修繕や解体、片付けに時間もお金もかけられない――そんな事情から「現況渡し」で不動産を売りたいと考える方は少なくありません。ただし、現況渡しは「現在の状態のまま引き渡す」という意味であり、物件について把握している不具合や注意点まで説明しなくてよいという意味ではありません。本記事では、相模原市で不動産を現況のまま売却する際に知っておきたい説明・告知と契約上の注意点を、仲介と買取の違いも含めて整理します。

不動産売却の現況渡しとは

現況渡しの意味

現況渡しとは、建物の傷みや設備の不具合、庭の草木、室内に残っている家財などについて、売主が修繕・撤去・解体などを行わず、売買契約で合意した状態のまま買主へ引き渡す方法です。「現状有姿（げんじょうゆうし）」という言葉が使われることもあります。

たとえば、築年数が古く設備に故障がある住宅や、相続した実家に家財が残っているケースなどで、売却前に大規模な修繕や片付けを行わず、そのまま売却する方法が考えられます。

ただし、「現況のまま引き渡すこと」と「物件について何も説明しなくてよいこと」は別です。どの範囲を現況として引き渡すのか、どの不具合や残置物を買主が了承しているのかを、契約内容に反映させておくことが重要です。

現況渡しが選ばれるケース

相続した実家を片付ける時間がない、修繕費用をかける余裕がない、古い建物なのでリフォームよりも現況のまま売却したい、といった理由から現況渡しが検討されることがあります。

特に、長期間空き家になっていた住宅や築年数が経過した戸建てでは、売却前にすべてを整えようとすると、費用や手間が大きくなることがあります。そのため、修繕や片付けを始める前に、現況のまま売却できるか不動産会社へ相談することも選択肢になります。

◎相模原市で空き家を現況のまま売却したい方は、相模原市の空き家売却方法｜放置リスクと早く売るためのポイントもあわせてご覧ください。

◎古い家を修繕・解体せずに売却できるか気になる方は、相模原市の古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較もあわせてご覧ください。

現況渡しでも売主の説明が不要になるわけではない

「現況渡し＝何も言わなくていい」ではない

現況渡しという言葉から、「今の状態のまま売るのだから、買主が自分で確認すればよい」と考えてしまう方もいます。しかし、現況渡しにしたからといって、売主が把握している物件の重要な不具合や注意点まで伝えなくてよいとは限りません。

たとえば、売主が雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などを把握している場合は、その内容を不動産会社へ伝え、買主への説明や契約書類への反映について相談することが大切です。

「直さない」と「伝えない」は別の話

現況渡しで重要なのは、「不具合を直してから売る」のではなく、「不具合があることを前提として売買条件を整理する」という考え方です。

たとえば雨漏りがある住宅を現況渡しで売却する場合、「雨漏りがあることを買主が把握したうえで購入する」のか、「雨漏りの有無について売主も確認できていない」のかでは、契約上の意味が異なります。分かっていることと分からないことを区別し、できるだけ具体的に伝えておくことが大切です。

現況渡しは「修繕しない」という売り方であって、「説明しない」という売り方ではない、と考えておくと分かりやすいでしょう。

現況のまま売却する場合、売却までにどのくらいの期間がかかるのか気になる方は、相模原市で不動産売却にかかる期間はどれくらい？平均・流れ・早く売るコツまで解説もご覧ください。

契約不適合責任と現況渡しの関係

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、引き渡された不動産が、契約で合意した内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。以前の民法では「瑕疵担保責任」という言葉が使われていましたが、民法改正により現在は「契約不適合責任」という考え方が用いられています。

大切なのは、物件に不具合があるかどうかだけではなく、「その不具合を含めて、契約上どのような状態の物件を売買することになっていたか」という点です。

現況渡しにすれば契約不適合責任が自動的になくなるわけではない

現況渡しという言葉だけで、契約不適合責任が自動的になくなるわけではありません。現況渡しで売却する場合でも、どのような状態で引き渡すのか、不具合についてどこまで買主が認識・了承しているのかを契約内容に反映させることが重要です。

反対に、契約書や告知書などで具体的な不具合を明らかにし、買主がその状態を了承したうえで契約している場合には、その内容が契約条件の一部になります。ただし、書類に記載しただけで、当然に契約不適合責任がなくなるわけではありません。売主が把握していた不具合を告げていなかった場合などは、免責特約があっても責任を免れられないことがあります。

そのため、「現況渡しだから大丈夫」と考えるのではなく、現況の具体的な内容を確認し、必要な事項を契約書や関連書類に反映してもらうことが大切です。

契約不適合責任を免責する特約には注意が必要

売買契約では、契約不適合責任について一定の範囲を免責・制限する特約が設けられることがあります。ただし、特約を設ければどのような場合でも売主が責任を負わなくなるわけではありません。売主・買主の立場や契約内容、売主が不具合を知っていたかどうかなどによって扱いが異なるため、契約書の内容を不動産会社に確認することが重要です。

特に、売主が不具合を把握している場合は、免責特約があるからといって説明を省略するのではなく、まず不動産会社へ事実を伝えてください。具体的な契約上の責任について判断が必要な場合は、弁護士などの専門家への相談も検討しましょう。

なお、契約不適合責任の扱いは個別の契約内容によって異なります。実際に契約を締結する際は、契約書の条項を確認したうえで判断することをおすすめします。

物件状況報告書・付帯設備表に記載する内容

物件状況報告書とは

物件状況報告書は、売主が把握している土地・建物の状態や過去の状況などを買主へ伝えるために使用される書類です。実際に使用する書式や記載項目は取引や不動産会社によって異なります。

雨漏り、シロアリ被害、増改築、過去の修繕、越境など、売却する物件について確認しておきたい事項を整理するための資料として活用されます。

付帯設備表とは

付帯設備表は、建物に付属する設備について、設備の有無や状態、引き渡しの対象などを確認するために使用される書類です。給湯器、エアコン、コンロ、浴室設備など、物件に残す設備について確認します。

記載するときのポイント

売主が作成・確認する際は、次の点を意識しましょう。

〇把握している不具合や過去の修繕履歴について、分かる範囲で具体的に伝える
〇現在の状態を確認できていない場合は、「不明」「未確認」など、事実に合わせて記載する
〇過去に修繕・交換した記録があれば、時期や内容を確認しておく
〇記載内容に迷った場合は、自己判断で曖昧にせず不動産会社へ相談する

書類	主な内容	役割
物件状況報告書	雨漏り・シロアリ・増改築・越境など	土地・建物の状態や過去の状況を確認する
付帯設備表	給湯器・エアコン・キッチン設備など	引き渡す設備とその状態を確認する

これらの書類は、現況渡しで売却するときに、物件の状態や設備の内容を整理するうえで役立ちます。ただし、書類を作成するだけで売主の責任がなくなるわけではありません。実際の契約内容と記載内容に食い違いがないよう、不動産会社と確認しながら進めることが重要です。

雨漏り・シロアリ・設備故障の伝え方

雨漏りの伝え方

現在雨漏りがある場合はもちろん、過去に雨漏りがあった場合も、分かる範囲で発生時期や場所、修繕の有無、その後の状況などを不動産会社へ伝えましょう。

「以前は雨漏りしていたが、現在は止まっている」「修繕したが、その後の確認はしていない」など、確認できている事実と確認できていない部分を分けて伝えることが大切です。原因や再発可能性について売主が判断できない場合は、無理に断定する必要はありません。

シロアリ被害の伝え方

シロアリ被害や駆除・防除の履歴がある場合も、分かる範囲で時期や場所、実施した対応を伝えます。過去の工事記録や業者の報告書などが残っている場合は、売却時に確認できるよう保管しておくとよいでしょう。

設備故障の伝え方

給湯器やエアコン、コンロなどに故障や不具合がある場合は、その状態を不動産会社へ伝え、契約上どのように扱うのか確認します。長期間使用しておらず動作確認ができていない設備についても、「正常に使える」と決めつけず、未確認であることを伝えることが大切です。

「分からない」ことを無理に断定しない

空き家や相続した物件では、売主自身がすべての状態を把握していないこともあります。分からないことについて無理に「問題ない」と判断するのではなく、「不明」「未確認」として不動産会社へ相談しましょう。

大切なのは、知っていることを正確に伝えることと、確認できていないことを勝手に断定しないことです。

境界・越境・残置物・未登記建物の扱い

境界の確認

境界とは、自分の土地と隣地との境目のことです。境界標があるか、過去に測量を行っているか、境界について隣地所有者との取り決めがあるかなどを、分かる範囲で確認しておきましょう。

境界確定測量を行っていない場合でも、それだけで売却できなくなるとは限りません。ただし、契約上どのような条件で引き渡すのか、測量を行うのか、現況のまま引き渡すのかなどは、売買条件として事前に確認しておくことが重要です。

越境の扱い

越境とは、建物の屋根や塀、樹木の枝などが隣地との境界を越えている状態を指します。反対に、隣地側の建物や工作物などが自分の土地側へ越境しているケースもあります。

越境を把握している場合は、不動産会社へ伝え、契約上どのように扱うのか確認しましょう。越境の解消や覚書の有無など、過去の対応資料が残っている場合は、あわせて確認しておくとスムーズです。

境界や越境、私道など、土地に関する注意点を詳しく確認したい方は、中古戸建の境界・越境・私道とは？購入前に確認したい土地の注意点も参考にしてください。

残置物の扱い

残置物とは、家具・家電・日用品・物置など、建物や敷地内に残っている物を指します。現況渡しでは、残置物を撤去せずに売却するケースもありますが、「何を残すのか」「何を撤去するのか」を契約前に明確にしておくことが重要です。

〇残す物と撤去する物をできるだけ具体的に整理する
〇撤去する場合は、誰がいつまでに行うのか確認する
〇残置物を残す場合は、その処分費用を誰が負担するのか確認する
〇仏壇・神棚など、処分方法を事前に相談したほうがよい物があれば伝える

未登記建物の扱い

未登記建物とは、建物の全部または増築部分などが登記されていない状態を指します。古い住宅では、増築部分や離れ、物置などが未登記になっているケースがあります。

未登記部分がある場合は、まず不動産会社へ伝え、登記の状況を確認しましょう。売却方法や買主の融資、登記手続きなどに影響する可能性があるため、必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家へ相談することも検討します。

項目	確認すること	対応のポイント
境界	境界標・測量履歴・過去の取り決め	測量の有無や引き渡し条件を確認
越境	屋根・塀・樹木などの越境	把握している内容や過去の対応を伝える
残置物	家具・家電・物置など	残す物・撤去する物・費用負担を確認
未登記建物	未登記の建物・増築部分など	不動産会社や専門家に確認

未登記建物がある場合の確認方法や必要な手続きについては、未登記建物がある不動産の売却・買取記事で詳しく解説しています。

仲介で現況売却する場合の注意点

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、購入希望者を探して売買契約をまとめる方法です。一般の買主が購入するケースでは、内覧や契約前の確認などを通して、物件の状態について詳しく確認されることがあります。

仲介で現況渡しにする場合のポイント

仲介で現況渡しを希望する場合は、最初の査定・相談の段階から、不具合や残置物などの情報を不動産会社へ伝えておくことが大切です。

〇雨漏り・シロアリ・設備故障など、把握している不具合を伝える
〇残置物や庭の状態など、現況のまま引き渡したい部分を伝える
〇物件状況報告書・付帯設備表などの記載内容を確認する
〇契約不適合責任について、契約書の内容を事前に確認する
〇境界・越境・未登記部分など、気になる事項を早めに相談する

相模原市で仲介を検討する場合

相模原市で不動産を売却する場合、現況渡しが可能かどうかだけでなく、仲介と買取のどちらが適しているかを物件の状態や売主の希望に合わせて検討することが大切です。

相模原市の不動産売却について詳しくはこちら

仲介と買取の違いや、それぞれのメリット・注意点について詳しく知りたい方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較もご覧ください。

不動産会社へ直接買取を依頼する場合

買取とは

買取とは、一般の買主を探すのではなく、不動産会社が売主から直接物件を購入する方法です。仲介のように購入希望者を探す必要がないため、売却までの流れが比較的シンプルになりやすいのが特徴です。

買取では現況のまま相談しやすいケースがある

不動産会社による買取では、購入後にリフォームや解体などを行うことを前提として査定するケースがあります。そのため、修繕や片付けを済ませていない物件でも、現況のまま相談できる場合があります。

残置物が多い、建物が古い、雨漏りやシロアリなどの不具合があるといった物件でも、買取の対象になる可能性があります。ただし、対応できる範囲は不動産会社や物件の状態によって異なるため、まずは現況をそのまま伝えて査定を受けることが大切です。

買取でも不具合の説明は必要

「不動産会社が買主なら、何も説明しなくてよい」と考えるのも適切ではありません。売主が把握している不具合や注意点は、買取を依頼する不動産会社にも伝えておきましょう。

物件の状態を正確に伝えることで、不動産会社側も修繕・解体・残置物処分などを含めて査定条件を検討しやすくなります。結果として、契約後の認識違いを防ぐことにもつながります。

仲介と買取の違い（現況渡しの観点から）

比較項目	仲介	買取
買主	一般の購入希望者など	不動産会社
売却までの期間	買主が見つかるまで変動	比較的短期間で進むケースがある
内覧対応	購入希望者への対応が必要	仲介と比べて少なくなるケースがある
現況渡し	買主との合意・契約内容の整理が必要	現況のまま査定・買取を受けられる場合がある
不具合の説明	把握している内容を不動産会社へ伝える	把握している内容を不動産会社へ伝える

修繕や片付けに時間や費用をかけられない場合は、仲介だけでなく買取も含めて、現況のままで売却できるか相談してみるとよいでしょう。

不動産会社による買取を検討している方は、相模原市の不動産買取相場は？仲介価格との差・査定基準を解説もあわせてご覧ください。

修繕・解体・片付けを始める前に確認すること

先に手を動かす前に、まず相談を

雨漏りやシロアリ被害、残置物の多さなどが気になり、「売る前に直さなければ」「先に片付けなければ」と考える方もいます。しかし、修繕・解体・片付けに着手する前に、一度不動産会社へ相談することをおすすめします。

〇修繕費用をかけても、その費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らない
〇解体すると税制上の取り扱いなどが変わる場合がある
〇残置物の中に、過去の修繕記録や設備の保証書など、売却時に確認したい資料が含まれている場合がある
〇不動産会社によっては、残置物がある状態や修繕前の状態でも査定・買取できる場合がある

特に相続した空き家では、建物を解体するか残すかによって、利用できる税制上の特例や売却方法の検討が変わる場合があります。たとえば、被相続人の居住用財産に関する譲渡所得の特例には、家屋を残して売却する場合と、一定の要件のもとで取り壊して売却する場合があります。個別の要件があるため、解体を決める前に確認しておくことが大切です。

税金や補助制度に関わることは専門家にも確認する

不動産の売却や解体に関係する税制・補助制度には、それぞれ適用条件があります。制度は変更されることもあるため、国税庁や相模原市などの公式情報を確認し、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しましょう。

修繕・解体・片付けのどれから始めるか迷っている場合は、まず物件の状態を不動産会社に見てもらい、現況のままで売却できる可能性を確認してから判断する方法もあります。

修繕費や解体費なども含めて、不動産売却にどのような費用がかかるのか知りたい方は、相模原市の不動産売却にかかる費用と相場｜初めてでも失敗しない完全ガイドもあわせてご覧ください。

まとめ

現況渡しは、修繕や片付け、解体などを行わず、現在の状態を前提として不動産を引き渡す売却方法です。ただし、「現況渡しだから何も説明しなくてよい」という意味ではありません。

雨漏りやシロアリ被害、設備の故障、越境、残置物、未登記建物など、把握している事項があれば不動産会社へ伝え、契約書や物件状況報告書、付帯設備表などにどのように反映するのか確認することが大切です。

また、現況渡しと契約不適合責任は同じものではありません。現況渡しとする場合でも、最終的には契約書にどのような内容を合意しているかが重要になるため、契約前に条件をしっかり確認しましょう。

仲介で売却する場合だけでなく、不動産会社による買取でも、物件の状態を正確に伝えることは大切です。一方で、修繕・片付け・解体を済ませていない状態でも、現況のまま査定や買取を相談できる場合があります。

「修繕してから売るべきか」「片付けてから査定を受けるべきか」と迷っている方は、先に手を動かすのではなく、まず不動産会社へ現在の状態をそのまま相談してみてください。仲介・買取の両方を比較しながら、ご自身の物件に合った売却方法を検討できます。

相模原市で現況のまま不動産を売却したい方は、不具合や残置物がある状態でもお気軽にご相談ください。

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