マイホームを購入するとき、多くの方が利用するのが「住宅ローン」です。住宅ローンとは、銀行や信用金庫などの金融機関から、住宅の購入資金を借り入れる仕組みのことを指します。数千万円という大きなお金を、数十年という長い期間をかけて少しずつ返していくのが特徴です。

たとえるなら、住宅ローンは「大きな買い物を、毎月の分割払いで少しずつ支払っていく契約」のようなものです。ただし、家電製品の分割払いとは違い、金額が大きく返済期間も長いため、金融機関は「この人に本当にお金を貸しても大丈夫か」を非常に慎重に見極めます。この見極めの作業こそが「審査」です。

住宅ローンとは

審査が「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれている理由

住宅ローンの審査は、一度きりではなく「事前審査（仮審査と呼ばれることもあります）」と「本審査」という2つの段階に分かれています。これは、住宅の購入という取引の性質上、確認すべきタイミングが2回あるためです。

○ 事前審査：年収や勤務状況、既存の借り入れ、信用情報などをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを確認する審査
○ 本審査：物件の売買契約を結んだ後に、金融機関が正式にお金を貸すかどうかを最終的に判断する審査

住宅ローンの金利タイプ（変動金利・固定金利）の基本

住宅ローンを選ぶ際には、審査の内容だけでなく、金利タイプも重要なポイントになります。金利タイプは、大きく「変動金利」と「固定金利」の2つに分けられます。

金利タイプ	特徴	メリット	デメリット
変動金利	市場金利の動向などに応じて、借入期間中に金利が見直される	一般的に、固定金利より借入時の金利が低い傾向がある	金利が上昇すると、返済額や総返済額が増える可能性がある
固定金利	一定期間または返済期間中の金利が固定される	金利が固定されている期間は返済計画を立てやすい	一般的に、変動金利より借入時の金利が高い傾向がある

固定金利には、借入期間中の金利が変わらない「全期間固定金利型」と、当初の一定期間だけ金利を固定する「固定金利期間選択型」があります。

なお、変動金利であっても、金利や毎月の返済額が常に変わるわけではありません。金利の見直し時期や、金利の変動を返済額へ反映する方法は、金融機関や商品によって異なります。

どの金利タイプが適しているかは、現在の金利だけでなく、収入の安定性や今後のライフプラン、金利が上昇した場合にどこまで返済を続けられるかも踏まえて検討することが大切です。

事前審査とは

事前審査の目的と役割

事前審査とは、住宅の売買契約を結ぶ前に、年収や勤務状況、ほかの借入状況などをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを金融機関に確認してもらう手続きです。

物件の購入申込みは事前審査前でもできますが、売買契約へ進む前に事前審査の承認を求められることがあります。また、複数の購入希望者がいる場合は、事前審査の承認を得ている方が優先されることもあります。

また、事前審査を受けずに売買契約を締結すると、契約後に住宅ローンを利用できないことが判明し、購入を進められなくなる可能性があります。住宅ローン特約が適用される場合は契約を解除できることがありますが、適用には借入先や借入額、申込期限などの条件があるため、契約前に内容を確認することが重要です。

事前審査では、主に以下のような点が確認されます。

○ 年収に対して、希望する借入額が現実的かどうか
○ 勤務先や雇用形態に大きな問題がないか
○ 他に借入(自動車ローンやカードローンなど)がないか、あってもどの程度か
○ 過去に返済の延滞(支払いが遅れること)がなかったか

住宅ローン審査にかかる期間の目安

事前審査は、本審査に比べて提出書類が少ないことが多く、比較的短い期間で結果が分かります。ただし、審査にかかる期間は金融機関や申込内容、購入する物件によって異なります。

一般的な期間の目安は、以下のとおりです。

審査の種類	期間の目安
事前審査	数日～1週間程度
本審査	1～3週間程度

インターネット申込みに対応している金融機関では、事前審査の結果が最短即日から翌日に出ることもあります。一方、提出書類に不足や確認事項がある場合は、通常より審査に時間がかかります。

また、市街化調整区域にある物件や、再建築・接道などについて個別の確認が必要な物件、諸費用を含めた借り入れを希望する場合、申込者が自営業者や会社経営者である場合などは、追加の資料提出や確認が必要となり、結果が出るまでに1か月以上かかることもあります。

売買契約を締結する際は、一般的な目安だけで判断せず、利用する金融機関に審査期間を確認したうえで、住宅ローン特約の申込期限や承認期限、解除期限に余裕を持たせることが大切です。

事前審査の申し込みタイミング（物件探しとの関係）

事前審査は「欲しい物件がある程度定まった段階」で申し込むのが一般的です。物件がまったく決まっていない段階では申し込みができない金融機関がほとんどです。一方で、人気のある物件は競争が発生しやすいため、「購入したい」と思った時点ですぐに事前審査へ進めるよう、あらかじめ必要書類を準備しておくとスムーズです。

事前審査で必要な書類（簡易版）

事前審査の段階では、本人確認や収入の大まかな把握ができれば十分なため、提出書類は比較的少なめです。

○ 本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
○ 源泉徴収票や課税証明書など、収入が分かる書類
○ 購入を検討している物件の資料（パンフレットや価格表など）

具体的な書類の一覧は、後述する「必要書類」で詳しく整理します。

ネット完結型審査と、対面での審査の違い

近年は、インターネット上で申し込みから審査結果の確認まで完結できる「ネット完結型」の住宅ローンが増えています。一方で、これまで通り店舗の窓口で担当者と対面しながら進める方法もあります。それぞれには、以下のような特徴があります。

○ ネット完結型：24時間いつでも申し込みができ、結果も比較的早く分かる。ただし、疑問点をその場で質問しにくい
○ 対面型：担当者に直接質問しながら進められるため安心感がある。ただし、店舗の営業時間内に来店する必要がある

初めて住宅ローンを利用する方は、分からないことが多く不安に感じやすいため、対面型の窓口で相談しながら進めるという選択肢も検討する価値があります。

本審査とは

本審査の目的と役割

本審査とは、住宅の売買契約を結んだ後に行われる、正式な融資の審査のことです。事前審査が「大まかな見込み」を確認するものだったのに対し、本審査は「実際にこの条件でお金を貸して問題ないか」を、書類に基づいて厳密に確認する最終段階です。

本審査では、事前審査で確認した内容に加えて、以下のような点もあわせて審査されます。

○ 提出書類の内容が、事前審査の申告内容と一致しているか
○ 購入する物件そのものに、担保（もしお金が返せなくなった場合に金融機関が回収できる価値のこと）としての十分な価値があるか
○ 団体信用生命保険（契約者に万が一のことがあった場合、生命保険会社がローン残高を代わりに支払う保険）に加入できる健康状態かどうか

本審査にかかる期間の目安

本審査は、事前審査よりも確認する書類や項目が多いため、結果が出るまでに時間がかかります。前述の表の通り、目安としては1～3週間程度です。ただし、書類に不備があったり、物件の権利関係が複雑だったりする場合は、さらに時間がかかることもあります。余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが大切です。

事前審査に通っても本審査で落ちるケースがある理由

「事前審査に通ったから、本審査も必ず通る」とは限りません。事前審査の承認は、申告した内容などをもとに、住宅ローンを利用できる見込みがあると判断されたものであり、融資を確約するものではないためです。

本審査では、正式な提出書類や購入する物件の担保評価、団体信用生命保険への加入可否なども含めて、融資の可否が最終的に判断されます。また、事前審査から本審査までの間に申込者の状況が変わった場合も、審査結果が変わる可能性があります。

本審査で承認されない主な理由として、次のようなケースが挙げられます。

○ 事前審査後に、自動車ローンやカードローンなどの新たな借り入れをした
○ 転職や退職によって、勤務先や収入状況が変わった
○ 正式な提出書類と、事前審査時の申告内容に相違があった
○ 購入する物件の担保評価が、金融機関の基準を満たさなかった
○ 健康上の理由により、所定の団体信用生命保険へ加入できなかった
○ クレジットカードなどの支払いを延滞した

こうした事態を避けるため、事前審査後から融資が実行されるまでは、新たな借り入れや転職・退職など、審査に影響する可能性がある行動をできるだけ控えることが大切です。やむを得ず勤務状況や借入状況などが変わる場合は、事前に金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

必要書類

住宅ローンの審査では、段階に応じて提出する書類が変わります。ここでは「事前審査」「本審査」それぞれで必要になる書類を、表を使って整理します。あらかじめ準備しておくことで、審査をスムーズに進めることができます。

事前審査で必要な書類一覧

書類の種類	具体例	目的
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど	申込者本人であることの確認
収入確認書類	源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の写しなど	年収や返済能力の確認
物件に関する資料	物件のパンフレット、価格表、土地・建物の情報	購入予定物件の概要確認
既存借入の資料	自動車ローンやカードローンの明細など（借入がある場合）	他の借入状況の確認

本審査で必要な書類一覧

本審査では、事前審査時の申告内容を確認するため、収入や勤務状況、購入する物件などに関する正式な書類の提出を求められます。

ただし、必要書類は金融機関、申込者の働き方、購入する物件、手続方法などによって異なります。以下は一般的な例のため、実際の必要書類は申込先の金融機関へご確認ください。

書類の種類	具体例	主な目的
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど	申込者本人であることの確認
収入確認書類	源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書、確定申告書など	収入や返済能力の確認
物件関連書類	売買契約書、重要事項説明書、登記事項証明書、間取図など	購入する物件や担保評価の確認
団体信用生命保険関連	健康状態を申告する告知書など	団体信用生命保険へ加入できるかの確認
自己資金に関する書類	預金通帳や口座残高が確認できる資料など	頭金や諸費用に充てる自己資金の確認
その他	住民票、印鑑証明書など	金融機関や手続内容に応じた確認

実印、印鑑証明書、住民票などは、金融機関や手続方法によって、本審査時ではなく住宅ローン契約時や融資実行時に必要となる場合もあります。

会社員・自営業など属性別の追加書類の違い

申込者の働き方によって、収入や勤務状況を確認するために必要となる書類が異なります。代表的な例は以下のとおりです。

属性	追加で必要になりやすい書類
会社員（正社員）	源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
契約社員・派遣社員	源泉徴収票、雇用契約書、契約期間や就業状況が確認できる書類など
自営業・個人事業主	確定申告書一式、納税証明書、事業内容が分かる資料など
会社経営者・法人役員	本人の収入確認書類、法人の決算書・確定申告書、法人の登記事項証明書など

自営業者や会社経営者・法人役員の場合は、本人の収入だけでなく、事業や法人の経営状況も確認されることがあります。そのため、金融機関によっては直近2～3年分の確定申告書や決算書などの提出を求められます。必要な対象期間や書類は金融機関によって異なるため、早めに確認して準備しておきましょう。

審査で見られるポイント

金融機関は、どのような基準でお金を貸すかどうかを判断しているのでしょうか。ここでは、審査で特に重視されるポイントを解説します。

年収と借入希望額のバランス（返済負担率）

住宅ローン審査で確認される重要な項目の一つが、「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合を示す数値で、一般的に次の式で計算されます。

返済負担率＝年間の返済額÷年収×100

返済額には、申し込む住宅ローンだけでなく、自動車ローンやカードローン、教育ローン、クレジットカードの分割払いなど、ほかの借り入れに対する返済も含まれるのが一般的です。

たとえるなら、収入に対する固定費の割合が大きくなるほど、生活に使えるお金が少なくなるのと同じです。年収に対して返済額の割合が高い場合は、返済を継続する余力が少ないと判断され、希望する借入額で審査に通りにくくなることがあります。

返済負担率の審査基準は、金融機関や住宅ローン商品、申込者の年収などによって異なります。目安として年収の30～35％程度を基準とする商品もありますが、すべての金融機関に共通する基準ではありません。また、審査では実際の適用金利とは異なる「審査金利」を用いて返済額を計算する場合もあります。

勤続年数・雇用形態

勤続年数が長く、雇用形態が安定している（正社員であるなど）ほど、「今後も安定した収入が続く可能性が高い」と判断されやすくなります。一般的には、勤続年数1〜3年以上が一つの目安とされることが多いですが、金融機関によって基準は異なります。転職直後であっても、業種や勤務先によっては問題なく審査が進むケースもあります。

個人の信用情報（他の借入状況など）

金融機関は、信用情報機関（個人の借入やクレジットカードの利用履歴を管理している機関）に照会をかけ、以下のような点を確認します。

○ 過去に支払いの延滞がなかったか
○ 現在、他にどのくらいの借入があるか
○ クレジットカードの利用状況に問題がないか

たとえるなら、これは「これまでの約束をきちんと守ってきた人かどうかを確認する通信簿」のようなものです。延滞の履歴があると、審査にマイナスの影響を与える可能性があります。

担保となる物件の評価

住宅ローンでは、購入する住宅そのものが「担保」となります。これは、万が一返済ができなくなった場合に、金融機関がその不動産を売却することで貸したお金を回収できるようにするための仕組みです。そのため、物件自体に十分な価値があるかどうかも審査の対象になります。極端に古い建物や、再建築が難しい土地などは、評価が低くなることがあります。

健康状態（団体信用生命保険）

多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が融資の条件となっています。これは、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害状態など）があった場合に、生命保険会社がローンの残りを代わりに支払ってくれる保険です。加入にあたっては健康状態の告知が必要となり、持病の内容によっては加入できない、あるいは条件付きでの加入となる場合があります。

頭金・自己資金の有無

頭金とは、物件価格のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金から支払う部分のことです。頭金をどのくらい準備できるかも、住宅ローン審査で確認される要素の一つです。

頭金の割合が高いほど借入額が少なくなるため、返済負担率を抑えやすくなります。また、物件の担保評価に対して借入額が少なくなることで、金融機関にとっても融資のリスクが下がると判断される場合があります。

ただし、頭金なしで物件価格の全額を借り入れる「フルローン」を利用できる住宅ローンもあります。そのため、頭金がないことだけを理由に、住宅ローンを利用できないとは限りません。実際の審査では、年収や勤務状況、既存の借り入れ、信用情報、購入する物件の担保評価などを含めて総合的に判断されます。

また、頭金を多く入れすぎると、購入後に手元へ残る資金が少なくなる可能性があります。諸費用や引っ越し費用、購入後の修繕費なども考慮し、一定の生活予備資金を残したうえで頭金の額を検討することが大切です。

収入合算・ペアローンという選択肢

一人の収入だけでは希望する借入額に届かない場合、配偶者などの収入を合算して申し込む「収入合算」や、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する「ペアローン」を利用できることがあります。

○ 収入合算：収入合算とは、申込者本人の収入に配偶者などの収入を加えて審査を受ける方法です。住宅ローンの契約は原則として1本ですが、収入を合算する人が連帯保証人または連帯債務者になる場合があります。
○ ペアローン：ペアローンとは、夫婦などがそれぞれ住宅ローンを契約し、互いに連帯保証人となる方法です。それぞれの収入をもとに借り入れができるため、単独で申し込む場合より借入可能額を増やせることがあります。ただし、契約が2本になるため、住宅ローンの事務手数料や登記費用なども、それぞれにかかる場合があります。

収入合算とペアローンでは、契約者の人数や返済責任、団体信用生命保険の対象、住宅ローン控除の取扱いなどが異なります。また、利用できる相手の範囲や収入を合算できる割合なども、金融機関や商品によって異なります。

借入可能額が増えても、世帯全体の返済負担も大きくなります。将来の出産・育児、休職、転職などによる収入減少も想定し、無理なく返済できる金額を検討したうえで、金融機関や不動産会社へ相談しましょう。

よくある質問

事前審査は複数の金融機関に申し込んでよいか

複数の金融機関へ事前審査を申し込むことは可能です。ただし、短期間に多数の申込みをすると、各金融機関が信用情報を確認した履歴が登録されます。条件を比較する場合は、候補をある程度絞って申し込むと、手続きも管理しやすくなります。

事前審査に落ちたら本審査も受けられないか

事前審査に落ちた場合、通常はその金融機関の本審査には進めません。ただし、金融機関ごとに審査の基準は異なるため、ある金融機関で落ちても、別の金融機関では通ることがあります。落ちた理由に心当たりがある場合（他の借入が多いなど）は、状況を整理してから再度申し込むことも検討できます。

審査中に転職・大きな買い物をしても大丈夫か

前述の通り、事前審査の申込み後から融資が実行されるまでの間に、転職や新たな借入（自動車の購入など）をすると、審査に影響が出る可能性があります。やむを得ない事情がある場合は、早めに金融機関や不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。

住宅ローンの金利はいつ決まる？

住宅ローンでは、一般的に事前審査時や本審査時ではなく、融資が実行される時点の金利が適用されます。そのため、事前審査や本審査の際に案内された金利と、実際に適用される金利が異なる場合があります。ただし、金利が決まる時期や適用条件は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。また、審査結果や借入条件によって、適用される優遇金利の幅が変わる場合もあります。

住宅ローンを比較する際は、審査時に案内された金利だけで判断せず、融資実行時にどの時点の金利が適用されるのか、優遇金利を受けるためにどのような条件があるのかを、金融機関へ確認しておくことが大切です。

審査に落ちてしまった場合、再チャレンジはできるか

一度審査に落ちてしまっても、再度申し込むこと自体は可能です。ただし、落ちた原因が改善されないまま同じ条件で申し込んでも、結果が変わらない可能性があります。一般的には、以下のような対策を行ったうえで再度申し込むことが望ましいとされています。

○ 他の借入を減らす、あるいは完済してから申し込む
○ 頭金を増やし、借入希望額を見直す
○ 勤続年数が短い場合は、一定期間様子を見てから申し込む

なお、短期間に何度も審査に申し込むと、信用情報に記録が残り、かえって印象が悪くなる可能性もあるため、原因を整理してから慎重に再チャレンジすることが大切です。

まとめ

住宅ローンの審査は、「事前審査」と「本審査」という2つの段階を経て進んでいきます。それぞれの役割を整理すると、以下のようになります。

○ 事前審査：物件の契約前に、申込者の収入や勤務状況、既存の借り入れなどをもとに、希望する住宅ローンを利用できる見込みがあるかを確認する審査
○ 本審査：物件の契約後に、正式な書類をもとに最終判断を行う審査

事前審査は比較的短期間で結果が出る一方、本審査では提出書類も増え、確認される内容もより厳密になります。そのため、事前審査に通ったからといって安心しきらず、融資が実行されるまでは新たな借り入れや転職・退職など、審査に影響する可能性がある行動をできるだけ控え、必要書類の準備を進めることが大切です。

住宅ローンは数十年にわたる長いお付き合いになるものです。仕組みを正しく理解し、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることで、安心してマイホームの購入を実現していただければと思います。

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住宅ローンの事前審査・本審査とは？流れや必要書類を解説