増築した部分や物置、倉庫などが登記されていない「未登記建物」がある不動産は、「このまま売却できるのだろうか」「登記してからでないと売れないのではないか」と不安に感じる方も少なくありません。

結論からいうと、未登記建物があることだけを理由に、売却・買取が一律にできなくなるわけではありません。ただし、建物の種類や所有関係、登記簿と現況の違い、買主の住宅ローン利用の有無などによって、売却前または引渡しまでに登記などの整理が必要になる場合があります。

また、「未登記」と一口にいっても、新築した建物そのものが登記されていないケースと、登記済みの建物を増築した部分だけが登記されていないケースでは、確認する内容が異なります。

この記事では、相模原市で未登記建物のある不動産を売却・買取する場合に確認しておきたいポイントを、登記簿・固定資産税資料・現況の確認から、表題登記、住宅ローン、滅失登記、専門家への相談まで順番に解説します。

未登記建物とは

未登記建物とは、実際には建物が存在しているものの、法務局の登記記録にその建物の情報が記録されていない状態を指します。なお、建物全体が未登記の場合だけでなく、登記済みの建物を増築した部分だけが登記記録に反映されていないケースもあります。

不動産登記では、建物の所在地、種類、構造、床面積など、建物の物理的な状況を「表示に関する登記」として記録します。さらに、所有者などの権利関係についても登記されます。

建物を新築した場合には、原則として表題登記を申請する義務があります。また、すでに登記されている建物を増築した場合など、建物の物理的な状況に変更が生じたときにも、変更の登記が必要になることがあります。表示に関する登記は、原則として変更などが生じた日から1か月以内に申請する義務があるとされています。

ところが、昔に建てた建物や増築部分などでは、登記手続きが行われないまま現在まで残っていることがあります。

具体的には、次のような資料です。

〇増築した居室や廊下、玄関などが登記簿に反映されていない
〇敷地内にある古い倉庫や物置が登記されていない
〇昔から使用している車庫などについて登記の有無が分からない
〇相続した土地に、登記されている建物とは別の古い建物が残っている
〇建物全体が未登記のままになっている

ただし、物置や車庫などがすべて登記の対象になるわけではありません。建物として登記の対象となるかどうかは、構造や利用状況などを踏まえて個別に判断する必要があります。そのため、「物置だから未登記でも問題ない」「プレハブだから登記不要」と一律に判断するのは避けたほうがよいでしょう。

また、未登記であることと、固定資産税が課税されているかどうかは別の問題です。登記されていない建物であっても、市区町村が現況を把握して固定資産税の課税対象として扱っている場合があります。

そのため、未登記建物の有無を確認するときは、登記簿だけを見るのではなく、固定資産税の資料と実際の建物の状態を一緒に確認することが大切です。

「登記簿にはないけれど、固定資産税は課税されている」「登記簿には建物があるけれど、実際にはすでに取り壊している」といったケースもあるためです。

未登記建物がある不動産を売却する場合、仲介と不動産会社による買取では、進め方や確認されるポイントが異なります。仲介と買取の違いについて詳しく知りたい方は、相模原市で不動産を売るなら仲介と買取どっち？違い・選び方を徹底比較もあわせてご覧ください。

未登記建物があっても不動産は売却・買取できるのか

未登記建物があることだけを理由に、売却・買取が一律にできなくなるわけではありません。ただし、建物の種類や所有関係、登記簿と現況の違い、買主の住宅ローン利用の有無などによって、売却前または引渡しまでに登記などの整理が必要になる場合があります。

ただし、「未登記建物がある＝売却前に必ず登記しなければならない」という意味ではありません。建物の状況や所有関係、売買条件、買主側の金融機関の判断などによって、必要な対応は異なります。

進め方	未登記建物への対応
仲介による売却	買主や金融機関の確認により、表題登記・表題部変更登記などを求められる場合がある
不動産会社による買取	現況や登記状況を確認したうえで、個別に対応方法を検討する

仲介売却では、購入希望者が住宅ローンを利用するケースがあります。この場合、金融機関が担保となる不動産の状況を確認するため、未登記建物があることで確認事項が増えたり、登記を整えることを求められたりする可能性はあります。

一方、不動産会社による買取では、不動産会社自身が買主となるため、一般の買主が住宅ローンを利用する仲介売却とは取引の進め方が異なります。そのため、未登記建物がある場合でも、現況を確認したうえで買取条件を検討できるケースがあります。

ただし、買取だから未登記建物の問題を必ず解決しなくてもよい、というわけではありません。建物の所有関係が不明確だったり、登記簿と現況の違いが大きかったりする場合には、契約前に確認や整理が必要になることがあります。

大切なのは、最初から「登記してからでなければ相談できない」と考えず、まず現在の状態を不動産会社に伝えて、どのような手続きが必要になる可能性があるのかを確認することです。

特に、未登記建物の所有者が亡くなっている、相続関係が整理されていない、建築時期が分からない、古い書類が残っていないといった場合は、登記だけでなく所有関係の確認が必要になることがあります。売却を予定している場合は、早めに専門家へ相談しておくと、その後の手続きを整理しやすくなります。

未登記建物がある不動産を売却する場合の全体的な流れについては、相模原市で不動産を売却する流れも参考にしてください。

登記簿・固定資産税資料・現況を確認する

未登記建物があるかどうかを確認するときは、「登記簿」「固定資産税に関する資料」「実際の現況」の3つを照らし合わせることが基本です。

〇 登記事項証明書・登記情報：法務局に記録されている土地・建物の情報
〇 固定資産税に関する資料：固定資産税の課税状況や、市の課税台帳上の登録内容を確認するための資料
〇現況：実際に敷地内に存在する建物や増築部分

法務局では、土地や建物の登記事項証明書などを取得できます。登記記録を確認すると、現在登記されている建物の所在地、種類、構造、床面積、所有者などを確認できます。

一方、相模原市では土地・家屋の名寄帳記載事項証明書などを取得できます。名寄帳記載事項証明書では、所有者ごとの土地・家屋の明細を確認できるため、固定資産税関係の資料を確認するときの手掛かりになります。

たとえば、登記簿を確認したところ母屋1棟しか記録されていないにもかかわらず、敷地内には母屋とは別に倉庫が建っているとします。

この場合、その倉庫が登記対象となる建物なのか、固定資産税上どのように扱われているのかなどを確認する必要があります。

逆に、登記簿には古い建物が記録されているのに、現地を見るとすでに取り壊されている場合は、未登記建物とは別に「建物滅失登記」の問題が考えられます。

このように、登記簿だけを見ても現況との違いまでは分からないことがあります。売却前には、建物の数だけでなく、床面積や用途、増築部分の有無なども確認しておくと安心です。

相模原市では名寄帳記載事項証明書も確認できる

相模原市では、固定資産の評価証明書、公課証明書、名寄帳記載事項証明書などを取得できます。名寄帳記載事項証明書は、所有者ごとの土地・家屋の明細を確認するために利用できます。

「固定資産税の納税通知書をなくしてしまった」「家屋がどのように登録されているか分からない」という場合でも、名寄帳記載事項証明書などの資料を確認する方法があります。資料の取得方法や必要書類については、相模原市の案内を確認するとよいでしょう。

ただし、固定資産税の資料に建物が載っているからといって、その建物が法務局で登記されているとは限りません。

反対に、登記されている建物と固定資産税上の家屋の表示が完全に同じとは限らないため、両方の資料を確認することが重要です。

そのため、未登記建物の有無を確認するときは、次の3点を照らし合わせましょう。

〇法務局の登記簿に建物が記載されているか
〇固定資産税の課税明細書や名寄帳記載事項証明書に建物が記載されているか
〇実際に現地にその建物が存在しているか

登記簿と固定資産税の資料、現況に違いがある場合は、売却前に不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に相談すると安心です。

建物の所有者を確認するために集めたい資料

未登記建物について売却や買取を検討するときは、「その建物を誰が所有しているのか」という点も重要です。

登記されている建物であれば登記記録から所有者を確認できますが、未登記建物の場合は、登記記録だけでは所有関係を確認できません。そのため、建築時の資料や固定資産税関係の資料、相続関係の書類などを組み合わせて確認していくことになります。

確認材料として考えられるものには、次のような資料があります。

〇建築確認済証・検査済証
〇建築請負契約書
〇工事代金の領収書など、建築した経緯が分かる資料
〇固定資産税の課税明細書・名寄帳記載事項証明書
〇過去の売買契約書
〇相続関係を確認できる戸籍謄本など
〇建物を取得した経緯が分かる資料

ただし、これらの資料がそろっていれば直ちに所有権が確定するというものではありません。特に古い建物では、建築当時の書類が残っていないこともあります。

また、親や祖父母が建てた建物を相続したケースでは、「土地は現在の所有者名義になっているものの、建物については誰が所有者なのか資料だけでは分からない」ということもあります。

このような場合は、相続関係や建物を取得した経緯を確認しながら、必要に応じて司法書士や土地家屋調査士などの専門家へ相談することになります。

状況	確認する資料の例
建築時の書類が残っている	建築確認済証・請負契約書など
建築時の書類がない	固定資産税資料・過去の契約書など
相続した建物	戸籍・遺産分割関係書類など
増築部分が未登記	既存建物の登記情報・増築時期・現況資料など

重要なのは、「書類がないから売却できない」と最初から判断しないことです。資料が不足している場合でも、現在分かっている情報を整理して相談することで、次に何を確認すればよいかが見えてくることがあります。

仲介売却で表題登記が必要になりやすいケース

未登記建物の売却で特に確認しておきたいのが「表題登記」です。

なお、表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積など、物理的な状況を記録する登記です。建物全体が未登記の場合は、表題登記だけで権利関係の登記まで完了するわけではありません。必要に応じて、所有権保存登記などの手続きについて司法書士へ確認する必要があります。

ここで注意したいのは、「買主が住宅ローンを利用するから表題登記が必要になる」というだけではないことです。新築建物など一定の場合には、そもそも所有者に表題登記の申請義務があります。

そのうえで、実際の売買では、買主側の金融機関や契約条件などによって、売却前または引き渡しまでに登記状況を整えることが求められる場合があります。

たとえば、次のようなケースです。

〇買主が住宅ローンを利用する
〇金融機関が担保となる建物の登記を確認する
〇登記簿と現況の床面積が一致していない
〇増築部分が登記されていない
〇契約上、売主側で登記を整えてから引き渡すことになっている

表題登記では、建物の現況を調査し、必要な図面を作成して申請することになります。そのため、売却直前になって初めて未登記部分が判明すると、契約スケジュールに影響する可能性があります。

仲介売却を考えている場合は、買主を探し始める前の段階で、登記簿と現況を確認しておくとよいでしょう。

手続き	主な専門家	主な内容
表題登記・変更登記	土地家屋調査士	建物の所在・種類・構造・床面積などを調査して登記する
所有権保存登記	司法書士	表題登記後、所有権に関する登記が必要となる場合がある
所有権移転登記	司法書士	売買などによって所有者が変わる場合の登記

土地家屋調査士は建物の表示に関する登記、司法書士は所有権移転など権利に関する登記を扱う専門家です。法務局も、それぞれの専門分野を分けて案内しています。

未登記建物が住宅ローン審査に与える影響

未登記建物がある不動産を購入する買主が住宅ローンを利用する場合、登記状況が確認事項のひとつになることがあります。

住宅ローンでは、不動産を担保として設定することが一般的です。そのため金融機関は、土地や建物がどのような状態で存在しているのか、登記上どのように表示されているのかなどを確認します。

たとえば、登記簿上は床面積100㎡の建物なのに、実際には増築されて120㎡になっている場合、登記簿と現況に差があります。このような差があると、金融機関からその理由や対応について確認を求められることがあります。

対応方法は金融機関や物件の状況によって異なるため、「未登記建物があると住宅ローンが必ず利用できない」と考える必要はありません。一方で、未登記部分があることで確認事項が増えたり、登記を整えることを求められたりする可能性はあります。

〇未登記部分について表題登記・変更登記を求められる
〇担保設定との関係で追加資料を求められる
〇建物の現況について詳しい確認を求められる
〇金融機関の判断によって個別の対応になる

特に仲介売却の場合は、売主が「未登記だから問題ないと思っていた」としても、買主の住宅ローン審査の段階で対応が必要になることがあります。

そのため、売却を考え始めた時点で、登記簿と現況に違いがないか確認しておくことが重要です。

解体済みの建物が登記に残っている場合

未登記建物とは反対に、「実際には建物を取り壊しているのに、登記簿には建物が残っている」というケースもあります。

この場合に確認したいのが「滅失登記」です。

滅失登記とは、建物が取り壊された、焼失したなどの理由で存在しなくなったことを登記記録に反映させる手続きです。法務局は、建物を取り壊した場合には建物の滅失の登記を行う必要があると案内しています。

建物が滅失した場合の登記申請については、原則として滅失の日から1か月以内に申請する義務があります。

古い建物を何年も前に解体しているにもかかわらず、登記だけが残っている場合には、売却をきっかけに問題が発覚することがあります。

たとえば、登記簿には「木造2階建」の建物が存在することになっているものの、現地にはその建物がなく、現在は更地になっているケースです。

このような場合、買主や司法書士などから登記記録と現況の違いを指摘され、滅失登記の手続きを求められる可能性があります。

〇解体した建物の登記が残っている
〇売却時に登記簿と現況の不一致が判明する
〇相続時に古い建物の登記が残っていることが分かる
〇解体した時期や解体業者が分からない

なお、「建物が登記に残っている＝固定資産税が必ず課税され続ける」という関係ではありません。固定資産税については市区町村が現況などを確認して課税するため、登記の状態だけで判断することはできません。

そのため、解体済みの建物が登記に残っている場合は、登記と固定資産税の両方を確認することが大切です。

滅失登記については土地家屋調査士に相談することができます。法務局でも建物滅失登記の申請書式などを公開しています。

古い建物が残っている不動産では、登記の整理だけでなく「建物を解体して土地として売るのか」「古家付きのまま売るのか」といった判断が必要になることもあります。相模原市で古い家を売却する場合の選択肢については、相模原市の古い家はそのまま売れる？解体・古家付き売却・買取を比較もあわせてご覧ください。

未登記のまま買取を相談する場合の注意点

未登記建物がある場合でも、その状態を伝えたうえで不動産会社に買取を相談することはできます。

むしろ、登記の問題があるからといって自分だけで判断して手続きを進めるのではなく、まず不動産会社に現況を見てもらい、どのような対応が必要になりそうか確認する方法もあります。

買取を検討する際には、次のような点が確認材料になります。

〇未登記部分がどこにあるのか
〇未登記部分のおおよその床面積
〇物置・倉庫・車庫・居室などの用途
〇いつ頃建築・増築したのか
〇固定資産税が課税されているか
〇登記簿上の建物と現況が一致しているか
〇建物の所有者が誰なのか
〇相続や共有などの権利関係に問題がないか
〇建物の老朽化や解体の必要性

たとえば、「母屋は登記済みだが、20年前に増築した部屋が登記されていない」というケースと、「敷地内に古い倉庫があるが、登記されているかどうかも分からない」というケースでは、確認する内容が違います。

また、「未登記建物がある」という一点だけで買取価格が決まるわけでもありません。土地の広さ、建物の状態、立地、利用状況、再利用や解体の可能性など、さまざまな事情を踏まえて個別に判断されます。

未登記建物があることで、登記調査や専門家への依頼など追加の対応が必要になる場合には、それらが取引条件を検討する材料となることがあります。

そのため、「未登記だから買取価格が大きく下がる」と決めつけるのではなく、まずは現況を確認してもらうことが大切です。

資料がそろっていなくても相談できる

未登記建物について、登記簿や古い資料がそろっていなくても、分かる範囲の情報から相談できる場合があります。

たとえば、次のような情報だけでも、相談のきっかけになります。

〇土地・建物の所在地
〇現在分かっている登記状況
〇未登記と思われる建物の写真
〇増築したおおよその時期
〇固定資産税の納税通知書があるかどうか
〇相続した物件なのかどうか
〇建物を誰が使用しているのか

「何が未登記なのか分からない」という状態でも、現地確認を行うことで、登記簿と現況の違いを整理できる場合があります。

売却や買取を考えている段階であれば、登記手続きだけを先に進めるのではなく、売却方法も含めて必要な対応を確認することが重要です。

現在の建物の状態や登記状況など、分かる範囲からお伝えいただければ、売却・買取に向けて確認すべき点を整理できます。相模原市で未登記建物がある不動産の買取をご検討の方は、不動産買取の相談ページからお気軽にご相談ください。

相模原市で不動産買取を利用する際の具体的な流れについては、相模原市の不動産買取の流れ｜査定から契約・入金までをわかりやすく解説で詳しく解説しています。

土地家屋調査士・司法書士・不動産会社への相談

未登記建物については、内容によって相談する専門家が変わります。

相談先	主な役割
土地家屋調査士	建物の調査・測量、表題登記・変更登記・滅失登記など
司法書士	所有権保存登記、所有権移転登記、相続登記など
不動産会社	売却・買取の可否、価格、契約、必要な手続きの整理

土地家屋調査士は、建物の所在や構造、床面積など、物理的な状態を登記する「表示に関する登記」を扱う専門家です。司法書士は、所有権移転など不動産の権利に関する登記を扱います。

そのため、「増築部分が未登記なので、どのような登記が必要なのか確認したい」という場合は土地家屋調査士への相談が適しています。

一方、「亡くなった親の建物を相続して売却したい」「建物の所有者が誰なのか整理したい」「売買に伴う所有権移転について確認したい」という場合は、司法書士への相談が必要になることがあります。

そして、「未登記建物がある状態で売却できるのか」「登記してから売ったほうがよいのか」「買取ならどのように進められるのか」といった売却方法そのものについては、不動産会社に相談することができます。

先に登記するか、先に売却相談するか

未登記建物がある場合、「まず土地家屋調査士に依頼して登記を済ませなければならない」と考える方もいます。

しかし、売却方法によって必要な手続きが変わる可能性があるため、売却を目的としているのであれば、先に不動産会社へ相談して全体の流れを確認する方法もあります。

たとえば、仲介売却を希望しているのであれば、買主や金融機関からどのような対応を求められる可能性があるのかを確認したうえで、土地家屋調査士へ依頼するという流れが考えられます。

一方、買取を検討している場合は、現況のまま査定を依頼し、登記や資料の不足を含めて不動産会社に確認してもらうという進め方もあります。

もちろん、建物の種類や所有関係によっては、売却方法にかかわらず先に登記を整える必要が生じる場合もあります。重要なのは、個別の状況を確認せずに「必ず登記が必要」「登記しなくても問題ない」と決めつけないことです。

相模原市内で未登記建物について相談する場合も、現在分かっている資料や現況をもとに、必要な手続きを一つずつ整理していくとよいでしょう。

まとめ

未登記建物がある不動産を売却・買取するときは、「登記されていないから売れない」と考えるのではなく、まず現在の状態を整理することが大切です。

〇未登記建物とは、実際には存在しているものの、登記記録に反映されていない建物などを指す
〇未登記建物がある不動産でも、売却・買取の相談自体は可能
〇新築建物など一定の場合には表題登記の申請義務がある
〇増築などによって建物の現況が変わっている場合も、登記の確認が必要
〇仲介売却では、買主の住宅ローンや金融機関の担保確認などによって登記を求められることがある
〇買取では、不動産会社が現況や登記状況を確認したうえで、個別に対応方法を検討する
〇登記簿だけでなく、固定資産税の課税明細書や名寄帳記載事項証明書、実際の現況も確認する
〇未登記建物の所有関係が分からない場合は、建築時の資料や相続関係の資料などを確認する
〇解体済みの建物が登記に残っている場合は、滅失登記について確認する
〇表題登記・変更登記などは土地家屋調査士、所有権などの権利に関する登記は司法書士が主な相談先になる

未登記建物があると、「売却するためには先に登記しなければならないのではないか」「古い建物なので資料がなく、もう売れないのではないか」と不安になることがあります。

しかし、未登記建物の種類や状態、所有関係、売却方法によって必要な対応は異なります。仲介で売却する場合と、不動産会社による買取を利用する場合でも、確認するポイントは変わってきます。

そのため、登記や資料が完全にそろっていない段階でも、まずは現在分かっている情報を整理して相談してみることが大切です。

相模原市で未登記建物がある不動産の買取を検討している場合は、不動産買取の相談ページからご相談いただけます。登記関係の資料がすべてそろっていない場合でも、まずは現況や分かっている範囲の情報をお聞かせください。

また、仲介による売却を含め、相模原市で不動産を売却する際の全体的な流れについては、相模原市の不動産売却について解説した記事もあわせてご覧ください。

「未登記建物があるけれど、売却と買取のどちらが進めやすいのか分からない」という段階からでも、現況を確認しながら必要な手続きを整理していくことができます。

登記の問題だけを先に解決しようとするのではなく、売却方法や建物の状態も含めて、現在の不動産に合った進め方を確認することが大切です。

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未登記建物がある不動産は売却・買取できる？相模原市で確認すべき手続き