中古戸建購入の注意点8選｜建物・土地・道路で確認すること

中古戸建は新築より価格を抑えられる一方で、建物や土地の状態によっては購入後に高額な修繕費がかかることがあります。「何を確認すれば失敗しないの？」と不安に感じる方も多いでしょう。本記事では、中古戸建を購入する前に確認したい8つのポイントを、初心者にもわかりやすく解説します。

中古戸建は建物と土地の両方を確認することが重要です。

確認対象	主なチェックポイント	確認しないとどうなるか
建物	築年数、耐震性、雨漏り・シロアリ、給排水管の状態	想定外の修繕費が発生する
土地	境界標の有無、越境物、接道状況、私道の有無	隣人トラブルや建て替え不可のリスク
権利関係	契約不適合責任の範囲、付帯設備表	引き渡し後のトラブルで泣き寝入りになる

この記事では、これから中古戸建を検討する方に向けて、建物・土地・道路という3つの視点から、購入前に必ず確認しておきたい8のポイントを一つずつ丁寧に解説していきます。専門用語が多く難しく感じる分野ですが、できる限り身近な例えを使いながらお伝えしていきますので、ぜひ最後までご覧ください。

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築年数と耐震基準を確認する

新耐震基準・旧耐震基準とは（1981年6月がボーダーライン）

中古戸建を検討するうえで、まず確認すべき基本情報が「築年数」です。特に重要なのが「耐震基準（じしん基準＝地震に対する建物の強さを定めたルール）」がいつ改正されたかという点です。

日本では1981年6月1日に建築基準法（建物を建てる際に守るべき法律）の耐震基準が大きく改正されました。この日付を境に、以下のように呼び方が分かれています。

• 〇 旧耐震基準：1981年5月31日以前に建築確認（工事着手前に、建築計画が建築基準関係規定に適合しているか確認する手続き）を受けた建物
• 〇 新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物

新耐震基準は「震度6強〜7程度の大地震でも倒壊しないこと」を目安に設計されており、旧耐震基準よりも高い耐震性能が求められています。ただし、この基準日はあくまで「建築確認を受けた日」であり、「建物が完成した日（登記簿上の建築年月日）」とは異なる場合がある点に注意が必要です。物件の正確な建築確認日を知りたい場合は、不動産会社を通じて「建築確認済証（けんちくかくにんずみしょう）」の日付を確認するのが確実です。

なお、耐震基準についての詳細な制度内容は、国土交通省の公式サイトでも公開されていますので、正確な情報は必ず公的機関の発表を確認するようにしてください。

築年数別のチェックポイント比較

築年数が古いからといって、必ずしも危険というわけではありません。旧耐震基準の建物であっても、その後に耐震改修工事を行っている場合は、現在の基準に近い耐震性能を持っていることもあります。大切なのは「築年数」という数字だけでなく、その建物が「いつ、どのような耐震性能の基準で建てられ、その後どのようなメンテナンスをされてきたか」という履歴を確認することです。

築年数の目安	該当する基準	購入前に確認したいこと
築5年未満	新耐震基準（2000年基準含む）	保証書・アフターサービスの内容
築6〜44年（1981年6月以降）	新耐震基準	定期的なメンテナンス履歴の有無
築45年以上（1981年5月以前）	旧耐震基準	耐震診断・耐震改修工事の実施履歴

※上記の築年数区分は2026年時点を基準とした目安であり、物件ごとの建築確認日により個別に判断する必要があります。

耐震性に不安がある場合は、「耐震診断（たいしんしんだん＝専門家が建物の地震への強さを調べる検査）」を実施しているかどうかを売主や仲介会社に確認しましょう。耐震診断報告書がない場合でも、購入前に専門家へ依頼して診断を受けることは可能です。特に旧耐震基準の建物を検討する際は、この診断結果が判断材料として非常に重要になります。

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雨漏り・シロアリ・建物の傾きを確認する

内見（実際に建物を見に行くこと）の際、多くの人がインテリアや部屋の広さに気を取られがちですが、住宅の寿命に直結する「雨漏り」「シロアリ」「傾き」の3点は、必ずチェックしておきたいポイントです。これらは人間でいう「健康診断」のようなもので、外見が元気そうに見えても、内部で深刻な問題が進行しているケースが少なくありません。

素人でもわかる雨漏りのサイン

雨漏りは、屋根や外壁のわずかな隙間から雨水が侵入することで発生します。専門的な調査をしなくても、以下のようなサインがあれば雨漏りの可能性を疑いましょう。

• 〇 天井や壁にシミ（茶色っぽい輪のような跡）がある
• 〇 天井の一部が膨らんでいたり、剥がれていたりする
• 〇 押し入れやクローゼットの中にカビ臭さを感じる
• 〇 雨の日に「ポタポタ」という音がする、または実際に水滴が落ちている
• 〇 屋根裏（点検口から確認できる場合）に黒ずみや水染みがある

これらのサインは、リフォームによって表面上は隠されてしまっていることもあります。壁紙が真新しい部分だけ不自然に浮いている場合などは、その下に雨漏りの跡が隠れている可能性もあるため、気になる場合は不動産会社に確認することをおすすめします。

シロアリ被害の見分け方と調査方法

シロアリは、木材を主食とする昆虫で、家の土台や柱を内部から少しずつ食い荒らしていきます。恐ろしいのは、シロアリ被害は外から見ただけでは非常に分かりにくいという点です。表面の木材は無事に見えても、中身がスカスカになっているケースもあります。

以下のようなサインがある場合は、シロアリ被害を疑いましょう。

• 〇 床下や基礎の周辺に「蟻道（ぎどう＝シロアリが移動するために作る土のトンネル）」がある
• 〇 木材を軽く叩くと、詰まった音ではなく空洞のような軽い音がする
• 〇 床を歩くと一部だけフワフワとした感覚がある
• 〇 羽アリ（シロアリの繁殖期に飛び回る虫）を見かけたことがあると聞いた

シロアリ被害の有無を正確に判断するには、専門業者による「床下点検」を受けるのが最も確実です。中古住宅の購入時には「インスペクション（住宅診断＝建物の状態を専門家が調べること）」の一環として床下点検を含めることができる場合もあるため、不動産会社に相談してみましょう。

床の傾きを確認する簡単な方法

建物の傾きは、地盤沈下（じばんちんか＝地面が沈み込むこと）や構造上の欠陥によって起こることがあります。建物の傾きは、建具の開閉不良や構造上の問題を示す手がかりになるため、見逃せないポイントです。

内見時にできる簡易的なチェック方法としては、以下のようなものがあります。

• 〇 ドアや窓を開閉してみて、スムーズに動くか、隙間ができていないかを確認する
• 〇 壁と天井の境目（幅木・廻り縁）にすき間や不自然な段差がないか見る

ただし、これらはあくまで簡易的な確認方法であり、正確な傾きの数値を知るには「水平器」や「レーザーレベル」といった専門機器を使った調査が必要です。傾きが疑われる場合は、必ずインスペクション（住宅診断）を実施し、専門家の判断を仰ぐようにしてください。

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給排水管や住宅設備の状態を確認する

給排水管の寿命と交換費用の目安

キッチンやお風呂、トイレにつながる「給排水管（きゅうはいすいかん＝水を送る管と、使った水を流す管）」は、建物の壁や床下に隠れているため、内見だけではその状態を把握することができません。しかし、これらの管は住宅設備の中でも特に劣化しやすい部分であり、交換となると大掛かりな工事が必要になるため、費用面でのインパクトが大きい項目です。

給排水管の主な種類と、一般的に言われている耐用年数（あくまで目安であり、使用状況や施工方法によって大きく異なります）は以下の通りです。

配管の種類	主な素材	耐用年数の目安
給水管（古いタイプ）	鉄管	約15〜20年
給水管（新しいタイプ）	樹脂管・塩ビ管	約30年以上
排水管	塩ビ管が主流	約20〜30年

※上記はあくまで一般的に紹介される目安であり、水質や施工状態、メンテナンス状況によって大きく変動します。正確な耐用年数を保証するものではないため、実際の状態は専門業者による調査で確認することが重要です。

給排水管の交換費用は、配管の位置や建物の構造によって幅がありますが、床下や壁の解体を伴う場合は高額になりやすい傾向があります。購入前に「配管を交換した履歴があるかどうか」を売主に確認しておくことは、将来の修繕費用を見積もるうえで非常に重要なポイントです。

給湯器・エアコンなど設備の耐用年数

給排水管と同様に、住宅に付帯する設備にもそれぞれ寿命があります。これらの設備は「あればラッキー」という程度に考えるのではなく、いつ交換が必要になるかを見積もったうえで、購入判断の材料にすることが大切です。

設備	耐用年数の目安（一般的な交換目安）
給湯器	約10〜15年
エアコン	約10〜15年
キッチン（システムキッチン）	約20〜30年
ユニットバス	約20〜25年
トイレ（便器本体）	約20〜30年

※耐用年数はメーカーや使用頻度、メンテナンス状況によって異なります。あくまで一般的な目安として参考にしてください。

これらの設備がすでに耐用年数に近い、または超えている場合は、購入後まもなく交換費用が発生する可能性があります。内見の際には、給湯器やエアコンの製造年（本体に記載されているシールなどで確認できることが多いです）をチェックし、あとどのくらい使えそうかをイメージしておくことをおすすめします。

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リフォーム費用を含めて予算を考える

中古戸建にありがちな「安物買いの銭失い」パターン

中古戸建の大きな魅力は、新築に比べて物件価格が安いことです。しかし、この「物件価格の安さ」だけを見て購入を決めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまることがあります。

たとえるなら、これは「本体価格の安い中古車を買ったら、その後の修理費用が本体価格を上回ってしまった」という状況に似ています。中古戸建も同じで、物件価格が安くても、購入後にリフォームや設備交換が次々と必要になれば、結果的に新築を購入するのと変わらない、あるいはそれ以上の総額になってしまうケースがあるのです。

特に注意したいのが、以下のようなパターンです。

• 〇 内装だけをきれいにリフォームしていて、目に見えない配管や構造部分は古いまま
• 〇 「現状渡し（げんじょうわたし＝今の状態のまま引き渡すこと）」の物件で、契約内容や不具合の状況によっては、購入後の修繕費を買主が負担することになる
• 〇 見た目のデザインを重視するあまり、耐震性や断熱性能の確認を後回しにしてしまう

内装リフォームは表面的な魅力を高める一方で、建物の根本的な性能（耐震性、断熱性、配管の状態など）を改善するものではありません。「きれいにリフォームされている＝安心」ではないという点を、しっかり意識しておく必要があります。

物件価格＋リフォーム費用で総額を考える重要性

中古戸建を検討する際は、「物件価格」だけでなく「物件価格＋購入後に想定されるリフォーム・修繕費用」の総額で予算を考えることが重要です。

以下は、検討の視点を整理したイメージです（金額はあくまで検討の考え方を示すためのものであり、実際の費用は物件の状態や依頼するリフォーム会社によって大きく異なります）。

検討項目	確認すべき内容
物件価格	表示されている購入価格
想定リフォーム費用	老朽化した設備・配管・外壁などの交換や修繕にかかる費用の見積もり
諸費用	登記費用、仲介手数料、火災保険料など
総額	上記すべてを合計した「実質的な購入費用」

リフォーム費用の正確な見積もりは、リフォーム会社や工務店に現地調査を依頼することで把握できます。購入を決める前に、気になる箇所について概算の見積もりを取っておくと、資金計画が立てやすくなります。

なお、住宅ローンの中には、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」といった商品もあります。ただし、こうした金融商品の条件や金利は金融機関によって異なるため、詳細は各金融機関の公式サイトや窓口で必ず確認するようにしてください。

■ 住宅購入の諸費用について知りたい方
住宅購入にかかる諸費用はいくら？頭金・税金もわかりやすく解説

■ 住宅ローンについて詳しく知りたい方
住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説

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境界標・越境物の有無を確認する

境界標とは何か（隣地との境目の目印）

「境界標（きょうかいひょう）」とは、自分の土地と隣の土地との境目（境界線）を示すために地面に設置された、コンクリート杭や金属プレートなどの目印のことです。境界標がないと、現地で境界位置を確認しにくくなります。ただし、測量成果などに基づいて境界位置を復元できる場合もあります。

これは、たとえるなら「隣の家との庭の境目に柵がない状態」に似ています。柵（境界標）がなければ、どこまでが自分の敷地でどこからが隣の敷地なのか、感覚的にしか分からず、あとから「実はここまでがうちの土地だった」「いや、そちらの土地だ」といった行き違いが起こりやすくなります。

中古戸建を購入する際は、以下の点を確認しましょう。

• 〇 敷地の四隅（および境界が曲がる箇所）すべてに境界標が設置されているか
• 〇 境界標が古い物件などで紛失・破損していないか
• 〇 隣地所有者との間で「境界確認書（境界の位置についてお互いに合意したことを示す書類）」が取り交わされているか

境界標が確認できない、または境界が不明確な場合は、売主の負担で「確定測量（かくていそくりょう＝隣地所有者立ち会いのもと、正式に境界を測定すること）」を実施してもらうよう交渉することも検討しましょう。境界が曖昧なまま購入してしまうと、将来自分が土地を売却したり建て替えたりする際に、あらためて隣地所有者との調整が必要になり、トラブルの原因になることがあります。

越境物（木の枝・雨どいなど）があるとどうなるか

「越境（えっきょう）」とは、建物の一部や物が境界線を越えて隣の土地にはみ出している状態のことです。よくある越境物の例としては、以下のようなものが挙げられます。

• 〇 隣家の木の枝や根が敷地内に伸びてきている
• 〇 隣家の雨どいや屋根の軒（のき）が越境している
• 〇 塀やブロック塀が境界線をまたいで建てられている
• 〇 逆に、自分が購入しようとしている建物の一部が隣地に越境している

越境物があること自体がただちに違法というわけではありませんが、将来、建て替えや売却をする際に、隣地所有者との間で撤去や是正について話し合いが必要になる可能性があります。特に、購入しようとしている建物自体が隣地に越境している場合は、将来の建て替え時に建物の形状を変更せざるを得なくなることもあるため、注意が必要です。

越境の有無やその対応方針については、「越境に関する覚書（おぼえがき＝将来的な取り扱いについて双方で確認した書面）」が売主・隣地所有者との間で交わされているかを確認しましょう。この書面がない場合は、購入前に不動産会社を通じて隣地所有者との関係性や、越境物の取り扱いについて確認しておくことをおすすめします。

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接道状況と再建築の可否を確認する

「再建築不可」とはどういう意味か

「再建築不可（さいけんちくふか）」とは、現在建っている建物を解体した場合、法律上の制限によって新たに建物を建て直すことができない土地のことを指します。

これは、たとえるなら「今建っている家は特別に住み続けることが許されているが、一度取り壊してしまうと、もう新しい家を建てる許可が下りない土地」というイメージです。今の建物に住み続けること自体は問題なくても、将来的な建て替えができないというのは、資産価値や生活設計の面で非常に大きな制約になります。

再建築不可の物件は、周辺相場より価格が安く設定されていることが多いため、一見「お得」に見えることがあります。しかし、以下のようなデメリットがあることを理解したうえで検討する必要があります。

• 〇 建て替えは原則としてできず、増築や大規模な修繕・模様替えも、内容によって建築確認や法令上の制限を受ける場合がある
• 〇 住宅ローンの審査が通りにくい、または借入条件が厳しくなる場合がある
• 〇 将来売却する際に、買い手が見つかりにくい可能性がある

接道義務（建築基準法）の基本をやさしく解説

再建築不可となる代表的な理由が、「接道義務（せつどうぎむ）」を満たしていないことです。接道義務とは、建築基準法という法律で定められたルールで、簡単に言うと「建物を建てる土地は、幅4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」という原則です。

これは、たとえるなら「救急車や消防車がその土地までしっかり入って来られるようにするための最低限の道幅と入口の広さを確保するルール」だとイメージすると分かりやすいでしょう。この条件を満たしていない土地は、たとえ今建物が建っていても、建て替え時には原則として新たな建築の許可が下りません。

なお、接道義務の内容や例外規定（幅4メートル未満の道路でも一定の条件を満たせば「みなし道路」として扱われるケースなど）は非常に専門的で、自治体ごとの運用にも違いがあります。そのため、接道状況や再建築の可否については、必ず不動産会社や自治体の建築指導課に確認し、正式な調査結果に基づいて判断するようにしてください。この記事の内容だけで再建築の可否を自己判断することは避けましょう。

参考：建築基準法の接道義務に関する詳細は、国土交通省や各自治体の公式サイトでも案内されています。

建築基準法や施行令・施行規則などをまとめて確認できます。(国土交通省)

実際の条文を確認したい場合はこちらがおすすめです。(e-Gov法令検索)

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私道の通行・掘削条件を確認する

私道とは何か、公道との違い

道路には大きく分けて「公道（こうどう）」と「私道（しどう）」の2種類があります。

種類	所有者	特徴
公道	国・都道府県・市区町村	誰でも自由に通行できる
私道	個人または複数の個人（共有）	所有者の権利が関わるため、通行や工事に制限がある場合がある

中古戸建の中には、敷地の前面道路が私道になっているケースがあります。私道でも日常的に通行されているケースは多いものの、所有形態や権利関係によっては通行条件の確認が必要です。

私道負担・通行掘削承諾書の重要性

私道に関して、購入前に必ず確認しておきたいのが以下の2点です。

• 〇 私道負担の有無：敷地の一部が私道になっている場合や、別の私道について持分を所有している場合があります。私道部分は、庭や駐車場などとして自由に使えるとは限らないため、面積、所有形態、固定資産税の課税状況、管理方法を確認しましょう
• 〇 通行・掘削に関する承諾書の有無：私道の通行や、給排水管・ガス管などの工事について、私道所有者との間で条件を確認した書類があるかを確認します。ただし、承諾書がないからといって、直ちに通行や工事ができないとは限りません

たとえるなら、私道は「近所の人たちと共同で使っている庭の通り道」のようなものです。普段の通行だけでなく、新しく水道管を通したり、古い配管を交換したりするときには、私道の所有関係やこれまでの合意、工事方法、費用負担などが問題になることがあります。

2023年4月施行の改正民法により、給排水管などのライフラインを設置するために必要な場合は、一定の要件のもと、私道所有者の承諾がなくても他人の土地を使用できることがあります。ただし、いつでも自由に工事できるという意味ではありません。原則として事前の通知が必要であり、土地への損害が最も少ない場所や方法を選ぶこと、状況に応じて償金や工事費用を負担することなどが求められます。

私道に関する判断は、道路の種類や所有形態、通行権、既存の配管状況などによって異なります。そのため、承諾書の有無だけで判断せず、購入前に不動産会社を通じて、私道の権利関係や通行・工事の条件を書面で確認しましょう。

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契約不適合責任と付帯設備表を確認する

契約不適合責任とは（旧・瑕疵担保責任）

「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」とは、購入した物件が契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。以前は「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という名称で呼ばれていましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任」という考え方に整理されました。契約不適合責任の内容は契約によって異なるため、重要事項説明書や売買契約書を必ず確認しましょう。

これは、たとえるなら「注文したものと届いたものが違っていたら、お店に対応を求めることができる」という、通常の買い物の考え方に近いものです。たとえば「シロアリ被害がないと聞いて購入したのに、実際には被害があった」というような場合、契約書に記載された内容と実際の状態が異なるため、売主に対して修繕や損害賠償などを求められる可能性があります。

ただし、中古住宅の売買では、この契約不適合責任について「引き渡しから〇か月」「一部の設備は責任の対象外」といった形で、契約書上で責任の範囲や期間があらかじめ限定されているケースが一般的です。特に個人の売主から購入する場合は、「契約不適合責任を負わない」という特約(とくやく=特別な条件)が定められていることも珍しくありません。免責特約があっても、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合などには、免責が認められないことがあります。契約上の責任や紛争については弁護士、不動産登記については司法書士など、相談内容に合った専門家への相談も検討しましょう。

また、宅地建物取引業者が売主となる取引では、買主に不利な特約について宅地建物取引業法上の制限があります。

そのため、契約前には以下の点を必ず確認しましょう。

• 〇 契約不適合責任の対象となる部分はどこか（構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防ぐ部分など）
• 〇 責任を負う期間はいつまでか（引き渡し後3か月、1年など契約により異なる）
• 〇 責任の範囲に含まれない「特約」がある場合、その具体的な内容

契約不適合責任に関する取り決めは、契約書の中でも特に重要な項目です。内容が難しく感じられる場合は、必ず宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし＝不動産取引の専門資格を持つ人）からの重要事項説明をしっかり聞き、疑問点はその場で解消するようにしてください。契約内容に関する最終的な判断に迷う場合は、弁護士への相談も検討しましょう。

付帯設備表・物件状況報告書のチェックポイント

中古住宅の売買では、「付帯設備表（ふたいせつびひょう）」と「物件状況報告書（ぶっけんじょうきょうほうこくしょ）」という2つの書類が非常に重要な役割を果たします。

書類名	内容
付帯設備表	エアコン、給湯器、照明器具など、物件に付いている設備の有無と、それぞれの故障・不具合の有無を記載した表
物件状況報告書	雨漏り、シロアリ被害、過去の修繕履歴、近隣とのトラブルの有無など、物件の状態について売主が知っている情報を記載した書類

これらの書類は、売主が「知っている範囲」で記入するものです。つまり、売主自身が把握していない不具合については、記載されていない場合があります。そのため、これらの書類はあくまで参考情報の一つとして捉え、気になる箇所については必ず自分の目で確認したり、専門家によるインスペクション(住宅診断)を依頼したりすることが大切です。

内見の際は、これらの書類に記載されている内容と、実際に見た建物の状態に食い違いがないかを照らし合わせながら確認すると、より安心して購入判断ができます。

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中古戸建購入前の最終チェックリスト

ここまで解説した8つのポイントを、購入前に確認しやすい10項目のチェックリストに整理しました。内見や契約前に、以下の表を活用してひとつずつ確認していきましょう。

	チェック項目	確認方法の例
☑	建物と土地の両方の資料を確認したか	登記簿謄本、公図の取得
☑	築年数と耐震基準（新耐震・旧耐震）を確認したか	建築確認済証、耐震診断報告書
☑	雨漏り・シロアリ・傾きの有無を確認したか	内見時の目視、床下点検
☑	給排水管・住宅設備の状態を確認したか	交換履歴の確認、設備の製造年
☑	リフォーム費用を含めた総額で予算を考えたか	リフォーム会社への見積もり依頼
☑	境界標・越境物の有無を確認したか	境界確認書、越境に関する覚書
☑	接道状況と再建築の可否を確認したか	建築指導課への確認、重要事項説明書
☑	私道の通行・掘削条件を確認したか	通行掘削承諾書の有無
☑	契約不適合責任の範囲と期間を確認したか	売買契約書の特約事項
☑	付帯設備表・物件状況報告書の内容を確認したか	書類と実際の状態の照らし合わせ

このチェックリストは、あくまで「確認すべき項目の全体像」を把握するためのものです。実際の物件ごとに状況は異なりますので、最終的な判断は不動産会社や専門家(建築士、司法書士など)のアドバイスを受けながら進めるようにしてください。

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まとめ

中古戸建は価格だけで判断せず、耐震性や雨漏り、設備、境界、接道状況などを総合的に確認することが大切です。気になる物件があれば、インスペクションや専門家への相談も活用しながら慎重に判断しましょう。この記事をチェックリストとして活用すれば、購入後の後悔を減らしやすくなります。

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今回の内容を踏まえて、さらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。

■ 家探しで後悔しないポイントを知りたい方
初めての家探しで後悔しないポイント７選

■ 家の購入について知りたい方
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