管理費」「修繕積立金」がかかる

マンションを購入すると、毎月決まった金額を「管理費」と「修繕積立金」として管理組合に支払う必要があります。

• 〇 管理費：日常的な建物の維持管理（清掃、共用部分の電気代、管理人の人件費など）に使われるお金
• 〇 修繕積立金：将来行われる大規模な工事（外壁の補修、屋上の防水工事、給排水管の交換など）に備えて、あらかじめ積み立てておくお金

これは、マンション全体でお金を出し合い、「未来の修理費用」を計画的に貯めておく仕組みです。町内会費を毎月払って、将来の祭りの費用や設備の修理費に充てるイメージに近いといえます。

国土交通省が実施した「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費（駐車場使用料等からの充当額を除く）の平均は一戸当たり月額11,503円、修繕積立金（同）の平均は一戸当たり月額13,054円となっています。合計すると、平均でおよそ月24,500円程度が、住宅ローンとは別に毎月発生する計算になります（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html）。

注意点として、これはあくまで全国平均であり、「一般的な金額」として絶対にこの金額になるとは限りません。物件の階数や築年数、立地によって金額は大きく変動します。特に、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、20階未満・延床面積5,000㎡未満の小規模マンションは、平均335円／㎡・月とやや高めの目安が示されている点にも注意が必要です。

戸建ては毎月の支払いがなくても、将来の修繕費を自分で準備する必要がある

戸建てにはマンションのような管理費や修繕積立金はありません。ただし、外壁や屋根などの修繕費は自分で準備しなければならないため、「維持費がかからない」というわけではありません。

戸建ての場合、外壁の塗装、屋根の補修、給湯器や水回り設備の交換といった修繕は、すべて所有者自身が費用を用意し、業者を手配して行う必要があります。マンションと違い、修繕積立金の強制的な徴収はないため、自分自身で計画的に積み立てておく必要があるのです。

これは、いわば「毎月の会費はないけれど、将来の大きな出費に備えて、自分で貯金箱にお金を貯めておく必要がある」状態に例えられます。会費を払わないからといって油断していると、いざ屋根が傷んだときに、まとまったお金が用意できずに困ってしまうことがあります。

一般的な修繕内容と費用の目安は、以下の通りです（建物の構造・グレード・立地によって変動します）。

※費用はリフォーム関連事業者が公表する一般的な相場を基にした目安であり、実際の金額は建物の状態や依頼する業者によって異なります。

生涯でかかる維持費用の比較（表）

それでは、30年間という長いスパンで見たとき、マンションと戸建てでは、どちらの維持費用が大きくなるのでしょうか。

住宅リフォーム関連の調査（ハピすむ）によると、戸建住宅にかかる修繕費用の相場は30年間で約790万円〜約1,000万円とされています。これは、新築で戸建てを購入した場合を前提とした試算です。（出典：住宅リフォーム関連の調査（ハピすむ）https://hapisumu.jp/category/basic-reform/30724/）

一方マンションは、前述の国土交通省の調査データ（管理費11,503円＋修繕積立金13,054円＝月額24,557円）を単純に30年間積み上げると、次のような金額になります。

※戸建ての金額は「ハピすむ」による一般的な修繕費用相場の試算、マンションの金額は国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の平均額を基にした筆者試算です。マンションの管理費・修繕積立金は物件によって金額差が大きいため、あくまで目安としてご覧ください。

このように、30年間の総額だけで見ると、両者に極端な差があるわけではありません。しかし、支払われ方には大きな違いがあります。

• 〇 マンション：毎月少しずつ、強制的に積み立てられる（急な出費になりにくい）
• 〇 戸建て：支払いのタイミングは自分次第だが、その分「自分で計画的に貯めておかないと、修繕のタイミングでまとまった出費になる」リスクがある

つまり、戸建てを選ぶ場合は、住宅ローンの返済とは別に、毎月1万円程度を「修繕費用の自主的な積立」として確保しておくことが、多くの専門家から推奨されています。

固定資産税など税金面の違い

維持費という観点では、税金も忘れてはいけません。戸建て・マンションを問わず、不動産を所有している限り、毎年「固定資産税」がかかります。毎年1月1日時点の所有者に対して、市区町村（東京23区は都）から納税通知書が送られてきます。

税額は、購入価格そのものではなく、自治体が個別に算定する「固定資産税評価額」を基準に計算されるため、同じ価格帯の物件でも税額が異なることがあります。また、新築住宅を対象とした減額特例など、時期によって適用される軽減措置も変わるため、正確な税額や制度の詳細は、必ず国土交通省や、購入予定地の市区町村の公式サイトで最新情報をご確認ください。

参考：国土交通省 住宅に関する支援制度一覧　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/shienjigyo.html

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

間取り・広さ・生活音の違い

専有面積・延床面積の考え方の違い

同じ「〇〇平米」という表記でも、戸建てとマンションでは面積の数え方が異なります。

• 〇 戸建て（延床面積）：1階・2階（・3階）などの各階の床面積をすべて合計した面積のことです。
• 〇 マンション（専有面積）：自分が所有する部屋の内側だけの面積を指します。玄関の外の廊下やエレベーターホールなどの共用部分は含まれません。

そのため、「延床面積100㎡の戸建て」と「専有面積100㎡のマンション」を比べると、体感的な広さはほぼ同じですが、マンションには別途、階段や廊下といった共用スペースが建物全体として存在しています。

また、戸建ては1階・2階と縦（垂直方向）に空間が広がるのに対し、マンションはワンフロアで横方向に空間が広がる点も大きな違いです。子育て世帯にとっては、「1階でリビング、2階で寝室」というように生活動線を分けられる戸建てが使いやすいと感じられることもあれば、階段の上り下りがなく、ワンフロアで生活が完結するマンションの方が、高齢の家族がいる世帯にとって暮らしやすいと感じられることもあります。

生活音（上下階・隣接住戸）の伝わりやすさ

生活音の伝わり方は、多くの方がマンション購入時に気にするポイントの一つです。

マンションは、上下左右を他の住戸と接しているため、構造上、生活音が伝わりやすい環境にあります。特に、以下のような音は「気になる音」として挙げられることが多い傾向にあります。

• 〇 子どもが走り回る足音や、物を落とした際の音（上下階に伝わりやすい）
• 〇 洗濯機や掃除機など、生活家電の振動音
• 〇 話し声やテレビの音（壁の厚さや構造によって伝わり方が異なる）

ただし、近年の新しいマンションでは、床の遮音等級（LL値・LH値など）を高めた構造が採用されていたり、二重床・二重天井といった工法で音を伝わりにくくする工夫がされている物件も増えています。「マンション＝必ず音がうるさい」と一括りにはできず、建物の構造やグレードによって大きく差がある点には注意が必要です。

一方、戸建ては基本的に隣家と建物自体が接していないため、生活音がダイレクトに伝わることは少ないとされています。ただし、これは「音がまったく聞こえない」という意味ではありません。窓を開けているときの声や、庭での作業音、車のエンジン音などは、戸建てであっても近隣に伝わることがあります。

イメージとしては、マンションは「同じ建物の中に住む人たちと、壁や床という薄い仕切りで空間を分けている状態」、戸建ては「それぞれ独立した箱として建っているが、箱と箱の距離が近い場合は音が聞こえることもある状態」と考えるとわかりやすいでしょう。

間取り変更のしやすさ

将来、家族構成の変化（子どもの誕生、独立、同居など）に合わせて間取りを変えたいと考える方も多いはずです。この点でも、両者には明確な違いがあります。

戸建ては、壁を取り払って部屋を広くしたり、将来的に部屋数を増やす増築を検討したりすることも、法律や建物の構造が許す範囲で可能です。

一方マンションは、建物全体の構造にかかわる壁（構造壁）を取り除くことができないなど、リフォームに一定の制約があります。この点については、次の章で詳しく解説します。

防犯性・管理の手間の違い

マンションのオートロック・管理人の役割

マンションには、防犯面で戸建てにはない設備が備わっていることが多くあります。

• 〇 オートロック（エントランスで住人以外の入室を制限する仕組み）
• 〇 防犯カメラ（共用部分に設置されていることが多い）
• 〇 管理人・管理会社による巡回・点検
• 〇 エレベーターなど、来訪者が住戸に直接到達しにくい構造

こうした設備は、いわば「建物全体で防犯を分担している」状態といえます。マンション全体の共用部分については、管理費の一部を使って管理会社が清掃・点検・防犯確認を行ってくれるため、住人一人ひとりが個別に対応する手間は比較的少なくなります。

ただし、オートロックがあるからといって、必ず安全というわけではありません。宅配業者を装った侵入や、他の住人と一緒にエントランスをすり抜けて入る「共連れ」といった手口も報告されており、設備だけに頼らず、住人一人ひとりの意識も重要です。

戸建ての防犯対策（自分で行う必要がある点）

戸建ては、マンションのような共用の防犯設備がないため、防犯対策は基本的にすべて所有者自身で行う必要があります。

• 〇 センサーライト（人の動きを感知して点灯する照明）の設置
• 〇 防犯カメラ・インターホンカメラの設置
• 〇 窓やドアへの補助錠の取り付け
• 〇 塀や植栽の高さを調整し、外部からの視線を遮りすぎない工夫（死角を減らす）

戸建ては敷地の四方から出入りできる可能性があるため、マンションの一室に比べると、侵入経路が多くなりやすいという特徴があります。これは、マンションが「一つの大きな門を、みんなで見張っている状態」だとすれば、戸建ては「自分の家の周り全体に、自分自身で見張りを立てる必要がある状態」に近いです。

もちろん、立地や周辺環境によって必要な対策は異なるため、「戸建て＝危険」という単純な話ではありません。防犯対策にかける費用や手間を、自分でコントロールできるという見方もできます。

共用部分の管理を「誰がやるか」の違い

日常的な建物の管理についても、両者は大きく異なります。

マンションは、管理費を支払うことで、共用部分の管理や点検といった手間を管理会社に任せられる点が大きなメリットです。一方、戸建ては、庭の草むしりや外壁の点検なども含め、基本的にすべて自分で対応する必要があります。

裏を返せば、戸建ては「自分の裁量で、必要な時に必要な分だけ手を入れられる自由」があり、マンションは「管理の手間は減るが、管理組合の方針に従う必要がある」という違いがあるといえます。どちらが良いかは、日々の暮らしの中で「管理の手間を減らしたいか」「自分のペースで手を入れたいか」という価値観によって変わってくるでしょう。

リフォームや建替えの自由度

マンションのリフォームにはルール（管理規約）がある

マンションは、区分所有という仕組み上、リフォームできる範囲に一定のルールが設けられています。

• 〇 専有部分（自分の部屋の内側）：床材の変更、内装の張り替え、キッチンや浴室の交換など、比較的自由にリフォーム可能
• 〇 共用部分（廊下・玄関ドアの外側・窓のサッシなど）：個人の判断だけでは変更できない

意外に思われるかもしれませんが、多くのマンションでは、玄関ドアの外側や窓ガラス・サッシは「共用部分」として扱われており、勝手に色を変えたり、性能の異なるものに交換したりすることはできません。これは、マンション全体の外観や防火性能を統一するためのルールです。

また、専有部分のリフォームであっても、床材を変更する際は「遮音等級」が管理規約で定められていることが多く、下の階への生活音を配慮した床材を選ぶ必要があるなど、工事内容そのものに制約がかかることもあります。リフォームを行う前には、管理組合への届け出や承認が必要になるケースが一般的です。

これは、マンションという共同体で暮らす以上、「自分の部屋だから何をしてもいい」わけではなく、「建物全体の資産価値と安全性を、住人みんなで守っている」という考え方に基づいています。集合住宅というアパートの一室を、大家さんの許可なく大きく改造できないのと似たイメージを持つと理解しやすいでしょう。

戸建ては構造の許す範囲で自由度が高い

戸建ては、土地も建物もすべて自分の所有物であるため、リフォームの自由度は基本的に高くなります。

• 〇 外壁の色や素材を自分の好みで選べる
• 〇 間取りを変更し、部屋数を増減させることができる
• 〇 庭に物置やウッドデッキを設置する、駐車スペースを増設するなど、敷地全体を活用できる
• 〇 敷地に余裕があれば、増築という選択肢も検討できる

ただし、「完全に無制限」というわけではありません。建築基準法など法律上のルールにより、増築や大規模な間取り変更を行う際には、建築確認申請が必要になる場合があります。また、木造住宅の場合、壁の位置によっては建物を支える構造上重要な壁（耐力壁）があり、むやみに撤去すると建物の強度に影響することもあるため、リフォームの際は専門の建築士や施工会社に構造を確認してもらうことが欠かせません。

建替えという選択肢があるかどうか

長期的な視点で見たとき、戸建てとマンションには「建替え」という選択肢の取りやすさにも違いがあります。

戸建ては、老朽化した際に「建て替えるかどうか」を、所有者本人の判断だけで決めることができます。一方マンションは、建物全体が多数の人の共有財産であるため、建替えには区分所有者による多数の賛成が必要になり、実際に建替えが実現するまでには長い年月がかかることも珍しくありません。マンションの建替えを検討する場合は、必ず「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」など、最新の法制度を国土交通省の公式情報で確認することをおすすめします。

参考：国土交通省 マンション政策について　https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000043.html

将来売却するときの違い

家は「一生住み続けるもの」とは限りません。転勤や家族構成の変化など、将来的に売却を検討する可能性も踏まえて選ぶことが大切です。

資産価値の下がり方の傾向

建物の資産価値は、一般的に築年数の経過とともに下がっていきますが、その下がり方の傾向は戸建てとマンションで異なるといわれています。

• 〇 戸建て：建物部分の価値は年数とともに下がりやすい一方、土地部分の価値は比較的維持されやすい傾向がある（立地や地価の動向による）
• 〇 マンション：建物・土地をあわせた資産評価がされるが、鉄筋コンクリート造は木造より法定耐用年数が長く設定されているため、建物としての評価が緩やかに下がっていく傾向がある

ここで注意していただきたいのは、「マンションの方が資産価値が下がりにくい」「戸建ての方が資産価値が下がりやすい」と一律に断定できるものではないという点です。資産価値は、立地条件、周辺エリアの人気度、管理状態、経済情勢など、非常に多くの要因によって変動します。あくまで一般的な傾向として押さえておき、実際の売却価格の見通しについては、不動産会社による査定など、個別の物件情報に基づいた確認が必要です。

売却のしやすさ（立地・築年数の影響）

売却のしやすさについても、それぞれに特徴があります。

マンションは、同じ建物内に複数の住戸があるため、駅からの距離や周辺環境という「立地の条件」が売却価格に強く反映されやすい傾向にあります。一方、戸建ては土地の形状や道路との接し方（接道状況）など、その土地固有の条件が価格に影響しやすくなります。

また、マンションは管理組合がしっかり機能し、修繕積立金が適切に積み立てられているかどうかも、購入希望者にとって重要な判断材料になります。修繕積立金が不足しているマンションは、将来的に一時金の徴収や積立金の値上げが必要になるリスクがあるため、売却時に敬遠される要因になることもあります。

売却時にかかる費用の違い

売却時にかかる費用にも、いくつかの違いがあります。

• 〇 仲介手数料（不動産会社に支払う費用。戸建て・マンション共通で、法律上の上限額が定められている）
• 〇 印紙税（売買契約書に貼付する印紙代。戸建て・マンション共通）
• 〇 譲渡所得税（売却益が出た場合に課される税金。戸建て・マンション共通のルールが適用される）
• 〇 マンション特有の負担：修繕積立金の精算や、管理費の未収がある場合の清算

売却にかかる税金の計算方法や特例措置（マイホーム売却時の特別控除など）は、個人の状況によって適用可否が変わる複雑な制度です。正確な内容は、国税庁の公式サイトや税理士への相談を通じて、必ず個別に確認するようにしてください。

参考：国税庁 マイホームを売ったときの特例　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

■ 相模原市での不動産売却の全体像を知りたい方
相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド

戸建てが向いている人・マンションが向いている人

ここまでの比較を踏まえ、それぞれのタイプがどのような方に向いているのかを整理します。

戸建てが向いているライフスタイル・価値観

• 〇 庭でガーデニングをしたい、ペットを自由に飼いたいなど、屋外空間を活用したい方
• 〇 上下階への生活音を気にせず、子どもを自由に走り回らせたい子育て世帯
• 〇 将来、増築やリフォームで住まいを自由に変化させていきたい方
• 〇 駐車場代を別途払わず、自分の敷地内に車を停めたい方
• 〇 建替えや売却の判断を、自分だけの意思で決めたい方

マンションが向いているライフスタイル・価値観

• 〇 庭の手入れや外壁のメンテナンスなど、管理の手間をできるだけ減らしたい方
• 〇 オートロックや管理人など、共用の防犯設備を重視したい方
• 〇 駅近など利便性の高い立地を優先したい方
• 〇 高齢になったときも、階段の上り下りが少ないワンフロアの生活を続けたい方
• 〇 毎月の支払いで計画的に修繕費を積み立てたい方（急な出費を避けたい方）

迷ったときのチェックリスト

どちらが自分に合っているか迷ったときは、以下の項目を家族で話し合ってみることをおすすめします。

まとめ

戸建てとマンションは、どちらが絶対的に優れているというものではなく、それぞれに異なる特徴とメリット・デメリットがあります。

• 〇 戸建ては、土地・建物を自分で所有し、リフォームや建替えの自由度が高い一方、修繕費用を自分で計画的に準備する必要がある
• 〇 マンションは、管理費・修繕積立金という毎月の固定費はかかるものの、共用部分の管理や防犯を建物全体で分担できる
• 〇 生活音、防犯、将来の売却のしやすさなど、暮らし方に関わる違いも多岐にわたる

住宅の購入は、物件価格という「初期費用」だけで判断するのではなく、購入後何十年にもわたって続く「維持費」や「暮らし方」まで含めて考えることが大切です。この記事で紹介した比較のポイントを参考に、ご自身やご家族のライフスタイル、将来の暮らし方の理想像に合わせて、後悔のない住まい選びをしていただければ幸いです。

なお、住宅ローンや税金、補助金制度に関する情報は法改正等により変更される可能性があるため、実際の購入を検討される際は、国土交通省・国税庁など公式サイトの最新情報や、金融機関・税理士など専門家への相談をあわせてご活用ください。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

この記事では、新築住宅と中古住宅の違いを、価格・諸費用、建物・設備、入居までの期間、保証制度、資産価値などの観点から分かりやすく比較します。それぞれのメリット・デメリットを正しく理解し、ご自身の予算やライフスタイルに合った住まい選びの参考にしてください。

■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

新築住宅と中古住宅の基本的な違い

家を買おうとするとき、最初にぶつかる大きな分かれ道が「新築にするか、中古にするか」という選択です。この2つは、単に「新しいか古いか」という違いだけでなく、価格の決まり方、契約の仕組み、住み始めるまでの流れなど、あらゆる面で性質が異なります。まずは基本的な言葉の意味から整理していきましょう。

新築住宅の定義とは

「新築」と聞くと、多くの方が「建てたばかりの家」というイメージを持たれると思いますが、実は不動産の世界では明確なルールがあります。不動産の広告に関する業界のルール（公正競争規約）では、新築住宅とは「建築後1年未満で、かつ一度も人が住んだことがない住宅」とされています。

つまり、たとえ建物が完成してから1年以上経っていたとしても、誰も住んだことがなければ「未入居物件」として扱われ、法律上の「新築」とは呼べなくなります。逆に、完成して数ヶ月であっても、一度でも人が住めば「新築」ではなく「中古」扱いになります。

中古住宅の定義とは

中古住宅とは、上記の新築の条件に当てはまらない住宅、つまり「一度でも人が住んだことがある住宅」や「建築後1年以上経過した未入居の住宅」を指します。築年数は数年のものから数十年のものまで幅広く、状態や価格帯も物件によって大きく異なります。

「築浅」「未入居物件」など紛らわしい言葉の整理

住宅探しをしていると、次のような言葉に出会うことがあります。混同しやすいため、ここで整理しておきましょう。

「未入居物件」は、新築のような綺麗な状態でありながら、中古住宅として比較的お手頃な価格で販売されていることがあり、選択肢の一つとして知っておくと良いでしょう。

全体像を掴む比較表

新築と中古、それぞれの特徴をまず大まかに掴んでいただくために、代表的な違いを一覧にまとめました。詳しい内容は、次の章以降で一つずつ詳しく解説していきます。

このように、新築と中古にはそれぞれ異なる特徴があり、どちらが「絶対に良い」というものではありません。ご自身の予算やライフスタイル、譲れない条件によって、最適な選択は変わってきます。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

購入価格と諸費用の違い

住宅選びで最も気になるのが「結局いくらかかるのか」という点だと思います。ここでは、物件そのものの価格に加えて、見落とされがちな「諸費用」についても詳しく見ていきましょう。

物件価格そのものの違い

一般的に、同じエリア・同じ広さの物件であれば、新築住宅の方が中古住宅よりも価格が高くなる傾向があります。これは、新築には以下のようなコストが上乗せされているためです。

• 〇 建築会社の広告費や販売にかかる経費
• 〇 最新の建材や設備を使用するための費用
• 〇 完成してから最初の入居者になる「新品であること」への価値

一方、中古住宅は一度人が住んだ時点で、資産価値としての評価が新築時よりも下がります。これは、車を購入してすぐに売却すると価格が下がるのと似た仕組みです（新品として扱われなくなることで、市場での評価額が下がるという意味です）。そのため、建物の状態が良くても、新築時より価格が抑えられているケースが多く見られます。

諸費用の内訳とは

住宅を購入する際には、物件価格以外にも様々な費用がかかります。これらをまとめて「諸費用」と呼びます。主な内訳は次の通りです。

※税金の軽減措置の適用条件は物件の築年数や耐震基準などにより異なります。正確な金額や適用可否については、国税庁や法務局、またはお住まいの自治体の公式サイトでの確認、もしくは税理士・司法書士への相談をおすすめします。

新築と中古で諸費用の割合が変わる理由

一般的に、諸費用の目安は次のように言われています。

• 〇 新築住宅：物件価格の3〜7%程度
• 〇 中古住宅：物件価格の6〜10%程度

この差が生まれる最大の理由は、「仲介手数料」の有無です。新築の建売住宅を不動産会社（売主）から直接購入する場合は仲介手数料がかかりませんが、中古住宅の多くは個人の売主と不動産会社を介して取引されるため、仲介手数料が発生します。

例えば、3,000万円の中古住宅を購入する場合、仲介手数料の上限は次のように計算されます。

3,000万円 × 3% + 6万円 + 消費税10% ＝ 105.6万円（税込・上限額の目安）

これはあくまで法律で定められた「上限額」であり、実際の金額は不動産会社によって異なります。

リフォーム・リノベーション費用を含めた「総額」で考える視点

中古住宅を選ぶ際に見落としがちなのが、リフォームやリノベーション（間取りや設備を大きく作り変える工事のこと）にかかる費用です。物件価格だけを見ると中古の方が安く見えても、水回りの交換や内装の刷新を行うと、数百万円単位の費用が追加でかかることがあります。

そのため、中古住宅を検討する際は「物件価格」だけでなく、「物件価格＋リフォーム費用＋諸費用」の総額で、新築と比較することが大切です。

費用シミュレーション比較表

以下は、あくまで一例としての試算です。地域や物件の条件によって金額は大きく変動しますので、目安としてご覧ください。

【計算条件】

• 〇 物件価格：新築3,500万円／中古2,800万円（同エリア・同程度の広さと仮定）
• 〇 中古住宅の仲介手数料：上限額（3%+6万円+消費税）で計算
• 〇 中古住宅は水回りを中心に300万円のリフォームを実施すると仮定
• 〇 登記費用・保険料等は概算の目安であり、実際の金額とは異なる場合があります

この試算では中古住宅の方が総額を抑えられていますが、リフォームの内容や物件の状態によっては、この差が縮まったり、逆転したりすることもあります。「物件価格の安さ」だけで判断せず、必ず総額でシミュレーションすることをおすすめします。

住宅ローンの利用で注意したいポイント

住宅ローンは新築・中古どちらでも利用できますが、中古住宅では築年数や建物の状態によって、金融機関の審査内容や借入条件が異なる場合があります。また、リフォームを予定している場合は、住宅ローンとリフォームローンを別々に利用する方法のほか、リフォーム費用を住宅ローンに組み込める商品もあります。

利用できるローン商品や借入条件は金融機関ごとに異なるため、購入を検討する際は物件探しとあわせて資金計画も確認しておくと安心です。

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

建物や設備の違い

「新しい家の方が性能も設備も優れているはず」というイメージをお持ちの方は多いと思いますが、実際には一概にそうとも言えません。ここでは、建物そのものの性能や設備について、正確に整理していきます。

最新の設備・断熱性能・耐震基準の違い

新築住宅の大きな魅力の一つは、その時代の最新技術が反映されている点です。具体的には、以下のような設備・性能が標準的に導入されていることが多くなっています。

• 〇 断熱性能の高い窓や壁（冷暖房の効きが良く、光熱費を抑えやすい）
• 〇 最新の省エネ設備（高効率な給湯器やエアコンなど）
• 〇 食洗機やディスポーザーなど、生活を便利にする住宅設備
• 〇 バリアフリー設計（段差の少ない造り）

一方で、これらの設備はあくまで「その時点での標準」であり、10年、20年と時間が経てば当然古くなっていきます。つまり、新築時点での性能の高さが、将来にわたってずっと「最新」であり続けるわけではないという点は理解しておく必要があります。

建築時期による耐震基準の違い（新耐震基準とは）

住宅の安全性を考えるうえで、非常に重要なポイントが「耐震基準」です。日本の建築基準法では、大きな地震の教訓を踏まえて耐震基準が見直されており、特に重要な境目となるのが1981年（昭和56年）6月です。

新築住宅は当然この新耐震基準で建てられていますが、中古住宅の場合は、建築時期によって旧耐震基準の物件が含まれている可能性があります。中古住宅を検討する際は、建築確認を受けた時期が1981年6月以降かどうかを確認することが、安全性を判断する上での重要な目安になります。この点は不動産会社に確認するか、建物の登記事項証明書（法務局で取得できる公的な書類）で確認することができます。

なお、旧耐震基準の建物であっても、耐震補強工事によって現在の基準に近い耐震性能を確保している物件も存在します。「旧耐震＝危険」と一律に判断するのではなく、耐震診断の実施状況や補強工事の有無を個別に確認することが大切です。

中古住宅でも設備が新しいケースがある理由

「中古＝設備が古い」というイメージも、必ずしも正しくありません。中古住宅の中には、以下のようなケースで、設備が新築同様、あるいはそれ以上に充実している物件もあります。

• 〇 前の所有者がリフォーム・リノベーションを行っている物件
• 〇 不動産会社が買い取り後にフルリノベーションを施した「再生物件」
• 〇 建築後間もなく、まだ設備の劣化が進んでいない築浅物件

このような物件であれば、新築よりも価格を抑えながら、新しい設備の恩恵を受けられる可能性があります。

間取りや広さの自由度（リフォーム前提の場合）

新築の建売住宅は、すでに完成した間取りの中から選ぶスタイルが基本となるため、間取りの自由度は高くありません（注文住宅であれば自由設計が可能ですが、その分費用と期間がかかります）。

一方、中古住宅はリフォームを前提にすることで、壁を取り払って広いリビングにしたり、部屋数を増やしたりと、ライフスタイルに合わせて間取りを自由に変更できるという魅力があります。ちょうど、白紙のキャンバスに絵を描き直すように、住まいを自分たちの理想に近づけられる点は、中古住宅ならではのメリットです。

入居までにかかる期間の違い

「いつから新しい生活を始められるのか」は、進学や転勤、家族計画などのタイミングと関わるため、非常に重要なポイントです。新築と中古では、この期間に大きな差があります。

新築（建売・注文住宅）の完成・引き渡しまでの流れと期間

新築住宅には大きく分けて「建売住宅（すでに完成している、または完成予定の住宅を購入するタイプ）」と「注文住宅（土地を購入し、間取りから自分で設計するタイプ）」の2種類があります。それぞれ入居までの期間が異なります。

注文住宅の場合、土地探しから始めると「土地の契約→設計の打ち合わせ（数ヶ月）→建築確認申請→着工→上棟→完成検査→引き渡し」という多くの工程を経るため、契約から入居まで1年以上かかることも珍しくありません。

中古住宅の購入から入居までの流れと期間

中古住宅は、すでに建物が完成している状態で売買されるため、新築の注文住宅と比べると入居までの期間は短くなる傾向があります。一般的な流れは以下の通りです。

• 〇 物件の内覧・比較検討
• 〇 購入の申し込み・住宅ローンの事前審査
• 〇 売買契約の締結
• 〇 住宅ローンの本審査・本契約
• 〇 決済（残金の支払い）・引き渡し

リフォームを行わない場合、契約から引き渡しまでは1〜2ヶ月程度が目安となります。「今の家の状態のまま、できるだけ早く住み始めたい」という方にとっては、中古住宅は大きなメリットがある選択肢です。

リフォームを行う場合の追加期間

中古住宅を購入してリフォームを行う場合は、工事内容に応じて追加の期間が必要になります。

工事期間中は当然その住宅に住むことができないため、賃貸に仮住まいするなどの調整が必要になる場合がある点も、スケジュールを立てる際に考慮しておく必要があります。

期間比較の目安表

ここまでの内容を、入居までの期間という観点で一覧にまとめました。

「できるだけ早く新居での生活をスタートしたい」という方には、完成済みの新築建売住宅か、リフォームを必要としない中古住宅が有力な選択肢になると言えます。

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

保証・契約不適合責任の違い

「中古住宅は保証がないから不安」というイメージを持たれる方は多いですが、実際には中古住宅にも一定の保証の仕組みが存在します。ここでは、新築と中古それぞれの保証制度について、正確に整理していきます。

新築住宅に義務付けられている保証制度（住宅品質確保法）

新築住宅には、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して「品確法」〈ひんかくほう〉と呼ばれます）という法律により、売主に対して一定の保証が義務付けられています。

具体的には、建物の中でも特に重要な部分である「構造耐力上主要な部分（家を支える柱・梁・基礎など）」と「雨水の侵入を防止する部分（屋根や外壁など）」について、引き渡しから10年間の保証が法律で義務付けられています。これは売主の意思にかかわらず、法律上必ず適用される保証であるため、新築住宅を購入する大きな安心材料の一つになっています。

この保証により、万が一、構造上の欠陥や雨漏りなどの不具合が見つかった場合、売主は無償での修理などの責任を負うことになります。

中古住宅における契約不適合責任とは（旧・瑕疵担保責任）

一方、中古住宅の場合は「契約不適合責任」という考え方が適用されます。これは以前「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたもので、2020年の民法改正によって名称と内容が整理されたものです。

契約不適合責任とは、簡単に言うと「契約の内容と実際の物件の状態が異なっていた場合に、売主が負う責任」のことです。例えば、契約書に記載のなかった雨漏りやシロアリ被害が後から見つかった場合、買主は売主に対して修理（追完請求）や代金の減額、場合によっては契約の解除などを求めることができます。

ただし、新築の品確法とは異なり、この契約不適合責任の保証期間や範囲は、契約内容によって自由に決められるという大きな違いがあります。個人が売主となる中古住宅の売買では、「引き渡し後3ヶ月」などの短い期間に設定されるケースや、そもそも責任を負わない「契約不適合責任免責」という条件で契約されるケースも一般的に見られます。

そのため、中古住宅を購入する際は、契約書に記載されている契約不適合責任の期間・範囲を、必ず契約前にしっかりと確認することが重要です。

保証期間や範囲の違いを整理した比較表

このように、新築と中古では保証の「土台となる仕組み」そのものが異なります。中古住宅を検討する際は、「保証がない」と決めつけるのではなく、契約書のどこにどのような条件が書かれているかを確認する視点が大切です。

中古住宅でも安心して購入するための制度（既存住宅売買瑕疵保険・インスペクションなど）

中古住宅に対する不安を軽減するために、近年整備が進んでいる制度がいくつかあります。

• 〇 既存住宅売買瑕疵保険：中古住宅の売買において、構造上主要な部分などに欠陥が見つかった場合の修理費用を保険でカバーする制度です。この保険に加入するためには、事前に建物状況調査（インスペクション）を受け、一定の基準を満たす必要があります。
• 〇 ホームインスペクション（住宅診断）：専門家（建築士など）が、建物の劣化状況や不具合の有無を調査するサービスです。購入前に第三者の視点で建物の状態を確認できるため、中古住宅特有の「見えない不安」を軽減する手段として注目されています。
• 〇 既存住宅かし保証：不動産会社が独自に提供する保証サービスで、会社ごとに保証内容や期間が異なります。

これらの制度を活用することで、中古住宅であっても、新築に近い安心感を持って購入を検討できるようになってきています。中古住宅を扱う不動産会社の中には、こうした保険やインスペクションの実施をサポートしているところもあるため、気になる物件があれば、対応の有無を確認してみることをおすすめします。

資産価値と将来の売却の考え方

住宅は人生で最も高い買い物の一つであるため、「将来売却するときにどうなるか」という資産価値の視点も、選択の際に無視できないポイントです。

新築住宅の資産価値が下がりやすいと言われる理由

新築住宅は、購入した瞬間から「中古住宅」に変わります。そのため、一般的に新築住宅の資産価値は、購入直後から大きく下落する傾向があると言われています。

これは、車を新車で購入してすぐに売却すると、価格が大きく下がってしまうのと似た構造です（一度「新品」というプレミアム価値がなくなることで、市場での評価が下がるという意味です）。新築時の価格には、建築会社の広告費や販売経費、営業にかかるコストなども含まれているため、そうした「上乗せ分」は、中古市場で売却する際には評価されにくいのです。

中古住宅の資産価値の推移の考え方

一方、中古住宅はすでに一定程度価格が下落した状態で購入するため、新築時のような急激な価値の下落は起こりにくいという特徴があります。ただし、これは「中古住宅の価値が下がらない」という意味ではなく、「新築ほど急激な下落を経験しない」という意味である点にご注意ください。建物自体は年数の経過とともに劣化していくため、長期的には資産価値は緩やかに下落していく傾向にあります。

資産価値に影響する要素

住宅の資産価値は、築年数だけで決まるわけではありません。主に以下のような要素が複合的に影響します。

• 〇 立地：駅からの距離、周辺の利便性、将来的な人口動態など
• 〇 建物の管理状態：定期的なメンテナンスや修繕の有無（特にマンションの場合は管理組合の運営状況も影響します）
• 〇 耐震性能：新耐震基準に適合しているかどうか
• 〇 土地の広さ・形状：戸建ての場合、建物の価値がなくなっても土地の価値は残ります
• 〇 周辺の開発計画：再開発や新駅の設置などにより、将来的に評価が上がる可能性もあります

特に戸建て住宅の場合、建物の資産価値は年数とともに下落していく一方、土地の価値は立地条件によって維持されやすいという性質があります。そのため、「建物」と「土地」を分けて資産価値を考える視点も重要です。

参考データ：築年数別の資産価値推移の考え方

木造住宅の建物部分の資産価値については、これまで不動産取引の実務において、個別の住宅の状態にかかわらず一律に築後20~25年で建物の市場価値をゼロとする慣行が一般的でした。これは、税務上の減価償却(年数の経過に応じて資産の価値を段階的に減らして計算する仕組みのこと)の考え方とも近く、長らく中古住宅の評価の目安として使われてきました。

以下は、この従来の慣行に基づく、木造戸建て住宅における建物評価の一般的なイメージです。

※この数値はあくまで従来の一般的な評価慣行に基づく目安であり、実際の売却価格は立地や需要、建物の状態によって大きく異なります。

出典：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（平成26年3月） https://www.mlit.go.jp/common/001033817.pdf

なお、この「一律に20〜25年でゼロ評価になる」という従来の慣行については、国土交通省自身が中古住宅流通市場活性化の阻害要因であると指摘しており、基礎・躯体と内外装・設備を分けて評価し、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定できるようにするなど、評価方法の見直しに向けた指針を平成26年に策定しています。

つまり、「古い家は一律に価値がゼロになる」という考え方は、あくまで従来の商慣行であり、今後は維持管理の状態やリフォームの実施状況が適切に反映される評価へと、少しずつ見直しが進められている段階だと理解しておくとよいでしょう。適切なメンテナンスやリフォームを行った中古住宅であれば、この目安よりも高い評価を受けられる可能性がある点も、あわせて知っておいていただきたいポイントです。

正確な資産価値を知りたい場合は、不動産会社による査定や、不動産鑑定士への相談をおすすめします。

新築が向いている人・中古が向いている人

ここまで見てきたように、新築と中古にはそれぞれ異なる特徴があります。最後に、どのような方にどちらが向いているのか、チェックリスト形式で整理してみましょう。ご自身やご家族の状況と照らし合わせながら、参考にしてみてください。

新築住宅が向いている人の特徴

以下の項目に当てはまる数が多い方は、新築住宅が選択肢の中心になりやすいと言えます。

• 〇 最新の設備や高い断熱性能・耐震性能を重視したい
• 〇 誰も住んだことのない、新品の住宅に住みたいという気持ちが強い
• 〇 建物の保証やアフターサービスをできるだけ手厚く受けたい
• 〇 間取りやデザインを自分たちの希望通りに一から決めたい（注文住宅の場合）
• 〇 入居までの期間に余裕がある、または急いでいない
• 〇 予算に、諸費用だけでなく建物価格そのものへの上乗せ分も見込める余裕がある

中古住宅が向いている人の特徴

一方で、以下の項目に当てはまる数が多い方は、中古住宅が有力な選択肢になるでしょう。

• 〇 総額の予算をできるだけ抑えたい、またはコストパフォーマンスを重視したい
• 〇 駅近など、希望する立地条件を優先したい（中古の方が選択肢が多いエリアもあります）
• 〇 リフォームやリノベーションを楽しみながら、自分らしい住まいを作りたい
• 〇 できるだけ早く入居したい(特にリフォーム不要の物件の場合)
• 〇 実際の建物や周辺環境を、内覧で自分の目で確認してから決めたい
• 〇 契約不適合責任の範囲やインスペクションの有無をしっかり確認する意欲がある

予算別・ライフスタイル別の選び方の目安

上記のチェックリストに加えて、代表的なライフスタイルごとの傾向を以下にまとめました。あくまで一般的な傾向であり、必ずしもすべての方に当てはまるわけではない点にはご留意ください。

いずれの場合も、「新築だから安心」「中古だから不安」といった一律の判断ではなく、物件ごとの状態や契約内容を個別に確認する姿勢が、後悔しない住宅選びにつながります。

中古住宅と新築のどちらが自分に合っているか迷ったら、お気軽にご相談ください。

■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

まとめ

この記事では、新築住宅と中古住宅の違いについて、価格・諸費用・設備・入居までの期間・保証制度・資産価値という6つの観点から解説してきました。最後に、それぞれの違いを一覧で振り返ってみましょう。

新築住宅と中古住宅のどちらが優れているということではなく、それぞれに異なるメリット・デメリットがあります。物件価格だけで判断するのではなく、諸費用や住宅ローン、維持費、保証、将来の資産価値まで含めた総額で比較し、ご自身の予算やライフスタイルに合った住まいを選ぶことが大切です。

後悔しない選択をするための最終チェックポイント

新築と中古のどちらを選ぶ場合であっても、契約前に必ず確認しておきたいポイントを、最後にまとめておきます。

• 〇 物件価格だけでなく、諸費用・リフォーム費用を含めた総額で比較したか
• 〇 建築時期（新耐震基準に適合しているか）を確認したか
• 〇 保証や契約不適合責任の期間・範囲を契約書で確認したか
• 〇 インスペクション（住宅診断）の実施状況を確認したか
• 〇 将来の売却も見据えて、立地や管理状態を確認したか

「新築か中古か」という選択に、絶対的な正解はありません。大切なのは、それぞれの特徴を正しく理解した上で、ご自身の予算やライフスタイル、大切にしたい条件に合わせて判断することです。

特に中古住宅は、正しい知識を持って物件を見極めることで、価格を抑えながら理想の住まいを実現できる可能性を秘めた選択肢です。気になる中古物件がありましたら、インスペクションの実施状況や契約条件など、気になる点を一つずつ不動産会社に確認しながら、じっくりと検討を進めてみてください。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 住宅購入後、引渡しまでの流れについて知りたい方
住宅購入後、引渡しまでにやることチェックリスト

この引渡しの日までには、決済や登記、火災保険への加入、引越しの準備など、やるべきことが数多くあります。

初めて住宅を購入する方にとっては、専門用語も多く「何から手をつければいいのか分からない」と感じることも少なくありません。この記事では、住宅の引渡しまでに必要な手続きを、時系列に沿って初心者の方にも分かりやすく解説します。チェックリスト形式で整理していますので、ご自身の準備状況を確認しながら読み進めてください。

■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

引渡しまでの流れ

そもそも「引渡し」とは何か

「引渡し」とは、売主が買主に鍵を渡し、物件を利用できる状態にする手続きです。所有権が移る時期は売買契約の定めによりますが、一般的な不動産売買では、残代金の支払い、所有権移転登記の申請、鍵の引渡しを同じ日に行います。

契約から引渡しまでの全体スケジュール

住宅の種類（新築・中古）や住宅ローンの利用有無によって多少前後しますが、一般的な流れは以下のとおりです。なお、期間はあくまで目安であり、金融機関の審査状況や物件の状態によって変動する可能性があります。

※上記は一般的な流れの一例です。実際のスケジュールは不動産会社や金融機関の案内に従って進めてください。

引渡しまでにやることチェックリスト一覧

まずは全体像をつかむために、引渡しまでにやるべきことを一覧にまとめました。詳細は後の章で一つずつ解説していきます。

• 〇 住宅ローンの本審査を申し込み、正式な融資承認を得る
• 〇 火災保険（必要に応じて地震保険）へ加入する
• 〇 決済日に必要な書類・印鑑・費用を準備する
• 〇 引越し業者を手配する
• 〇 電気・ガス・水道など、ライフラインの契約手続きを行う
• 〇 郵便物の転送手続き（転居届）を行う
• 〇 決済当日に立ち会い、残代金の支払いと鍵の受け取りを行う
• 〇 所有権移転登記の手続きを行う（司法書士に依頼するのが一般的です）
• 〇 引越し後、建物や設備に不具合がないか確認する

このように、引渡しまでには「お金」「書類」「保険」「引越し」という4つの大きなジャンルの準備が同時進行で必要になります。次の章から、それぞれの具体的な内容を詳しく見ていきましょう。

決済当日に行うこと

決済とは何をする日なのか

「決済（けっさい）」とは、住宅の購入代金の残りを支払い、その場で鍵を受け取る日のことです。たとえるなら、通販で商品を「代金引換」で購入したときに、配達員にお金を渡して荷物を受け取る瞬間をイメージすると分かりやすいでしょう。住宅の場合は金額が非常に大きいため、銀行の一室などで、売主・買主・不動産会社の担当者・司法書士（登記の専門家）などが一堂に会して手続きを行うのが一般的です。

決済と引渡しは、同じ日に行われることがほとんどです。つまり「決済日＝引渡し日」と考えて差し支えありません。

決済当日の流れ（時系列で解説）

決済当日は、おおよそ以下のような流れで進みます。所要時間は1〜2時間程度が目安ですが、金融機関や物件の状況により前後します。

「固定資産税・都市計画税の精算金」とは、その年の固定資産税を売主が先に納めている場合に、引渡し日以降の分を買主が売主に支払う仕組みのことです。日割り計算で金額を調整するのが一般的な慣習ですが、法律で定められた義務ではなく、あくまで契約上の取り決めですので、契約書の内容を必ず確認してください。

決済当日に必要な持ち物一覧

決済当日は忘れ物をしないよう、事前にしっかり確認しておきましょう。

※必要書類は不動産会社や金融機関によって多少異なります。事前に案内された持ち物リストを必ず確認してください。

決済当日によくあるトラブルと対策

決済当日は多くの人と書類が関わるため、思わぬトラブルが起きることがあります。よくある事例と対策を以下にまとめました。

• 〇 印鑑証明書の有効期限切れ：発行から3ヶ月を過ぎていると使用できない場合があるため、決済日の直前に取得し直すのが安全です。
• 〇 振込金額の準備不足：振込には金融機関ごとに1日の上限額が設定されていることがあるため、事前に銀行へ確認しておくと安心です。
• 〇 平日しか手続きができない：決済は金融機関の窓口で行うため、原則として平日に設定されます。仕事の休みを早めに確保しておきましょう。
• 〇 書類の記入ミス：住所や氏名の記入に誤字があると、登記手続きがやり直しになることがあります。司法書士のチェックを受けながら記入しましょう。

決済は住宅購入における最も重要な山場のひとつです。当日になって慌てないよう、前日までに持ち物と流れを再確認しておくことをおすすめします。

所有権移転登記

所有権移転登記とは

「所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）」とは、住宅の所有者が売主から買主に変わったことを、法務局という国の機関が管理する公的な記録に反映させる手続きのことです。たとえるなら、自動車を購入したときに「名義変更」を行うのと同じ仕組みだと考えると分かりやすいでしょう。

この登記を行わないと、たとえ代金を支払って鍵を受け取っていても、法律上は「誰がその家の本当の持ち主か」を第三者に証明することができません。万が一、売主が別の人にも同じ家を売ろうとするような不正が起きた場合に、登記をしていないと自分の権利を守れない可能性があります。そのため、決済と同じタイミングで登記の申請を行うのが一般的です。

登記にかかる費用の目安

所有権移転登記には、主に「登録免許税（とうろくめんきょぜい）」という税金と、「司法書士報酬」という手続きを代行してもらう専門家への報酬がかかります。

登録免許税は、原則として固定資産税評価額（国や自治体が定める、その不動産の評価額）に一定の税率をかけて計算されます。中古住宅・土地・建物によって税率や軽減措置の有無が異なるため、正確な金額は国税庁や法務局の情報、または依頼する司法書士に必ず確認してください。

※登録免許税の計算方法や軽減措置の要件については、国税庁（https://www.nta.go.jp/）や法務局の公式情報で必ずご確認ください。本記事では推測での金額提示は行いません。

登記手続きの流れと必要書類

所有権移転登記は、多くの場合、決済に立ち会う司法書士が手続きを代行してくれます。買主自身が法務局に出向く必要は基本的にありません。

• 〇 決済当日に司法書士へ必要書類一式を渡す
• 〇 司法書士が法務局へ登記申請を行う
• 〇 登記完了までは、申請から1〜2週間程度かかることが一般的です（法務局の混雑状況により変動します）
• 〇 登記完了後、「登記識別情報通知（とうきしきべつじょうほうつうち）」という書類が発行される

「登記識別情報通知」とは、登記名義人本人であることを確認するために使用する重要な情報で、従来の「権利証」に相当します。紛失しても所有権を失うわけではありませんが、再通知はされないため、第三者に見られないよう厳重に管理しましょう。

必要書類は主に以下のようなものです。

登記が完了したかを確認する方法

登記が完了したかどうかは、司法書士から送付される「登記識別情報通知」や「登記完了証」で確認できます。また、法務局で「登記事項証明書」を取得すれば、自分の名前が所有者として正式に記録されているかを確認することも可能です。登記事項証明書は、法務局の窓口や郵送、登記・供託オンライン申請システムを利用して請求できます。登記情報提供サービスを利用すれば、登記情報をインターネット上で確認することもできます。

登記完了までの間、万が一連絡がない場合は、依頼した司法書士事務所へ直接問い合わせて進捗を確認すると安心です。

火災保険

なぜ引渡し日までに火災保険を準備するのか

火災保険に法律上の加入義務はありませんが、引渡し後の火災や風災などに備えるため、引渡し日を補償開始日に設定するのが一般的です。住宅ローンを利用する場合は、金融機関やローン商品によって火災保険への加入が条件となることがあるため、事前に確認しましょう。

万が一、引渡し当日や引渡し直後に火災や台風などの被害に遭ってしまった場合、保険に未加入だと住宅ローンだけが残り、修理費用は自己負担になってしまいます。そのため、多くの金融機関では住宅ローンの融資実行の条件として、火災保険への加入を求めています。

火災保険と地震保険の違い

火災保険と地震保険は、似ているようで補償の対象が異なります。混同しやすいポイントですので、表で整理します。

地震による火災や損壊は、通常の火災保険だけでは補償の対象外となるケースが一般的です。日本は地震が多い国であるため、地震保険への加入を検討する方も多くいらっしゃいますが、加入するかどうかはご自身の判断となります。詳しい補償内容は、財務省や日本損害保険協会などの公式情報、または加入予定の保険会社に必ずご確認ください。

保険選びで確認すべきポイント

火災保険を選ぶ際は、保険料の安さだけで決めるのではなく、以下のポイントを確認することをおすすめします。

• 〇 補償の対象範囲：建物のみか、家財（家具・家電など）も含めるか
• 〇 保険期間：1年契約か、5年など長期契約か（長期契約の方が割安になる場合があります）
• 〇 水災の補償有無：住宅の立地によって水災リスクの高さが異なります
• 〇 地震保険の付帯有無：地震保険は火災保険とセットでのみ加入可能です
• 〇 免責金額（自己負担額）：保険金が支払われる際に、自分で負担する金額の設定

加入手続きのタイミングと注意点

火災保険は、決済日（引渡し日）を保険の開始日として設定するのが一般的です。加入手続き自体は、引渡しの1〜2ヶ月前から余裕をもって進めておくとよいでしょう。

• 〇 複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容と保険料を比較する
• 〇 住宅ローンを利用する場合、金融機関が指定する条件（補償内容の最低ラインなど）がないか確認する
• 〇 保険開始日を決済日に合わせて申し込む
• 〇 保険証券（契約内容が記載された書類）は大切に保管する

保険会社によっては、契約手続きに数日〜数週間かかる場合もあるため、決済日の直前になって慌てないよう、早めの行動を心がけましょう。

引越し準備

引越し業者を選ぶタイミングと手配のコツ

引越し業者の手配は、引渡し日が決まった時点で早めに動き出すことをおすすめします。特に3月〜4月の新生活シーズンは引越しの依頼が集中するため、希望日に予約が取れないケースも珍しくありません。引渡しの2〜3週間前までには、業者選びを始めておくと安心です。

• 〇 複数社から見積もりを取り、料金とサービス内容を比較する
• 〇 荷物の量や移動距離によって料金が変動するため、正確な情報を伝える
• 〇 繁忙期（3月〜4月）は特に早めの予約が必要
• 〇 不用品の処分方法も同時に検討しておく（粗大ごみの回収には申し込みから数週間かかる自治体もあります）

引越し前後の各種手続き一覧

引越しに伴い、住所変更が必要な手続きは多岐にわたります。うっかり忘れやすい項目も多いため、リストで確認しておきましょう。

特に電気・ガス・水道は、引渡し当日からすぐに使えるよう、引渡しの1週間前を目安に契約手続きを済ませておくと安心です。ガスの開栓については、立ち会いが必要な場合が多いため、早めに予約を取っておきましょう。

引越し当日までのスケジュール例

引越し当日に慌てないよう、大まかなスケジュールの一例を紹介します。あくまで一般的な目安ですので、ご自身の状況に合わせて調整してください。

入居後に確認すること

建物・設備のチェックポイント

新居に入居したら、早めに建物や設備の状態を確認しておきましょう。特に新築住宅の場合、引渡しから一定期間は「保証」の対象となることが多く、初期の不具合は早期発見・早期対応が大切です。

• 〇 壁や床に傷、汚れ、ひび割れがないか確認する
• 〇 水回り（キッチン・浴室・トイレ）の排水や水漏れがないか確認する
• 〇 建具（ドア・窓）の開閉がスムーズか確認する
• 〇 給湯器・エアコンなど設備機器が正常に作動するか確認する
• 〇 コンセントや照明の動作確認を行う

これらは、引越しで荷物を運び入れる前、なるべく早いタイミングで確認しておくと、家具の配置後に見つけにくい傷や不具合も発見しやすくなります。

不具合が見つかった場合の連絡先と対応

万が一、入居後に不具合を見つけた場合は、我流で修理を試みず、まずは適切な連絡先に相談することが重要です。

• 〇 新築住宅の場合：施工会社または販売会社の窓口へ連絡する
• 〇 中古住宅の場合：契約時に「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」という、売主が一定の責任を負う契約になっているかを確認する
• 〇 保証書に記載された連絡先・保証期間を確認する

「契約不適合責任」とは、購入した住宅に契約内容と異なる不具合があった場合に、売主が修理や損害賠償などの責任を負う制度のことです。個別の契約内容によって保証の範囲や期間が異なるため、契約書の内容を必ず確認し、不明な点は不動産会社や司法書士、必要であれば弁護士に相談することをおすすめします。

保証書・取扱説明書などの保管方法

引渡し時には、住宅設備の保証書や取扱説明書など、多くの書類を受け取ります。これらは今後の暮らしの中で必要になる場面が多いため、以下のように整理しておくと安心です。

• 〇 「住宅関連書類」専用のファイルやボックスを用意する
• 〇 登記識別情報通知など特に重要な書類は、耐火金庫や貸金庫での保管も検討する
• 〇 設備の保証書は保証期間ごとに分類しておくと、後で見返しやすい

まとめ

引渡しまでのチェックリスト総まとめ

ここまで解説してきた内容を、時系列に沿って一覧表にまとめました。全体像を振り返る際にご活用ください。

困ったときの相談先

住宅購入の手続きは、金額の大きさゆえに不安を感じる場面も多いかと思います。分からないことがあれば、一人で抱え込まず、以下のような専門家や窓口に相談することをおすすめします。

• 〇 住宅ローンに関すること：借入先の金融機関
• 〇 登記に関すること：担当の司法書士
• 〇 税金に関すること：税務署または税理士
• 〇 契約内容や物件に関するトラブル：契約した不動産会社、または住宅紛争処理支援センターなどの公的機関

引渡しまでの道のりは手続きが多く大変に感じるかもしれませんが、一つひとつを期限に沿って着実に進めていけば、決して難しいものではありません。このチェックリストを参考に、安心して新生活のスタートを迎えていただければ幸いです。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

内見は、写真や間取り図だけでは分からない「生きた情報」を手に入れる、重要な機会です。たとえて言うなら、洋服をインターネットの写真だけで買うのではなく、試着室で実際に袖を通してサイズ感や肌触りを確かめるようなものです。写真では素敵に見えても、実際に袖を通すとサイズが合わなかったり、生地がチクチクしたりすることがありますよね。住宅も同じで、実際に足を運び、五感を使って確認することが失敗しない住宅購入の第一歩なのです。

この記事では、中古住宅・新築住宅どちらにも対応できる「内見で必ずチェックしたい20のポイント」を、準備段階から専門家への質問内容まで、初心者の方にも分かりやすく体系的にご紹介します。記事の最後には、そのまま内見に持って行けるチェックリスト表もご用意していますので、ぜひ最後までご覧ください。

■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

内見前の準備

内見は「行き当たりばったり」で臨むと、限られた時間（多くの場合30分〜1時間程度）の中で確認すべきポイントを見落としてしまいます。事前準備をしっかり行うことで、内見の質は大きく変わります。

内見の目的を明確にする

内見に行く前に、まず「自分たちが住宅に何を求めているのか」を家族で話し合っておくことが大切です。

たとえば、以下のような項目を事前に整理しておくと、内見時の判断がぶれにくくなります。

• 〇 家族構成と将来の変化（子どもの成長、親との同居予定など）
• 〇 譲れない条件（駅からの距離、部屋数、日当たりなど）
• 〇 妥協できる条件（築年数、内装の古さなど）
• 〇 予算の上限とローンの返済計画

これは、レストランに行く前に「今日は何を食べたい気分か」を決めておくことに似ています。目的がはっきりしていないと、メニュー（物件情報）を見ても決められず、結局その場の雰囲気に流されて後悔する注文（契約）をしてしまう、ということになりかねません。

持ち物リスト（メジャー・スマホ・チェックシートなど）

内見当日に「あれを持ってくればよかった」と後悔しないよう、以下の持ち物を事前に準備しておきましょう。

特に見落としがちなのが「懐中電灯」です。クローゼットの奥や小屋裏収納など、照明が届きにくい場所はカビや傷みが隠れやすいポイントでもあるため、しっかり明るくして確認することをおすすめします。

内見に適した時間帯・天候

内見のタイミングによって、住宅の印象は大きく変わります。同じ物件でも、朝と夕方では日当たりの見え方がまったく異なりますし、晴れの日と雨の日でも受ける印象は変わってきます。

理想を言えば、同じ物件を「平日と休日」「晴れの日と雨の日」など、複数回・異なる条件で内見することをおすすめします。一度きりの内見で受けた印象がすべてだと思い込むのは、たった一日の天気だけを見てその土地の気候を判断するようなもので、実態とズレが生じる可能性があるためです。

事前に確認しておくべき周辺情報

内見当日にすべてを確認しようとすると、時間が足りなくなってしまいます。以下の情報は、事前にインターネットの地図サービスやハザードマップで確認しておきましょう。

• 〇 最寄り駅・バス停までの距離とルート
• 〇 自治体が公開しているハザードマップ（洪水・土砂災害・地震のリスク情報）
• 〇 周辺の学校区（お子さんがいる場合）
• 〇 スーパーやコンビニ、病院の有無

これらを事前にチェックしておくことで、内見当日は「実際に自分の目で見なければ分からないこと」に時間を集中させることができます。

室内のチェックポイント

いよいよ室内の確認です。ここでは、写真では分かりにくい「体感」の部分を重点的にチェックしていきます。

日当たり・風通し

日当たりは、住み心地を大きく左右する要素です。間取り図に「南向き」と書かれていても、隣接する建物の高さや距離によっては、実際にはあまり日が入らないケースも珍しくありません。

内見時には、以下の点を確認しましょう。

• 〇 実際に部屋に立って、太陽の光がどこまで差し込むか
• 〇 隣の建物との距離（窓を開けたときに圧迫感がないか）
• 〇 窓を開けて、風がきちんと通り抜けるか（対角線上に窓があると風通しが良いとされています）
• 〇 マンションの場合は方角だけでなく「階数」も日当たりに影響することを念頭に置く

風通しは、部屋の空気の入れ替えに直結し、湿気やカビの発生しやすさにも関わってきます。窓が一方向にしかない部屋は、風の通り道がなく、空気がこもりやすい傾向にあります。これは、玄関しか出入り口がない家に、裏口から風を通す通路がないような状態をイメージすると分かりやすいかもしれません。

収納スペースの広さと使い勝手

収納は「広さ」だけでなく「使いやすさ」も重要なチェックポイントです。

収納スペースは、内見時に必ず扉を開けて中を確認しましょう。扉を閉めたままだと分かりませんが、中を開けてみるとカビ臭がしたり、湿気で壁紙が浮いていたりすることがあります。

水回り（キッチン・浴室・トイレ）の状態

水回りは、生活の質に直結するだけでなく、修繕コストが高額になりやすい部分でもあるため、特に念入りに確認する必要があります。

• 〇 担当者の許可を得て、使用可能な場合は水を出し、水圧や排水の状態を確認する
• 〇 浴室のカビや目地（タイルの継ぎ目）の劣化具合
• 〇 トイレの給水・排水がスムーズか
• 〇 換気扇を実際に回して、異音がしないか
• 〇 蛇口の下や排水管周りに水シミ（水漏れの跡）がないか

水回りの設備は、交換すると数十万円単位の費用がかかることも珍しくありません。表面的なきれいさだけでなく、実際に「使ってみる」ことが失敗を防ぐカギになります。

コンセントの位置と数

コンセントは、入居後に「ここにもう1つあれば良かった」と後悔しやすいポイントの代表格です。

• 〇 各部屋のコンセントの数と位置
• 〇 テレビ・冷蔵庫・洗濯機などを置く場所にコンセントがあるか
• 〇 スマホやパソコンを充電する場所の近くにコンセントがあるか
• 〇 延長コードなしで家具の配置ができそうか、簡単にシミュレーションする

コンセントの位置は、家具のレイアウトを事前にイメージしながら確認すると、後悔を防ぎやすくなります。

内装の傷・汚れ・臭い

中古住宅の場合、内装の状態は特に丁寧にチェックしたいポイントです。

• 〇 壁紙の変色・シミ（雨漏りや結露の跡である可能性があります）
• 〇 床のきしみ・へこみ
• 〇 部屋に入った瞬間の臭い（カビ臭・タバコ臭・ペット臭など）
• 〇 窓のサッシ周りの結露やカビの跡

臭いは、リフォームで解消しきれない場合もあるため注意が必要です。人の嗅覚は数分でその場の臭いに慣れてしまう性質があるため、部屋に入った「最初の数秒」の印象を大切にしましょう。

騒音（隣室・上下階・外部音）

騒音は、実際に住んでみるまで気づきにくく、後悔の原因になりやすいポイントです。

• 〇 窓を閉めた状態・開けた状態、両方で外部の音を確認する
• 〇 マンションの場合、上下左右の部屋からの生活音が聞こえないか
• 〇 近くに幹線道路や線路、工場がないか
• 〇 壁や床の構造、遮音性能について担当者に確認する

騒音の感じ方には個人差がありますが、一般的に鉄筋コンクリート造は音が響きにくく、木造は音が伝わりやすいとされています。可能であれば、実際にその部屋で数分間静かに過ごし、周囲の生活音に耳を澄ませてみることをおすすめします。

建物のチェックポイント

室内だけでなく、建物そのものの状態も、住宅の寿命や将来かかる費用に大きく関わる重要なポイントです。特に中古住宅の場合は、念入りな確認が欠かせません。

築年数と耐震基準

日本の住宅は、1981年（昭和56年）6月に建築基準法の耐震基準が大きく改正されました。この基準改正の前後で、建物の耐震性能に違いがあるとされています。

ただし、旧耐震基準の建物でも耐震補強が行われている場合があります。また、新耐震基準に適合していることだけで、建物の安全性が一律に保証されるわけではありません。建築確認を受けた時期や耐震診断、耐震改修の履歴などを確認しましょう。

外壁・屋根の劣化状況

外壁や屋根は、建物を雨風から守る「鎧」のような役割を果たしています。この鎧に傷みがあると、建物内部にまで雨水が浸入し、大掛かりな修繕が必要になることがあります。

• 〇 外壁にひび割れ（クラック）がないか
• 〇 外壁の塗装が剥がれていないか、色あせが激しくないか
• 〇 屋根の瓦やスレートにずれ・破損がないか（遠目からの確認で構いません）
• 〇 雨どい（屋根の雨水を排水する管）が壊れていたり、外れていたりしないか

外壁のひび割れは、髪の毛程度の細さであれば経年による自然なものであることが多いですが、幅が広く深いひび割れは、雨水の浸入経路になる可能性があるため注意が必要です。

共用部分の管理状態（マンションの場合）

マンションを検討している場合、専有部分（自分の部屋）だけでなく、共用部分の管理状態を確認することが非常に重要です。共用部分の管理状態は、そのマンション全体の「管理力」を映す鏡のようなものだからです。

• 〇 エントランスや廊下、階段の清掃が行き届いているか
• 〇 掲示板に貼られているお知らせの内容や更新頻度
• 〇 駐輪場・ゴミ置き場が整理整頓されているか
• 〇 管理員が常駐しているか、巡回頻度はどれくらいか

たとえ専有部分がどれだけきれいにリフォームされていても、共用部分の管理がずさんな場合、マンション全体の資産価値が将来的に下がっていく可能性があります。共用部分は、いわば「マンションの顔」であり、住民全体の意識の表れでもあるのです。

耐震性・断熱性能

近年の新築住宅では、断熱性能の高さも重視されるようになってきています。断熱性能が低い住宅は、夏は暑く冬は寒いだけでなく、光熱費（電気代やガス代）がかさんでしまう原因にもなります。

• 〇 窓が複層ガラス（ペアガラス）になっているか、内窓を設置した二重窓になっているか
• 〇 壁や床に断熱材が使用されているか（図面や仕様書で確認）
• 〇 実際に室内に入ったときの体感温度（外気温との差を意識する）

断熱性能は、家全体を「魔法瓶」のような状態に保てるかどうかに関わってきます。魔法瓶の保温性が高いほど、外の気温に左右されにくく、少ないエネルギーで快適な温度を保てるのと同じように、断熱性能の高い住宅は冷暖房の効率が良く、結果として家計にもやさしい住まいになります。

シロアリ・雨漏りの痕跡

シロアリ被害や雨漏りは、建物の骨組みに関わる重大な問題に発展することがあるため、見逃せないポイントです。

• 〇 天井や壁の隅に、茶色っぽいシミがないか（雨漏りの痕跡の可能性）
• 〇 床を歩いたときに、フカフカとした不自然な柔らかさがないか（シロアリ被害の可能性）
• 〇 床下点検口がある場合、可能であれば覗いてみる
• 〇 家の周りの木材（ウッドデッキや木製フェンスなど）に、蟻道（ぎどう、シロアリが移動するために作るトンネル状の通り道という意味）がないか

これらは専門的な知識がないと判断が難しい場合も多いため、少しでも気になる痕跡を見つけた場合は、次の章で解説する「不動産会社への質問」でしっかり確認するか、必要に応じてホームインスペクション（住宅診断士による第三者検査という意味）の利用を検討することをおすすめします。

周辺環境

どれだけ室内や建物の状態が良くても、周辺環境が生活スタイルに合っていなければ、暮らしにくさを感じてしまいます。住宅は「建物」だけでなく「立地」も含めてワンセットで考えることが大切です。

交通アクセス（駅・バス停までの距離）

不動産の広告に記載されている「駅徒歩〇分」という表示は、不動産広告の表示ルールでは、「道路距離80メートルにつき1分」として計算されます。しかし、この計算には信号待ちの時間や坂道の傾斜は考慮されていません。

• 〇 実際に自分の足で、駅やバス停まで歩いてみる
• 〇 信号や踏切での待ち時間を体感する
• 〇 坂道や歩道の有無、街灯の明るさなど、歩きやすさを確認する
• 〇 通勤・通学時間帯の混雑状況も可能であれば確認する

広告の「徒歩〇分」はあくまで目安であり、実際の体感時間とは差が生まれることも多いため、必ず自分の足で歩いて確かめることをおすすめします。

生活利便施設（スーパー・病院・学校）

日々の暮らしやすさは、周辺にどのような施設があるかによって大きく変わります。

これらの施設は、地図アプリで存在を確認するだけでなく、実際にその場所まで歩いてみることで、道の安全性や実際の距離感をより正確に把握することができます。

治安・防犯面

治安の良し悪しは、数字だけでは把握しきれない部分もありますが、以下のような客観的な情報や現地の様子から、ある程度の傾向をつかむことができます。

• 〇 各都道府県警察が公開している犯罪発生マップ（インターネットで確認可能）
• 〇 夜間に街灯が十分にあるか、暗い路地が多くないか
• 〇 空き家や、管理が行き届いていない建物が周辺に多くないか
• 〇 交番や防犯カメラの有無

平日の昼間だけでなく、夜間に一度その地域を歩いてみることで、昼間には気づかなかった雰囲気の変化に気づくことができる場合があります。

将来の開発計画・地域の変化

現在の周辺環境だけでなく、将来的にその地域がどのように変化していく予定なのかも、重要な判断材料になります。

• 〇 自治体の都市計画情報（新しい道路、鉄道、再開発計画の有無）
• 〇 近隣の空き地や更地に、将来どのような建物が建つ予定か
• 〇 人口動態（その地域の人口が増加傾向か減少傾向か）

これらの情報は、市区町村の役所やホームページで公開されている都市計画図などから確認することができます。今は静かな地域でも、数年後には近くに大きな道路ができて交通量が増える、といった変化が起こる可能性もあるため、長期的な視点を持つことが大切です。

不動産会社に聞くこと

内見だけでは分からない情報も数多くあります。特に中古住宅の場合、目に見えない部分の情報こそ、不動産会社の担当者に積極的に質問することが大切です。

国土交通省「既存住宅市場の整備・活性化に向けて」（資料2）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001849549.pdf

掲載元ページ（既存住宅市場の整備・活性化懇談会 配布資料）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000291.html

上のグラフは、国土交通省の資料をもとに、消費者が中古住宅の購入時にどのような点を不安に感じているかを示したものです。設備の老朽化や耐震性、隠れた不具合への不安が上位を占めていることが分かります。これらの不安は、いずれも「見た目だけでは判断できない部分」であり、だからこそ担当者への質問がとても重要な意味を持つのです。

物件の履歴（過去の修繕・事故物件かどうか）

物件の過去の経歴は、住み始めてからの安心感に直結する情報です。

• 〇 過去にどのような修繕・リフォームが行われてきたか（時期・内容・費用）
• 〇 給湯器やエアコンなど設備の交換時期
• 〇 過去に雨漏りや浸水、火災などのトラブルがなかったか
• 〇 いわゆる「事故物件」に該当するような事情がないか
• ※「事故物件」には法律上の明確な定義はなく、告知の要否は個別の事情によって異なります。

これらすべてが一律に重要事項説明の対象になるわけではありませんが、購入の判断に影響する可能性がある重要な情報です。売主から提出された告知書や修繕履歴、建物状況調査の実施状況などを確認し、気になる点は担当者に質問しましょう。

管理費・修繕積立金の今後の見通し

マンションの場合、月々の管理費や修繕積立金は、住宅ローンの返済額と合わせて「毎月かかる固定費」として長期的に考える必要があります。

修繕積立金は、いわば「マンションという建物のための貯金」です。この貯金が十分に貯まっていないマンションでは、将来、突然大きな金額の一時金を求められる可能性もあるため、事前の確認が欠かせません。

契約条件・値引き交渉の余地

最後に、契約条件に関する質問も忘れずに行いましょう。

• 〇 価格交渉の余地があるかどうか
• 〇 引き渡しの時期（いつから住めるのか）
• 〇 契約時に必要な諸費用の内訳（仲介手数料、登記費用など）
• 〇 住宅ローンの審査に落ちた場合の契約解除条件（住宅ローン特約という意味）
• 〇 設備の不具合が見つかった場合の保証（契約不適合責任という意味）の範囲

特に「契約不適合責任」は、契約後に設備の不具合が発覚した場合、売主にどこまで責任を求められるかを定める重要な取り決めです。中古住宅の場合、この責任の範囲や期間が限定されているケースも多いため、契約前に必ず書面で確認しておきましょう。

まとめ

住宅の内見は、単に「部屋の広さや雰囲気を見る場」ではありません。事前準備から室内・建物・周辺環境の確認、そして不動産会社への質問まで、一つひとつのステップを丁寧に積み重ねることで、購入後の後悔を大きく減らすことができます。

内見は、いわば「結婚前のお付き合い」のようなものです。表面的な印象だけで決めるのではなく、時間をかけて様々な角度から相手（住宅）を知ることで、長く付き合える（住み続けられる）かどうかを見極めることができます。

最後に、今回ご紹介した20のチェックポイントを一覧表にまとめました。実際の内見の際は、この表を印刷するかスマートフォンに保存して、ぜひ活用してください。

内見チェックリスト一覧

住宅選びに「完璧な物件」はなかなか存在しません。しかし、今回ご紹介したポイントを事前に理解し、内見時に一つずつ丁寧に確認していくことで、ご自身とご家族にとって「納得のいく選択」に近づけることは間違いありません。この記事が、皆さまの住宅探しの一助となれば幸いです。

住宅の内見では、限られた時間の中で、室内・建物・周辺環境を確認する必要があります。気になる物件がある方や、内見時に何を確認すればよいか迷っている方は、すまる株式会社までお気軽にご相談ください。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

この記事では、不動産売買契約の基本的な流れから、特にトラブルになりやすい「手付金」「重要事項説明」「契約不適合責任」について、初めて不動産取引をする方にも分かりやすいように、具体例を交えながら解説していきます。

■ 電話で相談したい方
電話相談窓口

■ メールで相談したい方
メール相談窓口

売買契約とは

不動産売買契約の基本的な意味

不動産売買契約とは、土地や建物（マンション・一戸建てなど）を「売る人（売主）」と「買う人（買主）」との間で、「この不動産をいくらで売買します」という約束を、法的な効力を持つ形で取り交わすことです。

たとえるなら、フリマアプリで「この商品を1万円で売ります」「買います」とやり取りするのと似ていますが、不動産の場合は金額が数百万円〜数千万円と非常に大きく、後から「やっぱりやめたい」となった場合の影響も大きいため、口約束ではなく、詳細な契約書を作成して取り交わすことが一般的です。

口約束だけでは危険な理由

法律上、実は不動産の売買契約自体は口約束（口頭の合意）だけでも成立するとされています。しかし、実務上は必ず書面（契約書）を作成します。理由は主に以下の3つです。

• 〇 後から「言った・言わない」のトラブルを防ぐため
• 〇 数千万円という高額な取引のため、内容を明確に残しておく必要があるため
• 〇 住宅ローンを利用する場合、金融機関に契約書の提出が求められるため

つまり契約書は、売主・買主双方を守るための「約束の記録」であり、非常に重要な書類だといえます。

契約書に記載される主な項目

不動産売買契約書には、一般的に次のような項目が記載されます。

これらの項目は、後ほど詳しく説明する「手付金」や「契約不適合責任」とも密接に関わってくるため、契約書を受け取ったら隅々まで目を通すことが大切です。

契約当日の流れ

契約当日は多くの書類にサインをすることになり、初めての方は緊張してしまいがちです。あらかじめ流れを知っておくことで、落ち着いて対応できるようになります。

契約当日に必要な持ち物

一般的に、契約当日には以下のものを準備しておく必要があります。不動産会社から事前に案内があるはずですが、念のため一覧にまとめます。

• 〇 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• 〇 印鑑（実印が必要な場合があります）
• 〇 印鑑証明書（売主・代理契約など、取引内容により必要）
• 〇 手付金（現金または振込の控え）
• 〇 収入印紙代（契約書に貼付する印紙代）
• 〇 仲介手数料の一部（契約時に半金を支払うケースがある）

持ち物は不動産会社や取引の内容によって異なる場合があるため、必ず事前に担当者へ確認しておきましょう。

当日の手続きの順番

契約当日は、おおむね以下の順番で進みます。

このように、契約書に署名する「前」に、必ず「重要事項説明」という手続きが行われます。これは法律で義務付けられた非常に重要なプロセスであり、この記事の後半で詳しく解説します。

契約にかかる時間の目安

契約当日は、重要事項説明・契約書の読み合わせ・質疑応答などを含めると、一般的に1時間半〜2時間程度かかることが多いといわれています。ただし、これは物件の内容や契約書のボリュームによって前後しますので、あくまで目安として捉えてください。

「意外と時間がかかるものなんだな」と心づもりをしておくと、当日焦らずに済みます。分からないことがあれば、その場で必ず質問し、曖昧なまま署名しないことが何より大切です。

手付金について

手付金とは何か（保証金との違い）

手付金とは、売買契約を結ぶ際に、買主が売主に対して先に支払うお金のことです。「保証金」や「予約金」と混同されがちですが、それぞれ意味合いは異なります。

保証金は、賃貸契約などで、家賃の未払いや物件の損傷などに備えて預けておくお金という性質があります。一方、不動産売買で支払われる手付金は、特別な定めがない限り「解約手付」として扱われるのが一般的です。

一定の条件を満たす場合、買主は支払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を返すことで、契約を解除できます。そのため、単なる予約金よりも重要な意味を持つお金です。詳しくは、後述する「手付解除」の項目で説明します。

なお、手付金は売買代金の一部に充当されるのが一般的で、最終的な残代金の支払い時には、支払済みの手付金を差し引いた金額を支払います。

手付金の相場・金額の決め方

手付金の金額に法律上の明確な下限・上限が定められているわけではなく、売主・買主の合意によって決まります。実務上は、売買代金の5%〜10%程度とされるケースが多く見られますが、これは物件や取引によって異なるため、あくまで「よくある目安」として捉えてください。

なお、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）である場合には、宅地建物取引業法により、手付金の額が売買代金の20%を超えてはならないという上限が法律で定められています（宅地建物取引業法第39条）。個人間の売買ではこの規制は適用されませんが、不動産会社が売主となる新築マンションなどの取引では、この上限が意識されます。

※上記はあくまで一般的な目安であり、実際の金額は契約ごとの交渉によって決まります。個別の契約内容については、必ず契約書および重要事項説明書の記載を確認してください。

手付解除ができる期限と注意点

手付金の最大の特徴は「手付解除」という仕組みにあります。これは、契約後であっても、一定の条件を満たせば契約を白紙に戻せる（キャンセルできる）というルールです。

具体的には、民法上、以下のようなルールになっています。

• 〇 買主側から解除する場合：支払った手付金を放棄する（＝手付金は返ってこない。実務では「手付流し」と呼ばれることもあります）
• 〇 売主側から解除する場合：受け取った手付金の倍額を買主に支払う（＝手付金を返した上で、さらに同額を支払う。実務では「手付倍返し」と呼ばれることもあります）

ただし、手付解除ができるのは、原則として相手方が契約の履行に着手する前までです。何が「履行の着手」に当たるかは、契約内容や具体的な行為によって判断されます。

多くの契約書では、「手付解除は〇年〇月〇日まで」というように、具体的な期限（手付解除期日）を明記します。この期日を過ぎると、正当な理由なく契約をキャンセルすることが非常に難しくなるため、必ず契約書で期日を確認しておきましょう。

手付金が戻ってこないケース

手付金が戻ってこない代表的なケースを整理すると、以下のようになります。

特に注意したいのが「ローン特約」です。住宅ローンを利用して購入する場合、多くの契約書には「決められた期日までに住宅ローンの承認が下りなかった場合は、契約を白紙解除できる」という特約が盛り込まれます。この特約があれば、ローン審査に落ちてしまった場合でも、手付金は返還されるのが一般的です。ただし、特約の内容や期日は契約書によって異なるため、必ず自分の契約書に「ローン特約」が明記されているか、その条件はどうなっているかを確認してください。

重要事項説明とは

重要事項説明の目的と法的な位置づけ

重要事項説明とは、不動産を購入する前に、その物件に関する重要な情報を買主に対して説明する手続きのことです。これは宅地建物取引業法という法律で義務付けられている、非常に重要な制度です。

たとえるなら、家電製品を購入する前に「取扱説明書」や「注意事項」を必ず確認するようなものです。ただ、不動産の場合はその内容がより複雑で、法律的な制限や設備の状況など、専門的な情報が多く含まれます。そのため、素人が自己判断で内容を理解するのではなく、専門知識を持った国家資格者が説明することが法律で義務付けられているのです。

重要事項説明は、原則として契約書に署名・捺印する「前」に行われなければなりません。これは、買主が内容を十分に理解し、納得した上で契約するかどうかを判断できるようにするためです。

誰が説明するのか（宅地建物取引士の役割）

重要事項説明は、誰でも行えるわけではありません。「宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）」という国家資格を持つ人だけが行うことができます。

宅地建物取引士は、説明の際に以下のことを行う義務があります。

• 〇 買主に対して、宅地建物取引士証（資格を証明するカード）を提示する
• 〇 重要事項説明書を交付または電磁的方法で提供する
• 〇 その内容に基づき、買主が理解できるように説明する

もし説明の際に宅地建物取引士証の提示がなかったり、書面だけ渡されて説明が省略されたりした場合は、法律違反にあたる可能性があります。少しでも疑問に感じた場合は、その場で「宅地建物取引士証を見せてください」と伝えても問題ありません。

重要事項説明書でチェックすべき主な項目

重要事項説明書には非常に多くの情報が記載されていますが、特に初心者の方が押さえておきたい主な項目を以下にまとめます。

これらの項目のうち、特に「抵当権の有無」「私道負担」「修繕積立金の滞納」は、後から思わぬ負担につながりやすいポイントです。分からない用語が出てきたら、その場で必ず質問しましょう。

説明を受けるタイミングの注意点

重要事項説明は、法律上「契約締結前」に行われることが義務付けられていますが、実務上は「契約当日に、契約書の署名の直前」に行われることも少なくありません。

しかし、これでは内容をじっくり検討する時間がなく、「その場の雰囲気でよく分からないまま署名してしまった」という状況になりかねません。可能であれば、以下のような対応を不動産会社に相談することをおすすめします。

• 〇 重要事項説明書を「契約日より前」に事前に送ってもらい、目を通しておく
• 〇 分からない用語や気になる点を、事前にリストアップしておく
• 〇 当日は説明を聞きながら、契約書とあわせて再確認する

不動産会社によっては、契約日の数日前に重要事項説明書を送付し、事前確認の時間を設けてくれるところもあります。遠慮せずに「事前に見せてほしい」と伝えることが、後悔しない契約の第一歩です。

契約不適合責任とは

契約不適合責任の基本的な考え方（旧・瑕疵担保責任との違い）

契約不適合責任とは、購入した不動産が「契約書に書かれていた内容」と異なっていた場合に、売主が負う責任のことです。2020年の民法改正により、それまでの「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という制度が見直され、「契約不適合責任」という名称・考え方に変わりました。

分かりやすくたとえると、通販で「新品・傷なし」と書かれた商品を購入したのに、届いた商品に大きな傷があった場合、「契約内容と違うので、修理や返金をしてほしい」と言えるのと同じような考え方です。

以前の「瑕疵担保責任」は、「隠れた欠陥（買主が気づけなかった欠陥）」があった場合に限定して責任を問う考え方でした。これに対して「契約不適合責任」は、「契約の内容（契約書や重要事項説明書に書かれた内容）と実際の物件が異なっているかどうか」という点に着目する考え方に変わっています。この違いは法律の専門的な論点でもあるため、詳細は法務省の民法改正に関する公式情報などもあわせてご確認ください。

契約不適合責任が問題になる具体例

契約不適合責任が問題となる代表的なケースには、次のようなものがあります。

• 〇 雨漏りがあることを知らされずに購入したが、引き渡し後に発覚した
• 〇 シロアリ被害があったにもかかわらず、説明されていなかった
• 〇 給排水管に故障があり、契約書に記載がなかった
• 〇 土地の地中に、以前の建物の基礎や埋設物（ごみなど）が埋まっていた
• 〇 建物の耐震性能が、契約書に記載された内容と異なっていた

これらのケースに共通するのは、「契約書や重要事項説明書に書かれていた内容」と「実際の状態」が異なっているという点です。逆にいえば、契約書にあらかじめ「雨漏りあり」と明記されていた場合は、契約不適合責任を問うことは難しくなります。だからこそ、契約前の重要事項説明・契約書の確認が非常に重要なのです。

責任を追及できる期間と方法

契約不適合責任のうち、目的物の種類または品質に関する不適合については、買主は「不適合を知った時から1年以内」に、その旨を売主に通知する必要があると民法で定められています（民法第566条）。この期間を過ぎると、原則として責任を追及することが難しくなります。

買主が売主に対して請求できる主な内容は、以下の通りです。

これらの請求権は非常に専門的な内容であり、実際にトラブルが発生した場合は、自己判断せずに弁護士や、宅地建物取引士など専門家に早めに相談することを強くおすすめします。

契約不適合責任を免責・軽減する特約への注意

不動産の売買契約、特に個人が売主となる中古住宅の取引では、「契約不適合責任を負わない」あるいは「一定の期間・範囲に限定する」という特約が付けられることが少なくありません。これを「契約不適合責任の免責特約」と呼びます。

これは違法なものではなく、民法上は当事者の合意があれば有効とされています。特に個人間の売買では、「引き渡し後3か月以内に発見された雨漏り・シロアリ被害に限り責任を負う」というように、責任の範囲や期間を限定する特約がよく見られます。

ただし、注意したい点として、売主が「知っていながら黙っていた欠陥（悪意で告げなかった事実）」については、免責特約があっても責任を免れないとされています。

また、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合には、宅地建物取引業法により、買主に不利になりすぎる特約（引き渡しから2年未満に制限するなど）は原則として無効とされる、といった買主保護のルールも定められています（宅地建物取引業法第40条）。

このように、契約不適合責任に関する特約は物件や売主の属性によって大きく異なるため、契約書に「契約不適合責任」に関する条項がある場合は、その範囲・期間を必ず確認し、不明点があれば契約前に必ず質問するようにしましょう。

まとめ

売買契約で失敗しないためのチェックリスト

最後に、この記事で解説した内容を踏まえて、不動産売買契約で失敗しないためのチェックリストをまとめます。

• 〇 契約書は「口約束」ではなく必ず書面で確認し、隅々まで目を通す
• 〇 契約当日の流れ（重要事項説明→契約書読み合わせ→署名捺印→手付金支払い）を事前に把握しておく
• 〇 手付金の金額と「手付解除ができる期日」を必ず契約書で確認する
• 〇 住宅ローンを利用する場合は「ローン特約」の有無と条件を確認する
• 〇 重要事項説明書は可能な限り事前に受け取り、分からない用語はその場で質問する
• 〇 宅地建物取引士証の提示があるか、口頭での説明が省略されていないか確認する
• 〇 契約不適合責任に関する特約（免責や期間の制限）の内容を必ず確認する
• 〇 不明点や不安な点は、署名する前に必ず解消しておく

不安な場合

不動産売買契約は高額な取引であり、専門用語も多いため、不安に感じるのは自然なことです。少しでも疑問や不安がある場合は、決して自己判断で契約を進めず、すまる株式会社までお気軽にご相談ください。

不動産売買契約は、一度署名をしてしまうと後から取り消すことが難しい重要な契約です。この記事で紹介したポイントを参考に、契約書や重要事項説明書の内容をしっかり確認し、納得したうえで大切な取引を進めていただければと思います。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

家探しは、人生の中でも特に大きな買い物のひとつです。しかし、初めて家を探す方の多くは、何を基準に選べばよいのか分からないまま、不動産会社の勧めるままに物件を決めてしまいがちです。その結果、「エリアを調べ切れていなかった」「予算の見積もりが甘かった」「周辺環境を確認しなかった」といった後悔が生まれてしまいます。

この記事では、初めて家を探す方に向けて、後悔しないために押さえておくべき7つのポイントを、専門知識がなくても理解できるように分かりやすく解説します。戸建てとマンションの違いや、エリア選び、予算の決め方など、家探しの全体像を掴んでいただける内容になっています。

これから家探しを始める方はもちろん、すでに物件を検討し始めている方にも、判断の軸を見つけるヒントになるはずです。それでは、順番に見ていきましょう。

希望条件を整理する

家探しを始める前に、まず取り組んでほしいのが「自分たちが家に何を求めているのか」を整理することです。これを飛ばしていきなり物件情報を見始めると、目についた物件の魅力に流されてしまい、本当に必要な条件を見失ってしまいます。

例えるなら、目的地を決めずに地図アプリを開くようなものです。目的地（希望条件）が定まっていなければ、どんなに便利な地図アプリ（不動産情報サイト）を使っても、正しいルート（物件選び）にはたどり着けません。

まず「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を分ける

希望条件をすべて満たす物件は、現実的にはほとんど存在しません。そのため、条件に優先順位をつけることが重要です。

条件は大きく2つに分類できます。

• 〇 絶対に譲れない条件（マストの条件）これがないと生活が成り立たない、または大きなストレスになる条件です。（例：通勤時間が1時間以内、予算の上限、部屋数（子どもの人数に合わせて））
• 〇 妥協できる条件（できれば欲しい条件）あれば嬉しいが、なくても生活に支障がない条件です。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（例：バルコニーの広さ、駅からの距離、築年数）

この2つを分けずに探し始めると、「駅から近くて広くて新築で予算内」という、都合の良い物件を無意識に探し続けてしまい、いつまでも決断できなくなる方が非常に多く見られます。

家族構成・ライフスタイルから逆算する考え方

希望条件は、感覚だけで決めるのではなく、「今後10年程度の家族構成やライフスタイルの変化」から逆算して考えることをおすすめします。

例えば、以下のような変化は多くの家庭で起こり得ます。

• 〇 子どもが生まれる、または成長して個室が必要になる
• 〇 親との同居や、将来的な介護が必要になる
• 〇 在宅勤務（自宅で仕事をする働き方）が増え、仕事専用の部屋が必要になる
• 〇 車を手放す、または新たに車を持つようになる

「今」だけを基準に条件を決めてしまうと、数年後に「部屋が足りない」「収納が足りない」といった不満につながりやすくなります。

条件を整理するためのチェックリスト

以下の表を使って、家族で話し合いながら条件を整理してみましょう。「絶対条件」と「希望条件」をそれぞれのマスに書き込むだけで、頭の中が整理しやすくなります。

この表を家探しを始める前に作っておくことで、不動産会社に希望を伝える際もスムーズになりますし、物件を見て回る中で「本当に必要な条件だったか」を都度見直す基準にもなります。

エリア選び

希望条件が整理できたら、次に重要になるのが「どのエリア（地域）に住むか」という選択です。実は、家探しにおいて後悔の声が最も多いのが、このエリア選びに関する部分だと言われています。建物自体は気に入っていても、「エリアを選び間違えた」と感じる方は少なくありません。

通勤・通学のしやすさで選ぶポイント

エリアを選ぶ際、多くの方がまず考えるのが通勤や通学のしやすさです。ただし、単純に「駅から近いかどうか」だけで判断するのは危険です。

以下のポイントも合わせて確認しましょう。

• 〇 乗り換えの回数（乗り換えが多いと体感的な負担が大きくなります）
• 〇 始発駅かどうか（始発駅であれば、朝の通勤時に座れる可能性が高くなります）
• 〇 バス便かどうか（バスは道路の混雑状況により、電車より時間が読みにくくなります）
• 〇 実際の所要時間（アプリの検索結果は乗換時間を最短で計算していることが多く、実際にはもう少し時間がかかるケースがあります）

平日の朝、実際にその時間帯に現地まで移動してみることを強くおすすめします。休日の昼間に内見した印象と、平日朝の通勤ラッシュ時の印象は、まったく異なることが多いためです。

エリアの将来性を確認する

エリアを選ぶ際は、現在の暮らしやすさだけでなく、将来予定されている街の変化も確認しておきましょう。

駅周辺の再開発、道路や公共施設の整備、商業施設の開店・閉店、人口や世帯数の推移などは、将来の生活利便性や住宅需要に影響する可能性があります。

ただし、再開発や人口増加が予定されていても、将来の不動産価格が上昇・維持されるとは限りません。公表されている計画の内容や進捗状況を確認し、将来の暮らしやすさを考えるための材料の一つとして捉えましょう。

治安・災害リスクの調べ方

見落とされがちですが、治安や災害リスクの確認は非常に重要です。近年は自然災害が増えていることもあり、購入前に必ずチェックすべき項目です。

具体的には、以下の方法で確認できます。

• 〇 ハザードマップ（洪水・地震・土砂災害などの危険度を示した地図）を自治体のホームページで確認する
• 〇 警察署が公表している犯罪発生状況のデータを確認する
• 〇 昼夜で街を歩いてみて、街灯の明るさや人通りを自分の目で確認する

ハザードマップは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で、全国どのエリアでも無料で確認することができます。住所を入力するだけで、その土地の洪水リスクや地震の際の揺れやすさが色分けで表示されるため、家探しの初期段階で必ず目を通しておきましょう。

エリア選びの比較表

都心・郊外・地方、それぞれのエリアには異なる特徴があります。自分たちのライフスタイルに合うのはどのタイプか、比較しながら考えてみましょう。

予算の決め方

家探しにおいて、多くの初心者がつまずくのが「予算」の考え方です。「いくらまで借りられるか」と「無理なく返せるか」は、実はまったく別の話だということを、最初に理解しておく必要があります。

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う

住宅ローンの審査では、年収や勤務状況、ほかの借入状況などをもとに、金融機関が融資の可否や借入可能額を判断します。しかし、この「借りられる金額」は、必ずしも「無理なく返せる金額」と一致しません。

たとえるなら、クレジットカードの利用限度額のようなものです。限度額いっぱいまで利用できるからといって、その金額を無理なく返済できるとは限りません。住宅ローンも同じで、「借りられる上限」を基準に家を選んでしまうと、購入後の生活費や教育費、修繕費などが家計を圧迫する可能性があります。

住宅ローン審査で確認される項目の一つに、「総返済負担率」があります。総返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を示す数値です。住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いなども含めて計算されるのが一般的です。

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット35」では、年収400万円未満の場合は総返済負担率30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下という基準が設けられています。ただし、この基準を満たせば必ず審査に通るわけではなく、無理なく返済できることを示す基準でもありません。無理なく返済できる金額は、家族構成や毎月の生活費、教育費、購入後の維持費、将来の収入変化などによって異なります。

借入可能額だけで判断せず、住宅購入後も一定の貯蓄を続けられるか、急な出費にも対応できるかを考えたうえで、毎月の返済額を決めることが大切です。

物件価格以外にかかる諸費用（初心者が見落としがちなポイント）

初めて家探しをする方が特に見落としやすいのが、物件価格以外にかかる「諸費用」です。物件価格ばかりに気を取られていると、想定外の出費に驚くことになります。

主な諸費用には、以下のようなものがあります。

• 〇 仲介手数料（不動産会社に支払う成功報酬。中古物件を購入する際に発生することが多い）
• 〇 登記費用（土地や建物の所有者を法的に登録するための費用）
• 〇 売買契約書などにかかる印紙税
• 〇 住宅ローンの事務手数料・保証料
• 〇 火災保険料・地震保険料
• 〇 固定資産税・都市計画税の精算金
• 〇 不動産取得税（物件を取得した際に一度だけかかる税金）
• 〇 引っ越し費用、家具・家電の購入費用

諸費用の金額は、新築・中古、戸建て・マンションといった物件の種類や、仲介手数料の有無、利用する住宅ローンの内容などによって異なります。そのため、物件価格に一定の割合を掛けるだけでは、正確な金額を判断できません。

家探しでは、「物件価格」だけでなく、「購入時にかかる諸費用」「引っ越し費用」「購入後の維持費」まで含めた総額で予算を考えることが大切です。

諸費用の種類や物件別の目安については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

また、住宅ローンの事前審査・本審査や必要書類については、以下の記事をご覧ください。
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

建物の選び方（戸建て vs マンション）

予算感がつかめたら、次は「戸建て」にするか「マンション」にするかを考えていきましょう。どちらが優れているという単純な話ではなく、ライフスタイルや価値観によって向き不向きが分かれます。

戸建てのメリット・デメリット

戸建て住宅は、土地と建物をまるごと所有する住まいの形です。

戸建てのメリット・デメリット

マンションは、一つの建物の中の一区画を所有する住まいの形です。

マンションのメリット・デメリット

戸建てとマンションの比較表

新築・中古それぞれの特徴

戸建て・マンションの選択に加えて、「新築」と「中古」のどちらを選ぶかという視点もあります。それぞれの特徴を理解し、予算や希望する暮らし方に合った物件を検討しましょう。

新築住宅の主な特徴

• 現行の耐震基準に基づいて建築されている
• 比較的新しい設備や仕様が採用されていることが多い
• 購入後しばらくは、大規模な修繕が必要になる可能性が低い
• 建築中や未完成の物件では、実物を確認できないまま契約する場合がある
• 中古住宅と比較して、価格が高くなる傾向がある

中古住宅の主な特徴

• 新築住宅より価格を抑えられる場合がある
• 完成済みの建物や室内、日当たり、眺望などを実際に確認してから購入を判断できる
• 希望に合わせてリフォームやリノベーションを行える
• 築年数や管理状態によっては、購入後に修繕・設備交換が必要になる
• 建築された時期によって、適用された耐震基準が異なる場合がある

ただし、新築・中古という区分だけで、価格や住宅性能を判断することはできません。中古住宅でも適切な耐震改修や修繕が行われている場合がある一方、新築住宅でも耐震等級や断熱性能、設備の仕様は物件によって異なります。

また、住宅ローン控除などの税制優遇は、新築住宅だけでなく、一定の要件を満たす中古住宅でも利用できる場合があります。適用要件や控除内容は、住宅の性能や床面積、入居時期などによって異なるため、購入前に確認しましょう。

中古住宅の耐震基準を確認する際は、築年月だけでなく、建築確認を受けた時期にも注意が必要です。新耐震基準は、原則として1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されています。

1981年6月以降に完成した建物であっても、建築確認を受けた時期によっては旧耐震基準で建築されている可能性があります。旧耐震基準の建物を検討する場合は、耐震診断や耐震改修の実施状況に加え、住宅ローン・税制優遇・保険への影響も確認することが大切です。

周辺環境

建物そのものが理想的でも、周辺環境の確認を怠ったために後悔するケースは非常に多く見られます。周辺環境は、住み始めてから毎日の暮らしに直結する部分だからこそ、内見の段階でしっかりと確認しておく必要があります。

スーパー・病院・学校など生活利便施設の確認方法

日常生活に欠かせない施設が近くにあるかどうかは、暮らしやすさを大きく左右します。以下の施設について、実際の距離と時間を確認しておきましょう。

• 〇 スーパーやコンビニ（毎日の買い物のしやすさ）
• 〇 病院・クリニック（特に小児科や内科など、家族構成に合わせて確認）
• 〇 保育園・幼稚園・小学校（子どもがいる、または将来を考えている場合）
• 〇 銀行・郵便局・役所などの公共施設
• 〇 バス停や駅までのアクセス

不動産情報サイトに記載されている「徒歩○分」という表記は、道路距離80mを1分として計算されたものです。しかし、実際には信号待ちや坂道、歩道橋の上り下りなどにより、表示時間より長くかかることが少なくありません。必ず自分の足で歩いて確認することをおすすめします。

昼と夜で印象が変わる「時間帯チェック」の重要性

内見は昼間の明るい時間帯に行われることがほとんどです。しかし、実際に住む生活は朝も夜もあります。同じ場所でも、時間帯によって驚くほど印象が変わることがあります。

例えるなら、昼間ににぎやかな観光地を見るのと、夜に静まり返ったその場所を見るのとでは、まったく別の場所のように感じられることがあるのと同じです。

以下のタイミングで、可能な限り現地を確認しましょう。

• 〇 平日の朝（通勤・通学ラッシュの様子、交通量）
• 〇 平日の夜（街灯の明るさ、人通りの少なさ、繁華街からの騒音）
• 〇 休日の昼間（近隣の家族の様子、公園の混み具合）

特に夜間の街灯の少なさや人通りの少なさは、防犯面において重要な判断材料になります。

意外と見落としがちな「音・匂い・日当たり」の確認ポイント

図面や写真だけでは絶対に分からないのが、音・匂い・日当たりといった感覚的な要素です。これらは実際に現地に行かなければ確認できません。

• 〇 音：近くに線路、幹線道路、工場、飲食店がないか（電車の音や車の音は、窓を閉めていても意外と響くことがあります）
• 〇 匂い：近くに飲食店の換気口、養豚場、ゴミ処理施設などがないか
• 〇 日当たり：方角だけでなく、隣接する建物の高さによって実際にどれだけ日が入るかが変わります（南向きでも、目の前に高いビルがあれば日当たりは悪くなります）

これらの要素は、住み始めてから「こんなはずではなかった」と感じやすいポイントであるため、内見時には建物の中だけでなく、必ず外に出て周辺を歩き、五感を使って確認することが重要です。

内見で物件の状態を確認する

希望条件や予算に合う物件が見つかったら、実際に現地へ足を運び、建物や室内の状態を確認しましょう。

物件情報に掲載されている写真や間取り図だけでは、日当たりや風通し、室内の音、におい、天井の高さ、収納の使いやすさなどを正確に判断することはできません。条件だけを見て購入を決めるのではなく、実際に暮らす場面を想像しながら確認することが大切です。

写真や間取り図だけで判断しない

物件写真は、室内を広く明るく見せるように撮影されていることがあります。そのため、写真では気にならなかった部分が、実際に内見すると狭く感じたり、家具を置くと生活動線が取りにくかったりすることもあります。

内見時には、部屋の広さだけでなく、家具や家電を置く場所、ドアの開き方、コンセントの位置、収納の奥行きなども確認しましょう。現在使っている家具を持ち込む予定がある場合は、事前に寸法を測り、メジャーを持参すると安心です。

室内・建物の状態を確認する

中古住宅では、内装の傷や汚れだけでなく、水回り、建具、床の傾き、雨漏りの跡、外壁や屋根の劣化なども確認する必要があります。

気になる箇所があった場合は、「購入後に修理が必要か」「費用はどのくらいかかるか」を不動産会社へ確認しましょう。見た目がきれいでも、設備の交換時期が近づいている可能性があるため、築年数や修繕履歴も確認しておくことが大切です。

建物の状態に不安がある場合は、専門家による建物状況調査（インスペクション）の利用も選択肢になります。

複数の物件を同じ基準で比較する

複数の物件を内見すると、それぞれの印象が混ざってしまい、「どの物件のどこが良かったのか」を思い出せなくなることがあります。

内見前にチェック項目を決め、同じ基準で記録すると比較しやすくなります。不動産会社や売主の了承を得たうえで写真を撮り、気になった点や質問への回答もメモしておきましょう。

内見時に確認したい項目は、以下の記事で詳しくまとめています。

住宅内見で必ずチェックしたいポイント20選
https://sumaru-home.com/home-viewing-check/

将来を考える

家探しは「今の暮らしやすさ」だけでなく、「これから先、何年も暮らし続けられるか」という長期的な視点が欠かせません。

ライフステージの変化（子育て・老後）を見据えた選び方

家族の形は、時間とともに変化していきます。購入時点では気にならなかったことが、数年後には大きな問題として浮上することもあります。

以下のような変化を、あらかじめ想定しておくとよいでしょう。

• 〇 子どもの成長に合わせて、個室や学習スペースが必要になる
• 〇 子どもの独立後、部屋数が余る可能性がある
• 〇 加齢に伴い、階段の上り下りが負担になる（戸建ての2階以上や、エレベーターのないマンションは要注意）
• 〇 車の運転をやめた後の生活動線（駅やバス停からの距離）

特に老後の暮らしやすさという視点では、「バリアフリー（段差や障害物をなくし、誰もが移動しやすくする設計の考え方）」の観点や、日常の買い物・通院がしやすい立地かどうかが重要になります。

将来売却しやすい物件かを考える

家は「一生に一度の買い物」と言われることもありますが、転勤や家族構成の変化、住み替えなどにより、将来売却する可能性もあります。そのため、現在の暮らしやすさだけでなく、将来売却する際に、一定の需要が見込める物件かという視点も大切です。

物件の売却価格や売却までにかかる期間には、主に次のような要素が影響します。

• 駅やバス停までの距離、利用できる路線
• スーパーや病院など、周辺施設の充実度
• 土地の形状、接道状況、法令上の建築制限
• 建物の築年数、構造、耐震性、修繕状況
• マンションの場合は、管理状態や長期修繕計画、修繕積立金の状況
• 周辺地域の人口動向や住宅需要
• 日当たり、騒音、眺望などの住環境

一般的には、交通や生活の利便性が高く、建物やマンションの管理状態が良好な物件は、購入希望者から選ばれやすい傾向があります。ただし、これらの条件を満たしていても、将来の売却価格が維持されるとは限りません。

不動産価格は、景気や金利、周辺の取引相場、新築物件の供給状況、再開発計画の進捗などによっても変動します。また、再開発や人口増加への期待が、購入時の価格にすでに反映されている場合もあります。

資産価値だけを優先して住みにくい家を選ぶ必要はありませんが、将来の住み替えも想定し、「自分たち以外の人にとっても検討しやすい物件か」という視点を持っておくと、選択肢を残しやすくなります。

将来の売却・賃貸も視野に入れる考え方

「今の自分たちにとって暮らしやすいかどうか」だけでなく、「将来、この家を売る、あるいは貸すとしたらどうか」という視点を一度持ってみることをおすすめします。

これは、今すぐ売却や賃貸を考える必要があるという意味ではありません。むしろ、「他の人にとっても魅力的に映る家かどうか」という視点を持つことで、結果的に自分たち自身にとっても暮らしやすく、飽きのこない家選びにつながるという考え方です。

なお、住宅ローンは原則として、契約者本人やその家族が居住する住宅を対象としています。住宅ローンの返済中に物件を賃貸する場合は、金融機関の承諾が必要になることがあります。将来貸し出す可能性がある場合は、住宅ローンの契約条件を確認しておきましょう。

まとめ

ここまで、初めての家探しで後悔しないための7つのポイントを解説してきました。最後に、内容を振り返っておきましょう。

• 〇 希望条件を整理する：「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を分けて考える
• 〇 エリア選び：通勤・通学のしやすさに加え、将来性・治安・災害リスクも確認する
• 〇 予算の決め方：「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を基準にする
• 〇 建物の選び方：戸建てとマンション、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で選ぶ
• 〇 周辺環境：昼夜・平日休日など、異なる時間帯で現地を確認する
• 〇 将来を考える：ライフステージの変化や資産価値の観点も踏まえて選ぶ

家探しは、情報を集めれば集めるほど、かえって迷いが深まってしまうこともあります。しかし、今回ご紹介した7つのポイントを一つずつ確認していけば、判断に迷ったときの「軸」を持つことができます。

後悔しない家探しのために今日からできること

家探しは、勢いや雰囲気だけで決めてしまうと、後から取り返しのつかない後悔につながりかねません。今日からできる第一歩として、まずは家族で「絶対に譲れない条件」を紙に書き出してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

そのうえで、気になるエリアには実際に足を運び、昼と夜、平日と休日、異なる時間帯で歩いてみることをおすすめします。焦らず、じっくりと時間をかけて比較検討することが、後悔しない家探しへの一番の近道です。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家購入の流れについて詳しく知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 家探しの諸費用について知りたい方は
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

たとえるなら、住宅ローンは「大きな買い物を、毎月の分割払いで少しずつ支払っていく契約」のようなものです。ただし、家電製品の分割払いとは違い、金額が大きく返済期間も長いため、金融機関は「この人に本当にお金を貸しても大丈夫か」を非常に慎重に見極めます。この見極めの作業こそが「審査」です。

住宅ローンとは

審査が「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれている理由

住宅ローンの審査は、一度きりではなく「事前審査（仮審査と呼ばれることもあります）」と「本審査」という2つの段階に分かれています。これは、住宅の購入という取引の性質上、確認すべきタイミングが2回あるためです。

• ○ 事前審査：年収や勤務状況、既存の借り入れ、信用情報などをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを確認する審査
• ○ 本審査：物件の売買契約を結んだ後に、金融機関が正式にお金を貸すかどうかを最終的に判断する審査

住宅ローンの金利タイプ（変動金利・固定金利）の基本

住宅ローンを選ぶ際には、審査の内容だけでなく、金利タイプも重要なポイントになります。金利タイプは、大きく「変動金利」と「固定金利」の2つに分けられます。

固定金利には、借入期間中の金利が変わらない「全期間固定金利型」と、当初の一定期間だけ金利を固定する「固定金利期間選択型」があります。

なお、変動金利であっても、金利や毎月の返済額が常に変わるわけではありません。金利の見直し時期や、金利の変動を返済額へ反映する方法は、金融機関や商品によって異なります。

どの金利タイプが適しているかは、現在の金利だけでなく、収入の安定性や今後のライフプラン、金利が上昇した場合にどこまで返済を続けられるかも踏まえて検討することが大切です。

事前審査とは

事前審査の目的と役割

事前審査とは、住宅の売買契約を結ぶ前に、年収や勤務状況、ほかの借入状況などをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを金融機関に確認してもらう手続きです。

物件の購入申込みは事前審査前でもできますが、売買契約へ進む前に事前審査の承認を求められることがあります。また、複数の購入希望者がいる場合は、事前審査の承認を得ている方が優先されることもあります。

また、事前審査を受けずに売買契約を締結すると、契約後に住宅ローンを利用できないことが判明し、購入を進められなくなる可能性があります。住宅ローン特約が適用される場合は契約を解除できることがありますが、適用には借入先や借入額、申込期限などの条件があるため、契約前に内容を確認することが重要です。

事前審査では、主に以下のような点が確認されます。

• ○ 年収に対して、希望する借入額が現実的かどうか
• ○ 勤務先や雇用形態に大きな問題がないか
• ○ 他に借入(自動車ローンやカードローンなど)がないか、あってもどの程度か
• ○ 過去に返済の延滞(支払いが遅れること)がなかったか

住宅ローン審査にかかる期間の目安

事前審査は、本審査に比べて提出書類が少ないことが多く、比較的短い期間で結果が分かります。ただし、審査にかかる期間は金融機関や申込内容、購入する物件によって異なります。

一般的な期間の目安は、以下のとおりです。

インターネット申込みに対応している金融機関では、事前審査の結果が最短即日から翌日に出ることもあります。一方、提出書類に不足や確認事項がある場合は、通常より審査に時間がかかります。

また、市街化調整区域にある物件や、再建築・接道などについて個別の確認が必要な物件、諸費用を含めた借り入れを希望する場合、申込者が自営業者や会社経営者である場合などは、追加の資料提出や確認が必要となり、結果が出るまでに1か月以上かかることもあります。

売買契約を締結する際は、一般的な目安だけで判断せず、利用する金融機関に審査期間を確認したうえで、住宅ローン特約の申込期限や承認期限、解除期限に余裕を持たせることが大切です。

事前審査の申し込みタイミング（物件探しとの関係）

事前審査は「欲しい物件がある程度定まった段階」で申し込むのが一般的です。物件がまったく決まっていない段階では申し込みができない金融機関がほとんどです。一方で、人気のある物件は競争が発生しやすいため、「購入したい」と思った時点ですぐに事前審査へ進めるよう、あらかじめ必要書類を準備しておくとスムーズです。

事前審査で必要な書類（簡易版）

事前審査の段階では、本人確認や収入の大まかな把握ができれば十分なため、提出書類は比較的少なめです。

• ○ 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
• ○ 源泉徴収票や課税証明書など、収入が分かる書類
• ○ 購入を検討している物件の資料（パンフレットや価格表など）

具体的な書類の一覧は、後述する「必要書類」で詳しく整理します。

ネット完結型審査と、対面での審査の違い

近年は、インターネット上で申し込みから審査結果の確認まで完結できる「ネット完結型」の住宅ローンが増えています。一方で、これまで通り店舗の窓口で担当者と対面しながら進める方法もあります。それぞれには、以下のような特徴があります。

• ○ ネット完結型：24時間いつでも申し込みができ、結果も比較的早く分かる。ただし、疑問点をその場で質問しにくい
• ○ 対面型：担当者に直接質問しながら進められるため安心感がある。ただし、店舗の営業時間内に来店する必要がある

初めて住宅ローンを利用する方は、分からないことが多く不安に感じやすいため、対面型の窓口で相談しながら進めるという選択肢も検討する価値があります。

本審査とは

本審査の目的と役割

本審査とは、住宅の売買契約を結んだ後に行われる、正式な融資の審査のことです。事前審査が「大まかな見込み」を確認するものだったのに対し、本審査は「実際にこの条件でお金を貸して問題ないか」を、書類に基づいて厳密に確認する最終段階です。

本審査では、事前審査で確認した内容に加えて、以下のような点もあわせて審査されます。

• ○ 提出書類の内容が、事前審査の申告内容と一致しているか
• ○ 購入する物件そのものに、担保（もしお金が返せなくなった場合に金融機関が回収できる価値のこと）としての十分な価値があるか
• ○ 団体信用生命保険（契約者に万が一のことがあった場合、生命保険会社がローン残高を代わりに支払う保険）に加入できる健康状態かどうか

本審査にかかる期間の目安

本審査は、事前審査よりも確認する書類や項目が多いため、結果が出るまでに時間がかかります。前述の表の通り、目安としては1～3週間程度です。ただし、書類に不備があったり、物件の権利関係が複雑だったりする場合は、さらに時間がかかることもあります。余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが大切です。

事前審査に通っても本審査で落ちるケースがある理由

「事前審査に通ったから、本審査も必ず通る」とは限りません。事前審査の承認は、申告した内容などをもとに、住宅ローンを利用できる見込みがあると判断されたものであり、融資を確約するものではないためです。

本審査では、正式な提出書類や購入する物件の担保評価、団体信用生命保険への加入可否なども含めて、融資の可否が最終的に判断されます。また、事前審査から本審査までの間に申込者の状況が変わった場合も、審査結果が変わる可能性があります。

本審査で承認されない主な理由として、次のようなケースが挙げられます。

• ○ 事前審査後に、自動車ローンやカードローンなどの新たな借り入れをした
• ○ 転職や退職によって、勤務先や収入状況が変わった
• ○ 正式な提出書類と、事前審査時の申告内容に相違があった
• ○ 購入する物件の担保評価が、金融機関の基準を満たさなかった
• ○ 健康上の理由により、所定の団体信用生命保険へ加入できなかった
• ○ クレジットカードなどの支払いを延滞した

こうした事態を避けるため、事前審査後から融資が実行されるまでは、新たな借り入れや転職・退職など、審査に影響する可能性がある行動をできるだけ控えることが大切です。やむを得ず勤務状況や借入状況などが変わる場合は、事前に金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

必要書類

住宅ローンの審査では、段階に応じて提出する書類が変わります。ここでは「事前審査」「本審査」それぞれで必要になる書類を、表を使って整理します。あらかじめ準備しておくことで、審査をスムーズに進めることができます。

事前審査で必要な書類一覧

本審査で必要な書類一覧

本審査では、事前審査時の申告内容を確認するため、収入や勤務状況、購入する物件などに関する正式な書類の提出を求められます。

ただし、必要書類は金融機関、申込者の働き方、購入する物件、手続方法などによって異なります。以下は一般的な例のため、実際の必要書類は申込先の金融機関へご確認ください。

実印、印鑑証明書、住民票などは、金融機関や手続方法によって、本審査時ではなく住宅ローン契約時や融資実行時に必要となる場合もあります。

会社員・自営業など属性別の追加書類の違い

申込者の働き方によって、収入や勤務状況を確認するために必要となる書類が異なります。代表的な例は以下のとおりです。

自営業者や会社経営者・法人役員の場合は、本人の収入だけでなく、事業や法人の経営状況も確認されることがあります。そのため、金融機関によっては直近2～3年分の確定申告書や決算書などの提出を求められます。必要な対象期間や書類は金融機関によって異なるため、早めに確認して準備しておきましょう。

審査で見られるポイント

金融機関は、どのような基準でお金を貸すかどうかを判断しているのでしょうか。ここでは、審査で特に重視されるポイントを解説します。

年収と借入希望額のバランス（返済負担率）

住宅ローン審査で確認される重要な項目の一つが、「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を示す数値で、一般的に次の式で計算されます。

返済負担率＝年間の返済額÷年収×100

返済額には、申し込む住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン、教育ローン、クレジットカードの分割払いなど、ほかの借り入れに対する返済も含まれるのが一般的です。

たとえるなら、収入に対する固定費の割合が大きくなるほど、生活に使えるお金が少なくなるのと同じです。年収に対して返済額の割合が高い場合は、返済を継続する余力が少ないと判断され、希望する借入額で審査に通りにくくなることがあります。

返済負担率の審査基準は、金融機関や住宅ローン商品、申込者の年収などによって異なります。目安として年収の30～35％程度を基準とする商品もありますが、すべての金融機関に共通する基準ではありません。また、審査では実際の適用金利とは異なる「審査金利」を用いて返済額を計算する場合もあります。

勤続年数・雇用形態

勤続年数が長く、雇用形態が安定している（正社員であるなど）ほど、「今後も安定した収入が続く可能性が高い」と判断されやすくなります。一般的には、勤続年数1〜3年以上が一つの目安とされることが多いですが、金融機関によって基準は異なります。転職直後であっても、業種や勤務先によっては問題なく審査が進むケースもあります。

個人の信用情報（他の借入状況など）

金融機関は、信用情報機関（個人の借入やクレジットカードの利用履歴を管理している機関）に照会をかけ、以下のような点を確認します。

• ○ 過去に支払いの延滞がなかったか
• ○ 現在、他にどのくらいの借入があるか
• ○ クレジットカードの利用状況に問題がないか

たとえるなら、これは「これまでの約束をきちんと守ってきた人かどうかを確認する通信簿」のようなものです。延滞の履歴があると、審査にマイナスの影響を与える可能性があります。

担保となる物件の評価

住宅ローンでは、購入する住宅そのものが「担保」となります。これは、万が一返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を売却することで貸したお金を回収できるようにするための仕組みです。そのため、物件自体に十分な価値があるかどうかも審査の対象になります。極端に古い建物や、再建築が難しい土地などは、評価が低くなることがあります。

健康状態（団体信用生命保険）

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が融資の条件となっています。これは、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害状態など）があった場合に、生命保険会社がローンの残りを代わりに支払ってくれる保険です。加入にあたっては健康状態の告知が必要となり、持病の内容によっては加入できない、あるいは条件付きでの加入となる場合があります。

頭金・自己資金の有無

頭金とは、物件価格のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金から支払う部分のことです。頭金をどのくらい準備できるかも、住宅ローン審査で確認される要素の一つです。

頭金の割合が高いほど借入額が少なくなるため、返済負担率を抑えやすくなります。また、物件の担保評価に対して借入額が少なくなることで、金融機関にとっても融資のリスクが下がると判断される場合があります。

ただし、頭金なしで物件価格の全額を借り入れる「フルローン」を利用できる住宅ローンもあります。そのため、頭金がないことだけを理由に、住宅ローンを利用できないとは限りません。実際の審査では、年収や勤務状況、既存の借り入れ、信用情報、購入する物件の担保評価などを含めて総合的に判断されます。

また、頭金を多く入れすぎると、購入後に手元へ残る資金が少なくなる可能性があります。諸費用や引っ越し費用、購入後の修繕費なども考慮し、一定の生活予備資金を残したうえで頭金の額を検討することが大切です。

収入合算・ペアローンという選択肢

一人の収入だけでは希望する借入額に届かない場合、配偶者などの収入を合算して申し込む「収入合算」や、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する「ペアローン」を利用できることがあります。

• ○ 収入合算：収入合算とは、申込者本人の収入に配偶者などの収入を加えて審査を受ける方法です。住宅ローンの契約は原則として1本ですが、収入を合算する人が連帯保証人または連帯債務者になる場合があります。
• ○ ペアローン：ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となる方法です。それぞれの収入をもとに借り入れができるため、単独で申し込む場合より借入可能額を増やせることがあります。ただし、契約が2本になるため、住宅ローンの事務手数料や登記費用なども、それぞれにかかる場合があります。

収入合算とペアローンでは、契約者の人数や返済責任、団体信用生命保険の対象、住宅ローン控除の取扱いなどが異なります。また、利用できる相手の範囲や収入を合算できる割合なども、金融機関や商品によって異なります。

借入可能額が増えても、世帯全体の返済負担も大きくなります。将来の出産・育児、休職、転職などによる収入減少も想定し、無理なく返済できる金額を検討したうえで、金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

よくある質問

事前審査は複数の金融機関に申し込んでよいか

複数の金融機関へ事前審査を申し込むことは可能です。ただし、短期間に多数の申込みをすると、各金融機関が信用情報を確認した履歴が登録されます。条件を比較する場合は、候補をある程度絞って申し込むと、手続きも管理しやすくなります。

事前審査に落ちたら本審査も受けられないか

事前審査に落ちた場合、通常はその金融機関の本審査には進めません。ただし、金融機関ごとに審査の基準は異なるため、ある金融機関で落ちても、別の金融機関では通ることがあります。落ちた理由に心当たりがある場合（他の借入が多いなど）は、状況を整理してから再度申し込むことも検討できます。

審査中に転職・大きな買い物をしても大丈夫か

前述の通り、事前審査の申込み後から融資が実行されるまでの間に、転職や新たな借入（自動車の購入など）をすると、審査に影響が出る可能性があります。やむを得ない事情がある場合は、早めに金融機関や不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。

住宅ローンの金利はいつ決まる？

住宅ローンでは、一般的に事前審査時や本審査時ではなく、融資が実行される時点の金利が適用されます。そのため、事前審査や本審査の際に案内された金利と、実際に適用される金利が異なる場合があります。ただし、金利が決まる時期や適用条件は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。また、審査結果や借入条件によって、適用される優遇金利の幅が変わる場合もあります。

住宅ローンを比較する際は、審査時に案内された金利だけで判断せず、融資実行時にどの時点の金利が適用されるのか、優遇金利を受けるためにどのような条件があるのかを、金融機関へ確認しておくことが大切です。

審査に落ちてしまった場合、再チャレンジはできるか

一度審査に落ちてしまっても、再度申し込むこと自体は可能です。ただし、落ちた原因が改善されないまま同じ条件で申し込んでも、結果が変わらない可能性があります。一般的には、以下のような対策を行ったうえで再度申し込むことが望ましいとされています。

• ○ 他の借入を減らす、あるいは完済してから申し込む
• ○ 頭金を増やし、借入希望額を見直す
• ○ 勤続年数が短い場合は、一定期間様子を見てから申し込む

なお、短期間に何度も審査に申し込むと、信用情報に記録が残り、かえって印象が悪くなる可能性もあるため、原因を整理してから慎重に再チャレンジすることが大切です。

まとめ

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」という2つの段階を経て進んでいきます。それぞれの役割を整理すると、以下のようになります。

• ○ 事前審査：物件の契約前に、申込者の収入や勤務状況、既存の借り入れなどをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを確認する審査
• ○ 本審査：物件の契約後に、正式な書類をもとに最終判断を行う審査

事前審査は比較的短期間で結果が出る一方、本審査では提出書類も増え、確認される内容もより厳密になります。そのため、事前審査に通ったからといって安心しきらず、融資が実行されるまでは新たな借り入れや転職・退職など、審査に影響する可能性がある行動をできるだけ控え、必要書類の準備を進めることが大切です。

住宅ローンは数十年にわたる長いお付き合いになるものです。仕組みを正しく理解し、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることで、安心してマイホームの購入を実現していただければと思います。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家探しについて知りたい方
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

たとえるなら、洋服を1着買うときに「洋服の値段」だけでなく、「お直し代」や「クリーニング代」が別途かかるようなものです。住宅購入も同じで、物件価格という「本体価格」のほかに、それを自分のものにするための「手続き代」が必ず発生します。この手続き代にあたる部分が諸費用です。

諸費用には、主に以下のようなお金が含まれます。

• 不動産会社に支払う仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）
• 法務局での登記（とうき、所有者を公的に記録する手続き）にかかる費用
• 契約書に必要な印紙税（いんしぜい、税金の一種）
• 住宅ローンを借りる際の事務手数料や保証料
• 火災保険・地震保険の保険料
• 引っ越し費用や家具・家電の購入費用

これらは物件価格に含まれていないため、「物件価格＋諸費用」という形で、購入時にはまとまった現金が必要になる点をあらかじめ理解しておくことが大切です。

諸費用とは

そもそも「諸費用」とはどんなお金？

諸費用の相場はどれくらい？

諸費用の金額は、購入する物件の種類（新築か中古か、マンションか一戸建てか）によって大きく変わります。一般的には、物件価格に対して以下のような割合が目安とされています。

※上記はあくまで一般的な目安であり、仲介手数料の有無（新築物件は仲介手数料がかからないケースが多い）や、住宅ローンの内容によって変動します。

新築マンションは、売主から直接購入するケースが多く、仲介手数料がかからないことが多いため、諸費用の割合が比較的低く抑えられる傾向にあります。一方、中古物件は不動産会社を介した仲介取引になることが一般的で、仲介手数料が発生するぶん、諸費用の割合が高くなりやすいという特徴があります。

諸費用を見落とすとどうなる？

住宅購入の資金計画において、最も多い失敗のひとつが「諸費用の見落とし」です。

たとえば「頭金（購入時に自己資金で支払うお金）を500万円用意したから、3,000万円の物件を買っても手元のお金は十分足りる」と考えていたとします。しかし、諸費用として物件価格の8％（240万円）が別途必要だとすると、想定より240万円多くの現金が必要になります。

このような見落としが起きると、以下のような問題につながります。

• 契約直前に資金不足が判明し、購入を進められなくなる
• 諸費用を住宅ローンに組み込もうとして、当初予定していなかった条件で借り入れを検討することになる
• 引っ越し費用や家具・家電の購入費用まで手が回らず、生活に支障が出る

このような事態を避けるためにも、住宅購入を検討し始めた段階から、「物件価格」と「諸費用」を分けて考え、両方の資金を準備しておくことが非常に重要です。

購入時に必要な費用

住宅の購入時（契約から引き渡しまでの間）に発生する諸費用について、代表的な項目を1つずつ詳しく見ていきましょう。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社（仲介業者）が売主と買主の間に立ち、売買契約を成立させた際に支払う「成功報酬」です。物件の紹介や内見の案内、条件交渉、契約書類の作成など、一連のサポートに対する対価と考えるとわかりやすいでしょう。

仲介手数料は、宅地建物取引業法に基づく国土交通大臣の告示によって定められています。物件価格が800万円を超える場合は、一般的に以下の速算式で計算できます。

仲介手数料＝（物件価格×3％＋6万円）＋消費税

たとえば3,000万円の物件であれば、次のように計算します。

• 3,000万円×3％＝90万円
• 90万円＋6万円＝96万円
• 96万円＋消費税（10％）＝105万6,000円

一方、物件価格が800万円以下の宅地・建物については、「低廉な空家等の媒介の特例」により、仲介手数料の上限額は33万円（税込）となります。すまる株式会社では、800万円以下の不動産について、原則として仲介手数料を33万円（税込）としています。具体的な金額は、媒介契約の締結時にあらかじめご説明いたします。

なお、新築物件を売主である不動産会社やデベロッパーから直接購入する場合は、仲介する不動産会社が入らないため、仲介手数料は発生しません。ただし、新築物件でも不動産会社の仲介によって購入する場合は、仲介手数料が発生することがあります。

物件を探す際は、取引態様が「仲介（媒介）」なのか「売主」なのかを確認しておくと、諸費用の見通しを立てやすくなります。

登記費用とは？

登記（とうき）とは、「この建物・土地は誰のものか」を法務局という国の機関に記録し、公的に証明してもらう手続きのことです。たとえるなら、住民票に「どこに住んでいるか」を届け出るのと同じように、不動産についても「誰が所有者か」を公的な記録に残す作業だとイメージするとよいでしょう。

登記費用は、主に次の2つで構成されます。

• 登録免許税：登記をする際に国に納める税金。土地・建物の評価額をもとに計算されます。
• 司法書士報酬：登記手続きを代行してくれる司法書士に支払う報酬。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関が担保として物件に「抵当権（ていとうけん、ローンが返済されなかった場合に物件を売却してお金に換えられる権利）」を設定するための登記も必要になり、この分の費用も別途かかります。

印紙税とは？

印紙税（いんしぜい）とは、不動産の売買契約書やローンの契約書など、一定の「契約書」を作成する際にかかる税金です。契約書に「収入印紙」と呼ばれる切手のようなものを貼り付けることで納税したことになります。

印紙税の金額は、契約書に記載された金額（契約金額）によって以下のように変わります。

※軽減措置は不動産売買契約書に適用される特例です。適用期限が定められているため、契約時期によっては金額が異なる場合があります。最新の税額は国税庁の発表をご確認ください。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを借り入れる際にも、以下のような費用が発生します。

• 事務手数料：金融機関に支払う手数料。定額型（数万円程度）と、借入額に対する定率型（借入額の2.2％程度）があります。
• 保証料：ローンの返済が滞った場合に備え、保証会社に支払う費用。金融機関によっては保証料が不要な代わりに金利がやや高めに設定されている場合もあります。
• 団体信用生命保険料（団信）：契約者に万が一のことがあった場合、残りのローンが保険金でまかなわれる保険。多くの金融機関では金利に含まれる形で、別途の支払いが不要なケースが一般的です。

火災保険・地震保険料

火災保険への加入は法律上の義務ではありません。ただし、住宅ローンを利用する場合は、金融機関によって火災保険への加入を融資の条件としていることがあります。加入が必要かどうかは、利用する金融機関の条件を事前に確認しましょう。

また、火災保険は火災だけでなく、契約内容に応じて風災・水災・落雷などによる損害も補償されます。一方、地震や噴火、これらによる津波を原因とする損害は、原則として火災保険だけでは補償されません。

地震保険は単独では契約できず、火災保険とセットで加入します。地震保険への加入は任意のため、物件の所在地や建物の構造、必要な補償内容などを踏まえて検討しましょう。

保険料は、建物の所在地や構造、補償内容、保険金額、契約期間などによって異なります。物件ごとの差が大きいため、保険会社や代理店から見積もりを取得して確認することが大切です。

その他の諸費用

上記のほかにも、以下のような費用が発生します。

• 固定資産税・都市計画税の精算金：物件の引き渡し日を境に、売主と買主で日割り計算をして精算するお金
• 引っ越し費用：距離や荷物量により数万円〜数十万円
• 家具・家電の購入費用：新居のサイズに合わせて買い替える場合に発生

このように、購入時だけでも実に多くの項目が存在します。次の章では、引き渡し後、つまり「住み始めてから」かかる費用について見ていきましょう。

引渡し後にかかる費用

住宅は「買って終わり」ではありません。実際に住み始めてからも、継続的にかかる費用があります。これらを見込んでおかないと、「住宅ローンは払えるけれど、生活が苦しい」という状況に陥りかねません。

固定資産税・都市計画税（毎年かかる税金の仕組み）

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して、毎年課される税金です。都市計画税は、原則として市街化区域（都市計画によって市街地として整備されるエリア）内に不動産がある場合に、固定資産税とあわせて課される税金です。

たとえるなら、自動車を所有していると毎年「自動車税」がかかるのと同じように、不動産を所有していると毎年「固定資産税」がかかる、とイメージするとわかりやすいでしょう。

これらの税額は、原則として以下のように計算されます。

• 固定資産税＝課税標準額×1.4％（標準税率）
• 都市計画税＝課税標準額×0.3％以下（自治体により異なる）

課税標準額は、原則として固定資産税評価額を基準に算定されます。ただし、住宅用地に対する特例措置などが適用される場合は、固定資産税評価額と実際の税額計算に使用する課税標準額が異なることがあります。

固定資産税評価額は、市区町村が土地や建物ごとに算定する評価額であり、実際の購入価格とは異なります。土地の所在地や形状、接道状況、建物の構造や築年数などによっても変わるため、購入価格から単純に推測することはできません。購入予定の物件にかかる税額は、売主の納税通知書や固定資産評価証明書などをもとに、不動産会社へ確認しましょう。

なお、新築住宅は、一定の要件を満たすことで建物の固定資産税が一定期間軽減される場合があります。また、土地についても住宅用地に対する軽減措置があります。適用要件や期間は制度によって異なるため、購入時に自治体や不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。

不動産取得税（購入後に一度だけかかる税金）

不動産取得税とは、その名のとおり、不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。固定資産税が毎年課されるのに対し、不動産取得税の納税通知書は、一般的に不動産を取得してから数か月後に届きます。ただし、届く時期は都道府県や物件によって異なり、半年以上かかることもあります。

「物件代金の支払いが終わったから安心」と思っていた頃に、数万円から数十万円の納税通知書が届くこともあるため、資金計画の中でも見落とされやすい費用のひとつです。

なお、一定の要件を満たす住宅やその敷地には軽減措置があり、不動産取得税が減額されたり、かからなかったりする場合もあります。あらかじめ納税に備えるとともに、適用できる軽減措置がないか確認しておきましょう。

修繕積立金・管理費（マンションの場合）

マンションを購入した場合、毎月次のような費用がかかります。

• 管理費：共用部分（エントランス、エレベーター、廊下など）の清掃や、管理人の人件費などに充てられる費用
• 修繕積立金：将来の大規模修繕（外壁塗装や屋上防水工事など）に備えて、あらかじめ積み立てておくお金

これらはマンションの管理組合に対して毎月支払うもので、物件によって金額は異なりますが、月額1万円〜3万円程度が一つの目安です。特に修繕積立金は、築年数が経過するにつれて段階的に値上がりする仕組み（段階増額積立方式）を採用している物件も多いため、将来の負担増を見越して確認しておくことが大切です。

引っ越し・家具家電購入費用

引き渡し後には、実際の引っ越し作業や、新居に合わせた家具・家電の購入費用も発生します。特に、これまでの住まいと部屋の広さや間取りが異なる場合は、カーテンや照明、収納家具などを新調する必要が出てくることも多く、数十万円単位の出費になることも珍しくありません。

将来のメンテナンス費用（一戸建ての外壁・屋根修繕など）

一戸建ての場合、マンションのような修繕積立金の制度がないため、将来必要となる修繕費用は所有者自身で計画的に準備しておく必要があります。

代表的なメンテナンス費用の目安は以下のとおりです。

このように、住宅は購入後も「維持していくためのお金」が継続的に必要です。毎月の住宅ローン返済額だけを見て資金計画を立てるのではなく、これらの維持費もあわせて家計に組み込んでおくことが、長く安心して暮らすための重要なポイントとなります。

頭金は必要？

頭金とは何か

頭金とは、物件価格のうち、住宅ローンを組まずに自分の貯蓄などから支払う部分のことを指します。たとえば3,000万円の物件を購入する際に、500万円を自己資金で支払い、残りの2,500万円を住宅ローンで借り入れる場合、この500万円が頭金にあたります。

頭金は、いわば「自分の持ち出し分」であり、頭金を多く用意するほど、住宅ローンとして借りる金額（借入額）を少なくすることができます。

頭金なし（フルローン）は可能か？そのメリット・デメリット

近年では、頭金を用意せず、物件価格の全額を住宅ローンで借り入れる「フルローン」という方法を選ぶ方も増えています。

フルローンのメリット

• 手元の貯蓄を減らさずに住宅を購入できる
• 貯蓄を教育費や生活防衛資金（急な出費に備えるためのお金）として残しておける
• 頭金を貯めるのを待つ間の家賃負担がなくなり、早めに住宅を取得できる

フルローンのデメリット

• 借入額が大きくなる分、月々の返済額や総返済額が増える
• 金融機関の審査によっては、頭金なしだと希望の金利や借入額が通りにくい場合がある
• 万が一、物件を売却する際に、ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」状態になりやすい

頭金ありの場合のメリット・デメリット

頭金ありのメリット

• 借入額が減るため、月々の返済負担や総返済額を抑えられる
• 金融機関の審査において、返済能力が高いと評価されやすい
• 金融機関によっては、頭金の割合に応じて優遇金利が適用される場合がある

頭金ありのデメリット

• 頭金を貯める期間が必要になり、購入のタイミングが遅くなる可能性がある
• 手元の現金（生活防衛資金）が減ってしまう

頭金の目安は物件価格の何％が一般的か

一般的には、物件価格の1割〜2割程度を頭金として用意するケースが多いとされています。ただし、これはあくまで目安であり、絶対的な正解があるわけではありません。大切なのは、頭金の金額そのものよりも「頭金を用意した結果、手元の貯蓄が少なくなりすぎていないか」という視点です。

頭金の割合によって、返済額がどれくらい変わるのか、3,000万円の物件を金利1.5％・返済期間35年の住宅ローンで購入した場合を例に見てみましょう。

※上記は概算のシミュレーションであり、実際の金利・条件によって金額は変動します。

この表からわかるように、頭金を増やすほど借入額が減り、月々の返済額・総返済額ともに軽減されます。一方で、頭金として使う分だけ手元の現金は減るため、「頭金を多く入れて返済を楽にする」ことと、「手元に現金を残して急な出費に備える」ことは、いわばシーソーの関係にあります。どちらが正しいというものではなく、それぞれの家庭の収入状況や将来設計に合わせて、バランスを考えることが重要です。

諸費用ローンについて

諸費用ローンとは？

これまで見てきたとおり、住宅購入には物件価格のほかに、仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用がかかります。これらの諸費用を借り入れによってまかなう方法が、一般的に「諸費用ローン」と呼ばれています。

金融機関によって、住宅ローンの借入額に諸費用分を上乗せする場合と、住宅ローンとは別の商品として借り入れる場合があります。借り入れの対象となる費用や金利、返済期間などの条件は金融機関によって異なるため、事前に確認することが大切です。

諸費用ローンのメリット

• 手元の現金が少なくても住宅購入に踏み切ることができる
• 貯蓄を大きく取り崩さずに済むため、生活防衛資金を手元に残しやすい
• 住宅ローンとまとめて借りられる場合、契約や手続きの手間が少なく済む

諸費用ローンのデメリット・注意点

• 金融機関や借り入れ方法によっては、住宅ローンより金利が高くなる場合がある
• 借入総額が増えるため、月々の返済額や総返済額が大きくなる
• 借入額が増えることで、金融機関の審査がより厳しくなる可能性がある
• 諸費用ローン分も含めた総返済額が、物件の資産価値を上回る「オーバーローン」状態になりやすい

諸費用を借り入れる方法や条件は、金融機関によって異なります。住宅ローンの借入額に諸費用分を上乗せし、物件価格とまとめて借りられる場合もあれば、住宅ローンとは別の商品として「諸費用ローン」を契約する場合もあります。

住宅ローンに上乗せする場合は、住宅ローンと同じ金利や返済期間が適用されることがあります。一方、別の諸費用ローンを利用する場合は、住宅ローンより金利が高くなったり、返済期間が短くなったりすることがあります。

諸費用ローンを使うべきケース・避けたほうがよいケース

利用を検討してもよいケース

• 頭金や諸費用に充てる自己資金は少ないものの、諸費用分を含めても無理なく返済できる見込みがある場合
• 急な病気や修繕、教育費などに備えて、一定の生活防衛資金を手元に残しておきたい場合
• 諸費用を現金で支払うよりも、借り入れた場合の金利や総返済額を確認したうえで、手元資金を確保するメリットが大きいと判断できる場合

慎重に検討したほうがよいケース

• すでに住宅ローン本体の返済比率（収入に対する返済額の割合）が高めの場合
• 借入額が増えることで、将来の教育費や老後資金の準備に影響が出そうな場合
• 金利の高さによって、総返済額が大きく膨らむことに不安がある場合

諸費用ローンは、手元の現金を残せるという安心感がある一方で、借入総額が増えることによる返済負担の増加という、いわば「今の安心」と「将来の負担」を天秤にかける選択でもあります。利用を検討する際は、目先の資金繰りだけでなく、35年など長期にわたる返済計画全体を見渡した上で判断することが大切です。

なお、住宅ローンの申し込み後から融資実行までの間に転職や独立をすると、金融機関による再審査が行われたり、融資を受けられなくなったりする可能性があります。転職や独立の予定がある場合は、事前に金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

ここまで、住宅購入にかかる諸費用について、購入前・購入時・購入後の3つの段階に分けて詳しく解説してきました。最後に、住宅購入を検討する際に確認しておきたいポイントを整理します。

諸費用チェックリスト

住宅購入を進める前に、以下の項目を一つずつ確認しておきましょう。

• 物件価格に対して、諸費用としてどれくらいの金額がかかるか概算できているか
• 仲介手数料が発生する物件か、発生しない物件か確認したか
• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）の見積もりを確認したか
• 契約金額に応じた印紙税の金額を把握しているか
• 住宅ローンの事務手数料・保証料の金額や仕組みを確認したか
• 火災保険・地震保険の加入要否と保険料を確認したか
• 引き渡し後にかかる固定資産税・都市計画税の目安を把握しているか
• 不動産取得税が後日請求される点を理解し、資金を確保しているか
• マンションの場合、管理費・修繕積立金の金額と将来の値上がりの有無を確認したか
• 一戸建ての場合、将来の外壁・屋根修繕などのメンテナンス費用を見込んでいるか
• 頭金をいくら用意するか、手元に残す生活防衛資金とのバランスを検討したか
• 諸費用ローンを利用する必要があるか、利用する場合の金利条件を確認したか

資金計画を立てる際のポイント

住宅購入における資金計画は、「物件価格」「諸費用」「頭金」「毎月の返済額」「購入後の維持費」という5つの要素を、それぞれ切り分けて考えることが何よりも重要です。

物件価格ばかりに目が向いてしまうと、諸費用や購入後の維持費という「見えにくいお金」を見落としがちになります。たとえるなら、旅行の計画を立てるときに「航空券代」だけを見て、現地での宿泊費や食費、お土産代を考えていなかったために、思わぬ出費に慌ててしまうようなものです。住宅購入も同様に、購入時だけでなく、その後何十年も続く暮らしまで見据えた資金計画を立てることが、安心できるマイホーム購入への第一歩となります。

不明な点がある場合は、不動産会社の担当者や、住宅ローンを取り扱う金融機関の窓口、あるいはファイナンシャルプランナー（お金に関する専門家）などに、早めに相談することをおすすめします。

今回の内容を踏まえて、さらに詳しく家の購入について知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 相模原市での家の購入を検討中の方はこちら！
相模原市で家を購入するなら？失敗しない完全ガイド

■ 家の購入について知りたい方
家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまで

■ 住宅ローンについて知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

住宅購入にかかる期間は、希望条件や物件の種類によって異なります。物件探しを始めてから数か月で引渡しを迎える場合もあれば、希望する物件が見つかるまで半年以上かかる場合もあります。

購入までの道のりには決まった「順番」があります。この順番をあらかじめ知っておくことで、「次に何をすればいいのか」が明確になり、不安なく前に進むことができます。

この記事では、家探しを始める前の準備段階から、実際に鍵を受け取って新生活をスタートするまでの流れを、7つのステップに分けてわかりやすく解説します。専門用語には必ずかんたんな説明を添えていますので、知識がまったくない方でも安心してお読みいただけます。

家を購入するまでの全体スケジュール

家の購入は「7つのステップ」で進む

家の購入は、大きく分けると次の7つのステップで進んでいきます。

• ステップ①情報収集・資金計画
• 希望する暮らしや購入予算、エリアなどを整理し、毎月無理なく返済できる金額を検討します。
• ステップ②物件探し
• 不動産ポータルサイトや不動産会社を利用して、希望条件に合う物件を探します。
• ステップ③内見
• 実際に現地を訪れ、建物の状態や日当たり、周辺環境などを確認します。
• ステップ④購入申込み・条件調整・住宅ローンの事前審査
• 購入したい物件が決まったら、購入申込書や買付証明書を提出し、価格や契約日、引渡し時期などの条件を売主と調整します。 住宅ローンを利用する場合は、この段階までに事前審査を受けるのが一般的です。
• ステップ⑤重要事項説明・売買契約
• 宅地建物取引士から重要事項説明を受け、物件や契約条件を確認したうえで売買契約を締結します。
• ステップ⑥住宅ローン本審査・契約手続
• 売買契約後に住宅ローンの本審査を受け、承認後、金融機関と金銭消費貸借契約を締結します。
• ステップ⑦決済・引渡し
• 売買代金の残額を支払い、登記手続を行ったうえで、鍵や関係書類を受け取ります。

料理に例えるなら、情報収集と資金計画は「何を作るか決めて、材料の予算を考える段階」、物件探しと内見は「実際にスーパーで食材を選ぶ段階」、契約と決済は「レジで代金を支払う段階」にあたります。どの段階も飛ばすことはできず、順番通りに進めていくことが大切です。

購入完了までにかかる期間の目安

家の種類によって、購入までにかかる期間は異なります。以下の表で目安を確認してみましょう。

ただし、これはあくまで目安です。理想の物件になかなか出会えない場合は、物件探しの期間だけで半年以上かかることも珍しくありません。焦らず、じっくり進めることが結果的に満足度の高い買い物につながります。

新築と中古で流れは変わるのか

家の購入といっても、「新築の分譲住宅（すでに完成している、または完成予定の新しい家）」「注文住宅（土地を買って、間取りから自分で決めて建てる家）」「中古住宅」の3種類があり、それぞれ流れが少し異なります。

注文住宅は「土地探し」と「設計」という工程が加わるため、他の2つに比べて期間が長くなる傾向があります。この記事では、多くの方が経験する「新築分譲住宅・中古住宅」を購入する場合の流れを中心に解説していきます。

情報収集・資金計画

まずは「なぜ家を買うのか」を整理する

物件探しを始める前に、最も大切なのが「なぜ家を買いたいのか」を明確にすることです。これは、旅行に例えるなら「なぜその場所に行きたいのか」を考えることと同じです。目的があいまいなまま出発すると、途中で「本当にこれでよかったのか」と迷ってしまいます。

以下のような点を、家族で話し合っておくとよいでしょう。

• 子どもの成長に合わせて、いつまでにどのエリアに住みたいか
• 通勤・通学の利便性はどこまで重視するか
• 一戸建てとマンション、どちらが自分たちの暮らしに合っているか
• 将来的に住み替える可能性はあるか

これらを整理しておくことで、後の「物件探し」の段階で条件がぶれにくくなります。

資金計画の立て方

家の購入で最も重要と言っても過言ではないのが、資金計画です。資金計画とは、「自分がいくらまでの家を、どのようにお金を用意して購入できるか」を具体的に考えることです。

資金計画で考えるべき要素は、主に次の3つです。

• 自己資金（頭金）：預貯金の中から、購入時に自分で用意できるお金
• 住宅ローン借入額：金融機関から借りるお金
• 諸費用：物件価格とは別にかかる税金や手数料など（物件価格の6〜10%程度が目安）

住宅購入の資金計画を考える際に注意したいのが、「金融機関から借りられる金額」と「家計に無理なく返済できる金額」は、必ずしも同じではないという点です。

住宅ローンの借入可能額は、年収だけでなく、年齢、勤続年数、既存の借入、返済期間、適用金利、自己資金、購入物件の担保評価などをもとに金融機関が審査します。審査上は希望額を借りられる場合でも、将来の教育費や修繕費、収入の変化などを考慮すると、借入額を抑えた方がよいケースもあります。

そのため、金融機関の審査上の上限だけで判断せず、毎月の生活費や将来の支出も踏まえて、継続して返済できる金額を検討することが大切です。

年収別の住宅ローン借入目安

住宅ローンの返済額を検討する際には、年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」が一つの目安として使われます。

以下は、年間返済額を年収の25％とし、借入期間35年、金利年1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定した場合のシミュレーションです。

※上記は一定の条件を用いた参考例であり、借入可能額や無理なく返済できる金額を保証するものではありません。実際の審査結果や返済額は、適用金利、返済期間、年齢、既存の借入などによって異なります。また、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費、マンションの管理費・修繕積立金なども考慮して資金計画を立てる必要があります。

住宅ローン事前審査とは

資金計画がある程度固まったら、「住宅ローン事前審査」を受けておくことをおすすめします。事前審査とは、正式な契約を結ぶ前に、金融機関に「この人にいくらまで貸せそうか」を簡易的に判断してもらう手続きのことです。

これは、レストランに行く前に「予算内でお店に入れるか」を電話で確認しておくようなものだとイメージするとわかりやすいでしょう。事前審査を受けておくことで、以下のようなメリットがあります。

• 購入可能な価格帯の目安を把握しやすくなる
• 購入申込み後の資金計画を進めやすくなる
• 物件が決まった後の手続きを円滑に進めやすくなる

事前審査の結果は、通常3日〜1週間程度で出ることが多く、必要書類も本審査に比べて少なく済みます。

情報収集で使えるツール・相談先一覧

情報収集の段階では、以下のような窓口を活用することができます。

• 不動産ポータルサイト：地域や価格帯から物件の相場観をつかむ
• 住宅ローンシミュレーションサイト：銀行や比較サイトが提供する無料ツールで、月々の返済額を試算できる
• ファイナンシャルプランナー（お金の専門家）への相談：中立的な立場から資金計画のアドバイスを受けられる
• 住宅展示場・モデルルーム見学：完成イメージをつかみながら情報収集できる

これらを組み合わせながら、焦らず自分たちに合った資金計画を固めていくことが、この後のステップをスムーズに進めるための最大のポイントです。

物件探し

資金計画が固まったら、いよいよ具体的な物件探しのステップに入ります。ここは家探しの中でも最も時間をかけることになる段階であり、「理想の家に出会えるかどうか」が決まる重要な工程です。

希望条件の優先順位を決める

物件探しを始める前に、必ずやっておきたいのが「希望条件の優先順位づけ」です。なぜなら、すべての条件を100%満たす物件は、現実にはほとんど存在しないからです。

これは、婚活や就職活動で「理想の相手・理想の会社」を探すことに似ています。「年収も、性格も、外見も、価値観も全部完璧な人」を探し続けると、いつまでも決まりません。それよりも、「これだけは絶対に譲れない」というポイントを3つほどに絞り込むことが、後悔しない物件選びのコツです。

条件を整理する際は、以下のように「絶対条件」「できれば条件」に分けて書き出してみましょう。

• 絶対条件（譲れない条件）の例
  • 通勤・通学時間が◯分以内
  • 予算◯◯万円以内
  • 耐震基準を満たしていること
• できれば条件（妥協できる条件）の例
  • 駅からの距離
  • 築年数
  • 日当たりや眺望
  • 収納の広さ

物件探しの主な方法

物件探しには、主に4つの方法があります。それぞれに特徴があるため、複数を組み合わせて活用するのがおすすめです。

不動産会社（仲介会社）選びのポイント

物件探しにおいて、実は「どの不動産会社（仲介会社）を選ぶか」が、満足のいく家探しができるかどうかを大きく左右します。仲介会社とは、家を売りたい人と買いたい人の間に立って、契約成立までをサポートしてくれる会社のことです。

良い不動産会社を選ぶポイントとしては、以下が挙げられます。

• こちらの希望条件をきちんとヒアリングしてくれるか
• メリットだけでなく、物件のデメリット（リスクとなる点）も正直に説明してくれるか
• 質問への回答が早く、レスポンスが丁寧か
• 地域の情報に詳しく、実績が豊富か

「押しの強い営業担当者だから」という理由だけで契約を急がされている、と感じた場合は、一度立ち止まって冷静に考えることが大切です。家の購入は人生でも大きな金額が動く買い物であるため、信頼できるパートナーを選ぶことが何よりも重要です。

よくある失敗例と対策

物件探しの段階では、初心者の方が陥りやすい失敗がいくつかあります。あらかじめ知っておくことで、同じ失敗を避けることができます。

内見

気になる物件が見つかったら、次は「内見（ないけん）」という段階に進みます。内見とは、実際に現地へ足を運び、自分の目で物件を確認することです。写真や間取り図だけではわからない、リアルな情報を得るための非常に重要な工程です。

内見の申し込みから当日までの流れ

内見は、以下のような流れで進みます。

• 1.ポータルサイトや不動産会社に「内見したい」と連絡する
• 2.不動産会社が売主・入居中の住人と日程を調整する
• 3.内見当日、不動産会社の担当者と現地で待ち合わせる
• 4.実際に室内・共用部分・周辺環境を見学する（所要時間30分〜1時間程度）

なお、まだ人が住んでいる中古物件の場合は、内見できる曜日や時間帯が限られることもあるため、早めに希望日を伝えておくとスムーズです。

内見時に必ずチェックすべきポイント

物件によっては、内見できる日時が限られていたり、検討中にほかの購入申込みが入ったりすることがあります。そのため、1回の内見でも必要な点を確認できるよう、事前に準備しておくことが大切です。

内見前には、地図やハザードマップ、周辺施設、駅までの経路など、インターネットで確認できる情報を調べておきましょう。当日は、建物の状態や日当たり、音、におい、設備、収納など、現地でなければ分からない点を優先して確認します。

これらは、部屋の中にいるだけでは気づきにくいポイントばかりです。特に「音」や「におい」は写真では絶対にわからない情報なので、内見でしっかり確認しておきましょう。

また、内見した時間帯とは異なる周辺環境が気になる場合は、不動産会社へ確認したり、物件の周辺や駅までの経路を別の時間帯に歩いたりする方法もあります。

気になる点はその場で担当者へ質問し、必要に応じて追加資料を確認したうえで、限られた時間の中でも納得できる判断をすることが大切です。

内見時に担当者に聞くべき質問リスト

内見の際は、見学するだけでなく、不動産会社の担当者に積極的に質問することが大切です。以下のような質問を用意しておくと、後悔のない判断がしやすくなります。

• なぜ売主はこの物件を手放すのか（売却理由）
• 過去に水漏れやシロアリなどのトラブルはなかったか
• 修繕積立金（マンションの場合、将来の修繕のために積み立てるお金）は十分にあるか
• 周辺の生活環境や、近隣との間で把握しているトラブルなどはないか
• ハザードマップ（自然災害の危険性を示した地図）ではどのような評価か

特に「売却理由」は、物件のリスクを知る手がかりになることがあるため、遠慮せずに確認しておきましょう。

売買契約

「この家に決めた」と思える物件に出会えたら、いよいよ売買契約に向けた手続きが始まります。この段階では、お金と法律に関わる大切な手続きが続くため、一つひとつ丁寧に進めていくことが大切です。

「買付証明書」の提出

購入したい物件が決まったら、まず「買付証明書（かいつけしょうめいしょ）」という書類を不動産会社経由で売主に提出します。

買付証明書は、購入希望価格や契約・引渡しの希望時期、住宅ローンの利用予定などの条件を示し、売主へ購入意思を伝えるための書類です。この段階ではまだ売買契約を締結していないため、原則として、買付証明書を提出しただけで売買契約が成立するわけではありません。

複数の購入申込みが重なった場合、必ずしも申込みの先着順で購入者が決まるとは限りません。売主が、購入希望価格、住宅ローンの事前審査の状況、契約・引渡し時期などの条件を総合的に判断する場合があります。

また、購入申込みの段階で価格交渉を行うこともできます。ただし、申込後の安易な辞退や過度な価格交渉は、売主との条件調整に影響することがあります。購入意思や資金計画を確認したうえで、不動産会社と相談しながら希望条件を検討しましょう。

住宅ローン本審査のタイミング

購入申込み後、売主との間で価格や引渡し時期などの条件がまとまったら、重要事項説明を受け、売買契約を締結します。住宅ローンの本審査は、売買契約の締結後に申し込むのが一般的です。本審査では、申込者の収入や勤務状況、信用情報、健康状態に加え、購入する物件の担保評価などについて、事前審査よりも詳しい確認が行われます。金融機関から、売買契約書、重要事項説明書、物件資料、収入証明書類などの提出を求められます。

審査期間は金融機関や申込内容によって異なりますが、必要書類を提出してから1～3週間程度が一つの目安です。なお、事前審査を通過していても、本審査の承認が保証されるわけではありません。そのため、住宅ローンを利用する場合は、売買契約書に住宅ローン特約を設け、融資承認を得られなかった場合の取扱いや解除期限を明確にしておくことが重要です。

重要事項説明とは

売買契約を結ぶ直前には、「重要事項説明（じゅうようじこうせつめい）」という手続きが必ず行われます。これは、宅地建物取引士（不動産取引の専門資格を持つ人）が、物件に関する重要な情報やリスクを、契約前に口頭と書面で説明する法律で定められた手続きです。

重要事項説明では、主に以下のような内容が説明されます。

• 物件の権利関係（誰が所有しているか、抵当権が付いていないかなど）
• 都市計画法や建築基準法上の制限（建て替えや増改築に関するルール）
• 水道・電気・ガスなどのインフラ整備状況
• 過去に事件・事故がなかったか（いわゆる心理的瑕疵の有無）
• ハザードマップ上の危険性

この説明は非常に専門的な内容が多く、初めて聞く言葉も多いため、わからない点はその場で遠慮なく質問することが大切です。「後で聞けばいいや」と流してしまうと、契約後にトラブルになるケースもあります。

売買契約時に必要な費用

売買契約を結ぶ際には、物件価格とは別に、以下のような費用が必要になります。

手付金は、契約後に万が一買主の都合でキャンセルする場合、原則として戻ってこないお金です。一方で、売主の都合でキャンセルする場合は、手付金の倍額が買主に返還されるというルールになっています。この仕組みを「手付解除」と呼びます。

契約書で必ず確認すべき項目

売買契約書は法律用語が多く、初めて読む方には難解に感じられるかもしれません。しかし、以下の項目だけは必ず自分の目で確認しましょう。

• 物件の所在地・面積・価格に間違いがないか
• 引渡し時期はいつになっているか
• 手付解除ができる期限はいつまでか
• 住宅ローン特約（ローン特約）の有無

特に「住宅ローン特約」は非常に重要です。住宅ローン特約は、契約書に定めた金融機関へ期限内に申込みを行ったにもかかわらず、所定の融資承認期限までに承認を得られなかった場合に、契約を解除できるよう定めるものです。融資申込先、融資金額、承認期限、解除期限などは契約ごとに異なるため、必ず内容を確認しましょう。

クーリングオフは使えるのか

「クーリングオフ」とは、一定期間内であれば無条件で契約を取り消せる制度のことです。しかし、不動産の売買契約においては、原則としてクーリングオフは適用されません。

宅地建物の売買におけるクーリングオフは、売主が宅地建物取引業者であり、その事務所等以外の場所で買受けの申込みや売買契約をした場合など、一定の条件を満たす場合に限って適用されます。

ただし、買主が自ら自宅や勤務先での契約を希望した場合や、物件の引渡しを受け、かつ代金を全額支払った場合など、適用されないケースがあります。契約場所だけでは判断できないため、該当する可能性がある場合は不動産会社や専門家へ確認しましょう。

決済・引渡し

売買契約が完了したら、いよいよ最終段階である「決済・引渡し」に進みます。ここでは、お金の支払いと、物件の名義変更、そして鍵の受け渡しが行われます。

決済の流れ

決済とは、住宅ローンを実行してもらい、物件の残代金（手付金を除いた残りの代金）を売主に支払う手続きのことです。決済は、通常、金融機関の一室で、以下の関係者が一堂に会して行われます。

• 買主（あなた）
• 売主
• 不動産会社の担当者
• 司法書士（登記手続きの専門家）
• 金融機関の担当者

当日は、以下のような流れで進みます。

1. 司法書士が必要書類を確認する
2. 住宅ローンが実行され、買主の口座に融資額が振り込まれる
3. 買主から売主へ、残代金が振り込まれる
4. 諸費用（税金や手数料など）を支払う
5. 売主から買主へ、鍵と関連書類が引き渡される

決済にかかる時間は、通常1〜2時間程度です。この日をもって、正式に物件の所有権があなたに移ることになります。

決済時に必要な諸費用

決済の日には、物件の残代金に加えて、以下のような諸費用の支払いが必要です。これらをまとめて「諸費用」と呼びますが、内訳を知っておくと安心です。

これらを合計すると、物件価格の6%〜10%程度が諸費用としてかかるのが一般的です。たとえば3,000万円の物件であれば、180万円〜300万円程度の諸費用を、自己資金として別途用意しておく必要があります。

所有権移転登記とは

決済と同時に行われるのが、「所有権移転登記」という手続きです。これは、法務局が管理している公的な記録（登記簿）上で、物件の持ち主を売主からあなたへと正式に書き換える手続きのことです。

これは、いわば車を購入したときの「名義変更」と同じ役割を果たすものです。この登記が完了して初めて、法律上「この家はあなたのものです」と第三者に対しても主張できるようになります。手続きは専門的なため、通常は司法書士がすべて代行してくれます。

鍵の引渡しと入居までにやるべきこと

決済がすべて完了すると、売主から鍵が手渡され、物理的にも法律的にも、その家はあなたのものになります。ただし、鍵を受け取ってすぐに新生活が始められるわけではなく、以下のような準備が必要です。

• 電気・ガス・水道の使用開始手続き
• インターネット回線の開通手続き（工事が必要な場合は1ヶ月以上前から予約が必要）
• 引越し業者の手配
• 住所変更に伴う各種手続き（住民票、運転免許証、郵便物の転送届など）

特にインターネット回線の開通工事は、繁忙期には1ヶ月以上待つケースもあるため、決済日が決まったらできるだけ早めに申し込んでおくことをおすすめします。

まとめ

7ステップの振り返り

ここまで、家を購入するまでの流れを7つのステップに沿って解説してきました。最後に、全体像を振り返ってみましょう。

改めて全体の流れを表で整理すると、以下のようになります。

なお、相模原市内のエリア選びや不動産相場、住宅ローンなども含めて確認したい方は、相模原市で不動産を購入するなら？失敗しない完全ガイドをご覧ください。

家探しを成功させるための3つの心構え

最後に、これから家探しを始める方に向けて、後悔しないための心構えを3つお伝えします。

• 完璧な物件を求めすぎない：100%条件に合う家はほとんど存在しません。「絶対条件」だけは守りつつ、それ以外は柔軟に考える姿勢が大切です。
• 焦って決めない：住宅の購入は人生の中でも大きな金額が動く買い物です。少しでも疑問や不安があれば、契約前に必ず解消しておきましょう。
• 信頼できる専門家（不動産会社・ファイナンシャルプランナー・司法書士など）をパートナーにする：一人ですべてを判断しようとせず、専門家の知見を積極的に借りることが、満足のいく家探しへの近道です。

家の購入は、決して簡単な道のりではありません。しかし、今回ご紹介した7つのステップを一つずつ着実に進めていけば、初めての方でも安心して理想の住まいにたどり着くことができます。ぜひこの記事を、あなたの家探しの道しるべとしてご活用ください。

不動産売却に関する記事はこちら♪

■ 不動産売却の全体像を知りたい方
相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド

■ 売却の流れを確認したい方
相模原市の不動産売却の流れ

■ 費用や相場について知りたい方
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場

■ 税金について詳しく知りたい方
相模原市の不動産売却でかかる税金と節税方法

■ 高く売るためのポイントを知りたい方
相模原市で高く売るためのポイント5選

家探しは、知らない土地への旅行を計画することに似ています。行き先となる予算やエリアを決めずに出発すると、途中で迷ったり、思わぬ出費が生じたりすることがあります。一方、事前に計画を立てておけば、落ち着いて目的地へ向かうことができます。住宅購入も同様に、全体の流れを知り、適切な順序で進めることが、後悔を防ぐための大切なポイントです。

本記事では、相模原市で住宅購入を検討している方に向けて、購入までの流れや予算の考え方、エリア選び、住宅ローン、契約時の注意点などを分かりやすく解説します。

家を購入するまでの流れ

住宅購入の基本的な流れ

一般的な家の購入は、以下のような流れで進みます。

この流れの中で特に重要なのが「2.資金計画」です。多くの方が「3.物件探し」から始めてしまいがちですが、これは地図を持たずに旅行に出発するようなもの。先に自分がいくらまで出せるのかを把握しておくことで、無駄な物件見学の時間を減らし、本当に自分に合った家に出会う確率が上がります。

期間の目安(情報収集~引渡しまで平均どれくらいかかるか)

家探しを始めてから実際に引渡しを受けるまでの期間は、物件の種類によって大きく異なります。目安は以下の通りです。

つまり、「今すぐ住みたい」という方は中古物件や完成済みの建売住宅が候補になりやすく、「自分の理想通りの間取りにしたい」という方は注文住宅を選ぶことになりますが、その分時間がかかるという点を理解しておく必要があります。

相模原市ならではの特徴

相模原市で家を購入する際には、他の地域とは異なる、いくつかの地域特性を押さえておくことが大切です。

• エリアが非常に広い:相模原市は神奈川県内でも有数の広さを持つ市です。同じ「相模原市」という住所でも、都心へのアクセスが良い橋本・相模大野エリアと、自然豊かな緑区の山間部とでは、暮らし方も価格帯もまったく異なります。
• リニア中央新幹線の開業計画がある:橋本駅周辺は将来的にリニア中央新幹線の駅ができる予定地とされており、再開発が進んでいるエリアです。将来性を重視する方には注目されています。
• 都心へのアクセスの良さ:相模大野駅や町田駅(隣接エリア)を経由して新宿・渋谷方面へ通勤・通学する方が多く、ベッドタウン(都心で働く人が暮らす郊外の住宅地という意味)としての需要が根強くあります。
• 子育て世帯に人気のエリアが点在:淵野辺や相模大野周辺は、公園や教育施設が充実しており、ファミリー層からの人気が高いエリアです。

このように、相模原市は「一括りにできない多様性」が最大の特徴です。次の章では、この多様なエリアの中から自分に合った場所を選ぶために、購入前に決めておくべきことを整理していきます。

購入前に決めるべきこと

予算はいくらまでか

家探しで最初につまずきやすいのが「予算設定」です。多くの方が「いくらの家が買えるか」ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」という視点を忘れてしまいます。

住宅ローンは、いわば「毎月の家計から出す定期的な会費」のようなものです。会費が高すぎると、他の生活(食費や趣味、教育費)を圧迫してしまいます。無理のない返済額の目安としてよく使われるのが「返済負担率」という考え方です。これは、年収に占める年間のローン返済額の割合のことで、一般的には年収の20~25%以内に収めるのが安全とされています。

以下は、年間返済額を年収の25％、借入期間35年、金利年1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしと仮定した場合のシミュレーションです。

なお、金融機関では返済負担率を30〜35％程度まで認める場合もあり、実際に借入できる金額は上記より高くなることがあります。しかし、「借入可能額」と「無理なく返済できる金額」は別です。

住宅ローンは30年以上返済が続くケースも多いため、将来の収入変動や子どもの教育費、車の買い替えなども考慮し、借りられる金額ではなく、安心して返せる金額を基準に予算を決めることが大切です。

また、忘れてはいけないのが諸費用です。諸費用とは、物件価格とは別に必要となる費用で、仲介手数料や登記費用、住宅ローン関係費用、火災保険料などが含まれます。

一般的には物件価格の6〜10％程度が目安とされており、例えば3,000万円の物件であれば約180万〜300万円程度を別途準備しておく必要があります。

※上記は一定の条件を用いた参考例です。実際の借入可能額や返済額は、適用金利、返済期間、年齢、家族構成、自己資金、既存の借入などによって異なります。また、固定資産税、火災保険料、将来の修繕費、マンションの管理費・修繕積立金なども考慮した資金計画を立てましょう。

新築か中古か、戸建てかマンションか

住宅購入における最初の大きな分岐点が、「新築か中古か」「戸建てかマンションか」という選択です。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分のライフスタイルに合わせて検討する必要があります。

戸建てを「一軒家という自分だけの城」とすれば、マンションは「みんなで管理費を出し合って維持する集合住宅」というイメージです。

また、戸建てとマンションでは、建物の維持・修繕にかかる費用の負担方法が異なります。マンションでは、管理費や修繕積立金を毎月支払い、共用部分の清掃や建物全体の修繕を管理組合が計画的に行います。一方、戸建てには管理費や修繕積立金の定期的な支払いはありませんが、外壁塗装や屋根・バルコニーの防水工事、給湯器などの設備交換を所有者自身で行う必要があります。建物の状態によっては、十数年ごとにまとまった修繕費が必要となる場合もあるため、将来の修繕に備えて計画的に資金を準備しておくことが大切です。

新築か中古かという選択については「新品の家電を買うか、状態の良い中古家電を買うか」に近い感覚です。新築は誰も使っていない安心感がありますが価格は高く、中古はすでに誰かが使っていた分、価格は抑えられますが、設備の古さや修繕の必要性を事前にしっかり確認する必要があります。

エリア選び(相模原市内の主要エリア別の特徴)

相模原市内で家を探す場合、エリアによって特徴が大きく異なります。代表的なエリアの特徴を整理すると、以下のようになります。

エリア選びは「どんな暮らし方をしたいか」という価値観の問題でもあります。利便性を最優先するのか、自然環境を優先するのか、教育環境を優先するのかによって、正解は人それぞれ異なります。

ライフプランとの照らし合わせ

最後に見落とされがちなのが、「将来の家族の変化」を踏まえた検討です。家は一度購入すると、簡単には住み替えができません。いわば「その時点での自分たちの生活に合わせて仕立てたスーツ」のようなもので、体型(家族構成)が大きく変わると、途端に窮屈になってしまうことがあります。

以下のような点を、購入前にパートナーや家族としっかり話し合っておくことをおすすめします。

• 今後、子どもが増える予定はあるか(部屋数は足りるか)
• 親との同居や近居の可能性はあるか
• 転勤や転職の可能性はあるか
• 何年くらいこの家に住み続けるつもりか
• 将来、車を手放す可能性はあるか(駐車場の必要性に関わる)

これらを整理しておくことで、物件探しの段階で「本当に必要な条件」と「妥協できる条件」の優先順位がはっきりし、内見時の迷いが大幅に減ります。

物件探しのポイント

情報収集の方法(ポータルサイト・不動産会社・現地見学の使い分け)

物件探しの第一歩は、正しい情報収集の方法を知ることです。情報源にはそれぞれ特徴があり、うまく使い分けることが効率的な家探しにつながります。

ポータルサイトは「カタログを見て商品を選ぶ」段階、不動産会社への相談は「専門店員に相談して自分に合う商品を提案してもらう」段階、そして現地見学は「実際に試着して着心地を確かめる」段階とイメージすると分かりやすいでしょう。この3つをバランス良く組み合わせることで、情報の偏りを防ぎ、後悔の少ない選択につながります。

内見でチェックすべき項目

内見(実際に物件を見に行くこと)は、写真や間取り図だけでは分からない情報を得るための、非常に重要な機会です。しかし初めての内見では、緊張のあまり肝心な部分を見落としてしまう方が少なくありません。以下のチェックリストを参考に、抜け漏れなく確認しましょう。

建物の状態に関するチェックリスト

• 壁や天井にシミ、ひび割れがないか(雨漏りの跡がないか)
• 床を歩いた際に、沈み・傾き・大きな床鳴りなどの違和感がないか
• 水回り(キッチン・お風呂・トイレ)にカビや水漏れの跡がないか
• コンセントの数と位置は生活動線に合っているか
• 収納スペースは十分にあるか

周辺環境に関するチェックリスト

• 最寄り駅やバス停までの実際の徒歩時間(地図上の距離と体感が異なることが多い)
• 昼間だけでなく、夜間の周辺の明るさや人通り
• スーパー、病院、学校など生活に必要な施設までの距離
• 騒音の有無(近隣に工場や幹線道路がないか)
• 電波の入り具合(携帯電話の電波状況)

契約条件に関するチェックリスト

• 売主が個人か、不動産会社(法人)か
• 境界線が明確に定められているか(隣地とのトラブル防止)
• 建築時期と、耐震基準を満たしているか

相模原市の不動産相場データ

エリアによって価格帯が大きく異なるのが、相模原市の特徴です。一般的な傾向として、都心へのアクセスが良く商業施設が充実しているエリアほど価格が高くなり、緑区など自然豊かなエリアほど価格が抑えられる傾向にあります。

※上記は一般的な傾向を示したものであり、実際の価格は物件の築年数・広さ・駅からの距離などによって大きく変動します。具体的な最新相場については、不動産ポータルサイトや地域の不動産会社への確認をおすすめします。

信頼できる不動産会社の選び方

家探しにおいて、不動産会社は「心強い旅の案内人」のような存在です。良い案内人に出会えるかどうかで、家探しの満足度は大きく変わります。信頼できる不動産会社を見分けるポイントは以下の通りです。

• 地域密着型で相模原市の情報に詳しいか:全国展開の大手にも強みはありますが、地域特有の情報(将来の開発計画や学区の評判など)は地元密着の会社の方が詳しいケースが多くあります。
• メリットだけでなくデメリットも説明してくれるか:良い面ばかりを強調する会社よりも、物件の弱点やリスクも正直に伝えてくれる担当者の方が信頼できます。
• 質問への回答が早く、丁寧か:レスポンスの速さと丁寧さは、契約後のサポート体制を推測する材料になります。
• 重要事項説明を分かりやすく説明してくれるか:専門用語を並べるだけでなく、初心者にも分かるように噛み砕いて説明してくれるかどうかは重要な判断基準です。

複数の不動産会社に相談し、対応を比較してみることも、信頼できるパートナーを見つける有効な方法です。

住宅ローンの基礎知識

住宅ローンの仕組み

住宅ローンとは、簡単に言えば「家という高額な買い物をするために、金融機関からお金を借り、長い年月をかけて少しずつ返していく仕組み」のことです。

イメージとしては、「大きな買い物をするために、毎月コツコツとお小遣いから返済していく、長期の分割払い」に近いものです。ただし、通常の分割払いと違うのは、借りた金額に対して「金利(きんり)」という、いわば「お金を貸してもらったことへの手数料」が上乗せされる点です。この金利があるかないかで、最終的に支払う総額は数百万円単位で変わってくることもあります。

住宅ローンの主な特徴は以下の通りです。

• 借入期間は最長35年程度まで設定できる金融機関が多い
• 毎月の返済額は「元金(借りた金額そのもの)」と「利息(金利による上乗せ分)」の合計
• 団体信用生命保険(だんしんせいめいほけん、通称:団信)への加入が条件になっていることが多く、契約者に万一のことがあった場合、残りのローンが保険金で完済される仕組みになっている

固定金利と変動金利の違い

住宅ローンを選ぶ際に、最も悩むポイントの一つが「金利タイプの選択」です。大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、それぞれに特徴があります。

固定金利は「毎月の家賃が絶対に変わらない賃貸契約」のようなもので、将来の見通しが立てやすいという安心感があります。一方、変動金利は「電気代やガス代のように、その時々の状況によって金額が変わる契約」に近いイメージです。始めのうちは安く済むことが多いですが、将来的に金額が上がる可能性もあるという点を理解しておく必要があります。

どちらが良い・悪いという単純な話ではなく、「将来の家計にどれだけ余裕を持たせられるか」「金利が上がった場合にも対応できる貯蓄があるか」といった、ご自身の状況に応じた選択が重要です。

審査に通るための基本条件

住宅ローンは、誰でも希望通りに借りられるわけではありません。金融機関による審査を通過する必要があり、主に以下のような項目が確認されます。

• 年収と勤続年数:安定した収入があるか、同じ勤務先にどれくらい勤めているか
• 雇用形態:正社員か、契約社員か、自営業かによって審査の基準が異なる場合がある
• 健康状態:団体信用生命保険に加入できる健康状態であるか
• 他の借入状況:自動車ローンやカードローンなど、他に返済中の借金がないか
• 信用情報:過去にローンの返済遅延などの記録がないか

これらは、いわば「お金を貸す側が『この人にちゃんと返してもらえるか』を判断するための健康診断」のようなものです。審査に不安がある方は、事前審査(仮審査)を早めに受けておくことで、自分がどの程度の金額を借りられるかの目安を把握でき、その後の物件探しがスムーズになります。

相模原市で使える補助金・優遇制度の有無

住宅購入に際しては、国や自治体による補助金・優遇制度が用意されている場合があります。相模原市においても、子育て世帯向けの支援制度や、省エネ性能の高い住宅を対象とした補助金など、時期によって内容が変わる制度が存在します。

これらの制度は申請期間や条件が細かく定められており、年度によって内容が更新されることが多いため、本記事では概要のみのご紹介とし、詳細は相模原市の公式サイトや、国の制度(住宅ローン減税など)については専門の関連記事で詳しくご案内いたします。制度をうまく活用することで、数十万円~百万円単位での負担軽減につながることもあるため、購入を検討する際には必ず最新情報を確認することをおすすめします。

購入申込みから引渡しまで

購入申込みから売買契約までの流れ・必要な費用

気に入った物件が見つかったら、まずは「購入申込書」や「買付証明書」などを提出し、購入の意思を売主へ伝えます。購入申込みでは、希望する購入価格、手付金額、契約・引渡しの希望時期、住宅ローンの利用予定などの条件を提示するのが一般的です。

購入申込みを行ったからといって、直ちに売買契約が成立するわけではありません。提示した条件をもとに売主と調整を行い、双方が合意した後に売買契約へ進みます。なお、人気のある物件では複数の購入申込みが重なることもあり、申込みの順番だけでなく、価格や住宅ローンの審査状況、引渡し時期などを含めて売主が総合的に判断する場合があります。

売買契約時に必要なものは、取引条件や住宅ローンの利用状況によって異なります。一般的には、本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代などを準備します。住民票、印鑑証明書、収入証明書などは、住宅ローンや登記手続の際に必要となる場合があります。必要書類は、不動産会社や金融機関からの案内を事前に確認しましょう。

また、契約時には「手付金(てつけきん)」と呼ばれるお金を売主に支払います。手付金は、売買契約の締結時に買主から売主へ支払い、決済時に売買代金の一部へ充当されるのが一般的です。買主が手付解除を行う場合は、原則として支払った手付金を放棄します。ただし、解除できる期限や条件は契約内容によって異なるため、契約前に必ず確認しましょう。

契約時にかかる主な費用は以下の通りです。

• 印紙税(契約書に貼る印紙代)
• 仲介手数料の一部(契約時に半金を支払うケースが多い)
• 手付金(物件価格に充当される)

住宅ローンの事前審査～融資実行までの流れ

住宅ローンを利用する場合は、物件探しと並行して「事前審査（仮審査）」を受けておくことが一般的です。事前審査では、年収や勤務先、既存の借入状況、購入予定物件などの情報をもとに、希望する金額を借りられる見込みがあるかを金融機関が確認します。事前審査を通過し、購入する物件が決まったら、購入申込みや売買契約へ進みます。その後、売買契約書や物件資料などを金融機関へ提出し、住宅ローンの「本審査」を受けます。

本審査では、申込者の収入や信用情報、健康状態に加え、購入する物件の担保評価などについて、事前審査よりも詳しい確認が行われます。なお、事前審査を通過していても、本審査の承認が保証されるわけではありません。

事前審査から融資実行までの一般的な流れは、以下のとおりです。

• 1.住宅ローンの事前審査
• 年収や勤務先、既存の借入状況、購入予定物件などの情報をもとに、希望する金額を借りられる見込みがあるか金融機関が確認します。
• 2.住宅ローンの本審査
• 売買契約書や物件資料、収入証明書類などを金融機関へ提出します。申込者の返済能力や信用情報、健康状態、物件の担保評価などについて、事前審査よりも詳しい審査が行われます。
• 3.本審査結果の通知
• 審査期間は金融機関や申込内容によって異なりますが、必要書類を提出してから1～2週間程度が一つの目安です。追加書類の提出を求められる場合もあります。
• 4.金銭消費貸借契約の締結
• 本審査の承認後、金融機関との間で正式な住宅ローン契約を結びます。これを「金銭消費貸借契約」、通称「金消契約」といいます。
• 5.融資実行・残代金の支払い
• 引渡し日に住宅ローンが実行され、売買代金の残額を売主へ支払います。あわせて、固定資産税等の精算金や登記費用、仲介手数料などの諸費用も支払います。

多くの売買契約には、住宅ローンの本審査で承認を得られなかった場合に備えて、「住宅ローン特約」が設けられます。契約書に定めた金融機関へ期限内に申込みを行ったにもかかわらず、融資承認を得られなかった場合、所定の期限までであれば契約を解除し、支払い済みの手付金が返還されるのが一般的です。適用される条件や期限は契約ごとに異なるため、必ず契約書の内容を確認しましょう。

引渡し前の最終チェックポイント

いよいよ引渡し(鍵を受け取り、正式に自分の家になる日)を迎える前に、最終確認をしておくべき項目があります。この段階を丁寧に行うかどうかで、入居後のトラブルの有無が大きく変わってきます。

引渡し前の最終チェックリスト

• 契約時に確認した設備(エアコン、給湯器など)がすべて正常に動作するか
• 契約内容と実際の物件に相違がないか(残置物の有無など)
• 鍵の本数は契約通りに揃っているか
• 各種変更手続き(電気・ガス・水道の使用開始連絡)が完了しているか
• 登記手続き(所有権の移転)が正しく行われる予定になっているか

これらは、いわば「新居に引っ越す前の最終荷造りチェック」のようなものです。ここで見落としがあると、入居後に「聞いていた設備が壊れていた」「約束と違う」といったトラブルにつながりかねません。引渡し当日は、時間に余裕を持って、落ち着いて確認作業を行うことをおすすめします。

よくある失敗例

家探しでは、多くの方が似たようなポイントでつまずき、後悔を口にします。ここでは代表的な失敗例を4つご紹介します。これらを事前に知っておくだけでも、同じ失敗を避けられる可能性が大きく高まります。

予算オーバーによる後悔

「せっかくだから」という気持ちから、当初の予算を超えた物件を選んでしまうケースは非常に多く見られます。これは「洋服を買いに行ったはずが、店員さんに勧められるまま予算オーバーの高級品を買ってしまう」状況によく似ています。

購入時は気持ちが盛り上がっているため、多少の予算オーバーは「なんとかなる」と感じやすいものですが、実際に返済が始まると、日々の生活費や教育費、急な出費などに圧迫され、家計が苦しくなるケースが後を絶ちません。事前に決めた予算の上限は、できるだけ超えないという意識を持つことが大切です。

エリア・周辺環境の確認不足

物件そのものの内装や価格ばかりに気を取られ、周辺環境の確認が疎かになってしまうケースも多く見られます。

• 昼間しか内見しておらず、夜になると人通りが少なく不安を感じる
• 近隣に工場や大きな道路があり、想像以上に騒音が気になる
• 最寄り駅までの道のりが坂道だらけで、想定より時間がかかる
• 近くにスーパーがなく、日々の買い物が不便

これらは、いわば「試着室の鏡だけを見て服を買い、実際に外を歩いてみたら着心地の悪さに気づく」ような状況です。物件だけでなく、その周辺を含めた「暮らし全体」をイメージして確認することが重要です。

住宅ローンの返済計画の甘さ

「今の収入なら余裕で返せる」と考えて借入額を決めたものの、その後の収入減少や、子どもの進学によって教育費が増加し、返済が家計を圧迫してしまうケースがあります。

住宅ローンは、多くの場合20年~35年という長期にわたって返済を続けていくものです。これは「今日の体力だけで、この先何十年も続くマラソンを走る計画を立ててしまう」ようなものです。将来の収入変化やライフイベント(転職、出産、教育費の増加、親の介護など)もあらかじめ織り込んだ、余裕のある返済計画を立てることが大切です。

契約を急ぎすぎたケース

「他の人にも検討されているので、早く決めた方がいい」といった不動産会社の言葉に焦り、十分な検討をしないまま契約に至ってしまうケースも少なくありません。

もちろん人気物件はスピード感を持った判断が必要な場合もありますが、重要事項説明の内容を理解しないまま、あるいは家族との話し合いが不十分なまま契約を進めてしまうと、後になって「実はこんな制約があったなんて知らなかった」という後悔につながります。契約は「一生に関わる大きな決断」であることを忘れず、不明点は必ずその場で質問し、納得してから次のステップに進むようにしましょう。

まとめ

本記事では、相模原市で家を購入する際に押さえておきたい全体のポイントを、6つに分けてご紹介してきました。

• ①流れの全体像:情報収集から引渡しまで、平均して3ヶ月~1年半程度かかる
• ②購入前に決めるべきこと:無理のない予算設定、新築・中古や戸建て・マンションの選択、エリア選び、将来のライフプランとの照らし合わせが重要
• ③物件探しのポイント:情報源の使い分け、内見での細かなチェック、信頼できる不動産会社選びが鍵になる
• ④住宅ローンの基礎知識:固定金利・変動金利の違いを理解し、審査に通るための条件を把握しておく
• ⑤購入申込みから引渡しまで:必要書類や費用、住宅ローン特約など、買主を守る仕組みを正しく理解しておく
• ⑥よくある失敗例:予算オーバー、周辺環境の確認不足、返済計画の甘さ、契約を急ぎすぎることが典型的な後悔のパターン

相模原市は、橋本・相模大野・淵野辺・緑区など、エリアごとに異なる魅力を持つ地域です。だからこそ、「自分たち家族にとって何が一番大切なのか」を明確にした上で、慌てずに一つひとつのステップを踏んでいくことが、後悔のない住宅購入への一番の近道です。

住宅購入の各手続きや必要な費用について詳しく確認したい方は、家を購入する流れをわかりやすく解説｜物件探しから引渡しまでもあわせてご覧ください。

本記事は、住宅購入の全体像をつかんでいただくための入り口としてご用意しました。売却については、下記記事をご参照ください♪

■ 不動産売却の全体像を知りたい方
相模原市で不動産売却するなら？失敗しない完全ガイド
■ 売却の流れを確認したい方
相模原市の不動産売却の流れ
■ 費用や相場について知りたい方
相模原市の不動産売却にかかる費用と相場
■ 税金について詳しく知りたい方
相模原市の不動産売却でかかる税金と節税方法
■ 高く売るためのポイントを知りたい方
相模原市で高く売るためのポイント5選

相模原市内の各エリアについても比較したい方は、こちらをご覧ください。
相模原市中央区の不動産売却事情と相場
相模原市緑区の不動産売却事情と相場
相模原市南区の不動産売却事情と相場